红包虽厚投资者信心不足 寄望华侨城整体上市

2008-03-14 07:56:17|来源:21世纪经济报道
摘要|

  3月10 日,华侨城公布2007年报,并且公布高配送方案,但是当日华侨城下跌7.91%,以38.75报收,显示出以开发高价楼盘为主的华侨城,投资者对其未来的担忧。

  投资者信心不足

  年报显示,华侨城去年实现营业收入17.29亿元,归属上市公司股东的净利润7.50亿元,基本每股收益0.66元,全面摊薄后为0.57元,略低于市场预期。以年报公布当天收盘价计算,华侨城2007年静态PE已经高达67.98倍,远高于已公布年报的招商地产(27倍)、金地(28倍)。虽然年度利润分配预案为每10股派发现金股利2.30元(含税),同时以资本公积每10股转增10股,但高配送方案没有得到市场的支持,当日股价大跌7.91%,而当日地产指数跌幅3.11%。

  投资者对华侨城的信心不足,与其旅游地产业务受到冲击较大有关。

  2007年华侨城的主要收入来源是东部华侨城的楼盘销售;北京华侨城本年只有部分尾盘结售,而去年全部来源于北京华侨城,故收入比去年同期有所下降。2008年东部华侨城将有7地块约2.1 万平方米低密度住宅推出销售,是利润贡献的主力区域之一。而整个深圳豪宅市场销售情况不容乐观,2008年开年,深圳豪宅市场除了降价的第五园,以及新推出的曦城第二期外,整个1月份深圳整体别墅市场在高价及春节等影响下,成交量几乎交了白卷。显然,投资者对华侨城2008年的销售有所疑虑。

  “旅游行业需要时间培养,以及大量的持续投入,长期利好,短期业绩不会产生爆发性增长。”有分析师指出。华侨城旅游地产业绩在2008年是否能够有起色,仍然令人担心。

  华侨城的旅游地产模式,并非快速收回投资收益的盈利模式,其投资需要通过高档房地产产品销售以及旅游业的持续经营实现,目前高端房地产销售受到压力,销售速度下降,而北京、深圳东部华侨城以及上海旅游项目大多尚未成熟,其管理费用仍然居高不下。去年公司投资活动产生的现金流流出增加88.99%,可以预见的是,2008年的投资量仍然较大,近期仍在大量置入资产。2月25日公司公告,在昆明获得6平方公里土地。如果高端市场持续受到政策压力,那么华侨城未来的投资收益的实现仍然堪忧。

  这些都使华侨城目前人气不旺。

  但华侨城的资金状况较为充沛,资产负债比为54.23%。报告期内,公司共募集资金约13.78亿元,其中限制性股票向激励对象募集资金约3.5亿。认股权证募集资金约10.28亿元,其中4亿元已经用于上海华侨城项目,其余6.28亿元存入公司在民生银行上步支行开设的募集资金专项帐户,尚未使用。这些资金将为华侨城进一步投资打下基础。

  分析师看好整体上市

  华侨城整体上市是投资者最为关注的事件之一。根据申银万国资深分析师陈海明博士的研究分析,“此次资产注入的方式为集团公司所拥有的华侨城房地产公司60%股权、华侨城酒店集团公司82%股权、香港华侨城公司100%股权等资产,采取公开增发、一次性全部注入上市公司,并于2008年10月底前后基本完成。”他认为,未来华侨城A通过公开增发反向收购母公司资产方式的可能性相对更大些。

  目前华侨城房地产公司由华侨城集团公司持股60%、华侨城A持股40%。近年来,公司持续保持着经济效益高速增长态势。根据陈海明的测算,2008年华侨城房地产公司的净利有望达到约9.68亿元,60%股权的权益净利约为5.81亿元;2008年华侨城酒店集团净利则可能达到约1.61亿元,82%股权的权益净利约为1.30亿元;2008年香港华侨城可能达到3500万元左右,100%股权的权益净利即为3500万元。

  根据以上对拟注入资产的2008年盈利预测,陈海明对整体上市后,对华侨城每股价值的影响做了详细的分析。结合当前我国资本市场上收购房地产资产、酒店资产、纸包装及印刷资产时所对应的所谓“收购PE(即收购价格/收购权益净利)”、“收购RP(即收购RNAV/收购价格)”及未来趋势判断,分别取15倍收购PE(或6倍收购RP)、23倍收购PE、13倍收购PE,粗略估算上述资产价值约95.6亿-121.8亿元,收购上述资产,约需增发2.39亿-3.05亿股。若假设增发价格为40元/股,则增发规模约为2.39亿股、3.05亿股,分别增厚原股本(13.11亿股)的18%、23%,考虑资产注入和全面摊薄,约增厚2008年EPS约0.51-0.57元。如果能成功实现收购,则约新增2008年权益净利约7.47亿元。若假设股本分别增厚2.39亿股、3.05亿股,并考虑全面摊薄,则分别增厚2008年EPS约0.51元、0.57元。陈海明认为,整体上市后的华侨城的每股内在价值也将得到较大提升,2008、2009年的EPS将会提升至1.42元和2.16元。

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