2008年房地产行业研究报告 重点公司推荐

2008-01-11 07:56:18|来源:中国证券报-中证网
摘要|

  我们对2007年的住宅供给进行了分析,2007年住宅供给约为4.7亿平方米,2008年住宅供应量约为5.7亿平方米,供需缺口明显,供需矛盾短期内仍将持续。如果房地产投资继续保持高速增长,供需矛盾将趋于缓和。

  我们认为,调控可能引起行业短周期波动,而不改我国房地产长周期景气。调控改变人们的心理预期,延缓需求的释放,改变住房结构,影响房地产业发展的节奏与短期波动;但不改变房地产行业的长周期景气。

  从中长期的战略视角思考我国的房地产业,不容置疑,房地产业仍然是我国最具有成长性的行业之一。2008年年初是建仓地产股的良好时机,建议逢低买入并持有开发类龙头企业。

  自住性需求成为基石

  自住性需求是我国房地产市场最大的需求,也是我国房地产中长期持续景气的基石。我国的人口因素与城市化是我国住宅自住需求旺盛和持续的两大决定性因素。人口因素决定了我国房地产市场刚性需求的空间和可持续性。根据国家统计局数据,2005年底我国0―14岁人口比例20.2%,15―64岁人口比例72.2%,64岁以下人口92.4%。就世界范围而言,我国人口结构是属于偏年轻的人口结构。

  我们认为,24―44岁年龄人口属于需求相对旺盛、购买力相对较强的年龄层,占比约为33.5%,0―24岁属于住房需求的后备力量,占比约为34.2%,两者比例基本一致,从这个角度看,未来我国房地产需求具有可持续连贯性。

  我国的城市化进入高速发展阶段的中期。我国的城市化水平2006年末为43.9%,进入城市化高速发展进程之中期。我国幅员辽阔,各个省(市)的城市化情况差异性较大,与各省的经济发展高度相关。上海(89.1%)、北京(83.6%)、天津(75.1%)的城市化水平最高,已经超过70%。除西藏(26.7%)、贵州(26.9%)、云南(29.5%)外其他省份城市化水平均处于30%―70%,大部分省市处于加速发展的起步阶段,随着我国经济的高速发展,未来房地产市场需求空间将迅速释放。

  另外,生活水平的提高、财富的积累、购买力的增强,改善性住房需求比例将逐步提高。基于我国地少人多的国情,政府对于投资性住宅地产政策性抑制,而另一方面,房地产商品具有投资品和抵御通胀的性质,尤其是在人民币升值背景之下,在进行需求分析时我们应当考虑合理的投资需求。我们假设以城镇居民人均居住面积年增长2%的速度考虑改善需求和投资需求。

  供给相对有限

  短期来看,严格的耕地保护政策将使新增建设用地减少,开发用地需求可能短期转向存量土地的加速开发,而从长期来看,可供开发用地总量受限,土地供给不足的状况将长期存在,土地资源的争夺将日趋激烈,获取土地的成本也将越来越高。

  从中长期看,土地的稀缺性、垄断性与不可再生性,使得土地价格仍将保持上涨趋势,高地价意味着更高的开发成本,也更加考验开发商的资金实力与融资能力。在资金实力与融资能力不变情况下,开发商后续拿地与开发能力将相对减弱,市场商品房供给可能会减少,尤其在货币紧缩与资本市场融资受阻的情况下更是如此。未来购置土地面积总量将保持下降趋势,而保障性住房用地增加会加剧商品房开发用地的减少。短期转向存量土地的开发量将加大,而房价的波动也必然带动地价的波动,地价将随房价而动。

  我们认为,短期内供给仍不能满足需求,由于房地产开发周期的原因,短期内有效供给不能释放,供需矛盾短期内仍将持续。如果房地产投资继续保持高速增长,供需矛盾有望趋于缓和。

  选择开发类龙头

  我们以中长期的战略眼光来看中国的房地产发展。结合我国人口发展与城市化进程,依据城市化的发展规律,我们认为,在城市化快速发展阶段,尤其是快速发展初期和中期起步阶段,开发类企业享有更好的成长性。我们认为,在现阶段宜首选房地产开发类企业,尤其是住宅开发类企业,以享受其高成长性。

  在成长性方面,龙头企业成长性不会低于中小型公司;在估值上,我们应当给予龙头企业适当的溢价。从二级市场的股价表现来看,龙头企业股价表现优于行业和大盘。

  调控围绕两条主线

  我们认为房地产调控思路比较明确,一是加强保障性住房制度的完善和保障性住房的供给,增加更多的有效供给,解决普通居民住房问题,主要通过增加保障性住房供给,调整住房供应结构以及其他行政手段;二是抑制投资性需求,通过首付比、利率、税收等手段。前期政策的细化与后续新政也将主要围绕这两条主线。

  货币从紧政策可能会对房地产行业产生较大影响。2008年我国实行从紧的货币政策,将收紧房地产领域的贷款,包括开发贷款和消费信贷,贷款控制主要还是体现在增速上,同时,贷款按季度控制。房地产行业属于资金密集型行业,紧缩的货币政策会对房地产行业发展短期产生冲击。开发商贷款受限直接影响项目推进的速度,有效供给短期将减少,而住房消费紧缩则延缓需求,考虑到对房价的影响,我们认为对两方面的紧缩会基本同步。

  未来仍存在加息可能,但美国降息压缩了我国的加息空间;同时我国的房贷利率已经较高,由于房贷屡次加息产生的累计效应越来越明显,类比于美国次级债危机,过高的房贷利率将导致违约风险加大。我们从央行的第六次利率调整中可以看到,第六次利率调整并没有调整住房公积金贷款利率和5年以上的中长期贷款利率。因此,未来即使加息,仍有可能延续第六次的调整办法,对住房公积金贷款和5年以上的中长期贷款利率不做调整。

  对于调控,我们认为有益于行业的健康发展与景气周期的延长。针对投资性需求极其严厉的调控可能会带来需求的短期冲击,但旺盛的自住性需求属于刚性需求,仍然是我国房地产中长期景气的基础。

  调控改变行业格局,优势企业将受益于调控。土地与资金的收紧,使得房地产进入门槛提高,而行业内面临新的整合。地产龙头企业由于在管理、资金、土地、品牌等资源整合方面所具有的优势,在经历调控的同时,受益于行业调控带来的行业整合。

  重点企业推荐

  万科A(000002)

  万科战略发展思路十分清晰,专注于住宅开发。商品住宅市场是我国房地产行业需求空间最大的细分市场。万科的商品住宅市场占有率呈稳步上升趋势。公司短周期开发加速扩张,房地产业务遍及全国14个省(市)、30多个城市,所跨区域与省市范围居全国性地产公司之首。公司区位扩张与渗透仍呈纵深发展之势,为公司高速成长打开了广阔空间。土地适度储备,可供未来两年快速发展。公司2007年获取土地储备资源约1069万平方米,基本完成2007年计划储备面积1000万平方米。

  万科具有在短期内进一步扩充项目资源的能力,将选择更合理的时机、以更有利的方式获取资源,以最大化公司与股东的利益。融资能力与管理能力是万科的行业核心竞争力。万科最具有多渠道融资的优势。对于借款的依赖度相对较低,受紧缩的货币政策影响也会相对最小。管理能力是万科最核心的竞争力。我们应该给予万科相对较高的融资能力与管理能力溢价。08及09年万科仍将保持快速增长。公司短周期开发加速扩张将最终体现在主营业务收入和净利润的增长上。

  保利地产(600048)

  保利地产实际控制人为保利集团,房地产作为保利集团重点发展的主业之一,保利地产在发展过程中将得到保利集团的大力扶持。公司完成初步股权激励,利益协同下,业绩释放动力较强。全国布局渐入佳境。公司区域战略以广州、北京和上海为中心,以渤海湾经济区、大东北、大西部的经济中心城市为支撑,进行辐射重点城市的区域扩张。

  目前,保利地产业务已经进入12个城市,区位分布呈点状,未来区域扩张仍有很大空间。截至2007年底项目储备面积约1800万平方米,能够满足未来3―5年迅速扩张所需,高增长有充分保障。我们预计,2007―2009年主营业务收入和净利润复合增长率在100%左右。

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