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中房报头条:商务部建议国务院开放REITs

http://house.sina.com.cn 2005年09月27日10:59 中国房地产报

  报记者 顾燕萍 荆宝洁 北京报道

  REITs在中国的发展脚步或将加快。因为“打通国内REITs融资渠道”的建议已被明确写入商务部递交至国务院的全国商业地产调查报告中。国务院主要领导近日已作重要批示。

  9月19日,商务部、财政部、建设部联合下发了《关于进一步做好地级城市商业网点规
划工作的通知》。这是继2001年以来,关于城市商业网点规划工作的第五次部委发文。

  然而,在城市商业网点规划一次次重申喝令中,商业地产却在资本逐利本性的驱使下如脱缰野马,一次次跃过相关条例的界限。

  一位参加了由商务部牵头的全国商业地产情况调查的专家成员向本报记者透露,商业地产目前的总体情况是“局部过热与结构失衡并存,资金来源狭窄”。

  而在递交至国务院的调查报告中,商务部明确提出了四项建议:尽快出台《城市商业网点规划条例》,开放REITs通道,力促银行对商业地产项目的贷款实行区别对待,发展商业地产中介服务业等。

  停建大型项目

  在此次三部委联合下发的通知中特别强调,“2005年底前,全国地级以上城市仍未完成商业网点规划工作的,原则上将不得再批准建设新的建筑面积在1万平方米以上的大型商业网点。”

  中国商业地产联盟秘书长王永平分析认为,“从审批大型商业网点的角度出发,能够更有效地对商业地产项目进行监管。”他同时建议,“有很多项目是立项未建,如果政策能进一步延伸,对待建的项目重新审查,则能更好地避免资源浪费。”

  “现在看来,由于《城市商业网点规划条例》等约束的缺失,商业地产空置率高等问题正在暴露,”王永平参加了此次全国商业地产调查,他感慨道,“广西柳州市区1.5平方公里之内,就建了60多万平方米的商业设施,其中甚至还有面积达20万~30万平方米的项目。”

  “商业地产大型化趋势愈演愈烈,在一些地级城市甚至出现了50万平方米的大型商业项目。”同样参与调查的中国步行商业街工作委员会研究中心主任韩健徽亦深有感触,“大型化的危害性很明显,比如占用城市的土地资源、体量过大和本地区商业发展不吻合而造成浪费、重点商业项目形成恶性竞争。”

  “地方政府往往从自身利益出发,比如柳州市无节制地审批了众多商业项目后,为了帮开发商招商,甚至成立了一个由当地政府官员牵头的招商小组。”王永平在描述时不由得抬高了声音,“当地的商务局成了企业的招商部门,是政府角色的严重错位。”

  据了解,去年4月,面对商业领域尤其是大型商业设施建设因过热出现的盲目投资和重复建设的苗头,温家宝总理曾明确批示:“大型商业设施建设也应合理规划,防止盲目投资和重复建设”。

  而此次由商务部牵头进行全国调查的目的,是了解全国商业地产运行基本情况,并推动《城市商业网点规划条例》的出台。而尽快出台《城市商业网点规划条例》的建议也被写入递交至国务院的调查报告。

  在调查组此次走访的众多城市中,很多城市都面临着“商业地产空置率高过20%、商业地产的增长率甚至超过了住宅”、“商业地产大型化趋势明显”的问题。

  “可以肯定,商业地产局部过热,我认为如果不对局部进行调控,将会引发全国性的过热。”一位调查组成员语气坚定。

  开放REITs通道

  “商业地产是一个高投入的行业,但资金来源狭窄使资金隐含风险。”上述调查组成员解释说,“一方面,很多商业地产项目相当一部分资金来自银行,直接用于商业项目的显性贷款,银行可以掌握,但还有一部分则打包在住宅里面,即开发商以住宅开发的名义获得贷款开发商业地产项目。”他补充说,“这种情况,在10万平米以内的商业地产项目中比例较大,而在银行的统计数字里并不会显示。”

  “全国商业地产对银行的信贷依赖水平在70%至80%,而自筹资金只有35%左右。”商务部市场体系建设司某官员公开表示。

  “商业地产的风险正从开发商转移到中小投资者身上。中小开发商受资金限制,通过返租、产权商铺等方式快速回笼资金,一些开发商不惜恶意炒作。”另一位调查组成员回忆道,“有的开发商把一个商业地产项目按面积划分成虚拟的几块。然后许诺投资者购买其中的十几平方米几年后可返回本息。中小投资者受高回报的诱惑购买后,发现不久后项目倒闭了,开发商的承诺并没有实现。”

  上述调查组专家透露,商业地产的融资举措也在上交国务院的报告中被明确提出。

  融资举措主要有两方面。一方面,是要打通国内REITs融资渠道。“毕竟,参照国外的情况,没有REITs,就没有商业地产。而实行REITs的关键是政府要给相应的税收优惠。”该专家表示,“REITs既能解决中小投资者的投资需要,又能鼓励定位正确的长线投资的租赁型物业进一步发展。”

  另一方面,是银行贷款对商业地产项目不能一刀切,应该要有正确区分,并做到透明化。“比如,央行要求严格限制商业用地的贷款,加强风险监管。结果,银行看到是商业用地就不敢贷。有很多商业用房就暗度陈仓,以住宅名义打包混进去了。”一调查组专家表示。

  此外,在递交国务院的报告中,商务部还建议大力发展商业地产中介服务业。

  多方达成共识

  记者致电一位商务部相关部门的内部人士,他证实了上述调查组专家所透露的报告信息,称的确有这些建议。

  据记者多方了解,此次调查采取了抽样、召开座谈会、项目实地考察等方式。调查提纲除了涉及到当地商业网点建设等常规情况外,还对资金来源,空置情况、规划程序、招商情况等加以统计。

  在实地项目考察上,调查组走访了广州、东莞、厦门、柳州、桂林、杭州、宁波、重庆、成都、武汉十个城市。“几大区域内的重点城市都被囊括在内,基本能够反映目前全国商业地产的现状。”一位调查组人士表示。

  参加此次全国调研的主要成员来自商务部、中国城市商业网点建设管理联合会、中国商业地产联盟,此外,陆续有

人民银行总行、建设银行总行、国务院法制办人士加入。

  “由多方参与的调查组,显示出更多部门对商业地产盲目发展的势头中隐藏的风险达成了共识。”王永平分析道。

  有专家透露,对于在多方参与调查的基础上,由商务部有关部门执笔的关于商业地产情况的报告,国务院已经以最快的方式给予了回复。

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