王石称拐点论仅限珠三角

http://bj.house.sina.com.cn 2007年12月20日08:08  第一财经日报

  郝倩

  在风云变幻的房地产业,万科董事长王石(王石博客|王石新闻)一直是媒体紧盯的焦点人物。

  12月16日晚,上海。在与新闻界朋友的“年夜饭”上,一位媒体老总就问王石是否说过“楼市(楼市博客|楼市新闻)拐点已经到来”。王石回答:“是,但当时我的回答也是有一些界定的。”

  17日,周一,受近期房地产调控政策和珠三角地区房价下跌等因素的影响,地产股集体暴跌,万科A(27.80,0.55,2.02%,股票吧)几近跌停,全日下跌9.52%,以27.10元收盘。

  房地产和房地产股真的已经进入冬天的拐点了吗?被公认为地产界标志性人物的王石,究竟是怎么想的?

  “拐点论”与万科降价

  12月13日下午,在清华大学紫光国际交流中心召开的“海螺行动(海螺行动博客|海螺行动新闻)II——中英解决城市低收入人群住房问题比较研究大会”上,《第一财经日报》记者目睹了这样一番对话——

  有记者问王石:“10月以来,以广州为代表的一些楼市普遍遇冷,广州新建商品房的销售量下降严重,作为开发商代表之一的你,是否认同楼市出现拐点的说法?”

  “你问的问题和我们大会的主题没有什么关系,但是出于礼貌,我依然会回答你这个问题——是的。”一贯直白的“王石式”回答。

  这一回答,被缩减为后来网上的说法——“王石承认楼市已出现拐点”。再后来,有媒体认为王石是在为万科“降价”吹风,认为万科旗下的楼盘正在全国启动“降价潮”。

  在《万科周刊(万科周刊博客|万科周刊新闻)》网站的论坛“王石在线”上,王石本人这样解释,他“同意出现拐点的说法”,深圳、广州的楼市出现了拐点,他当时还补充说:“中国东西南北中,幅员广阔,不同地区城市处于不同的房市周期,不能一概而论。”不过,“回答的第一句话被媒体大量引用,而第二句话却没人提了。”

  虽然各地情况不同,但万科开始降价销售已是不争的事实。

  11月17日,万科金域蓝湾开卖,均价 1万元/平方米左右,推出当日即售罄,而“十一”预报价为1.2万元/平方米。几天前,万科金色康苑以1.3万元/平方米的价格开盘,引来市民连夜排队抢购,当天推出的156套单位也在不到2小时内售罄。另一个广州楼盘,万科云山开盘价1.2万元/平方米,之前出现了部分单位7000元/平方米起的价格。还有万科金色家园等,均有不同程度的调价。

  根据万科公告,公司11月商品房销售收入42.3亿元,环比下降了18.02%。这是其销售收入连续两个月出现两位数以上的下降。但是部分地区“降价”之后,销售速度明显加快。而降价带来的销售火爆也引起了市场巨大反响。在广州,招商地产(53.29,1.99,3.88%,股票吧)、金地地产等纷纷跟进降价。

  针对万科在广东地区15%左右的价格下调,万科曾有说法:其一贯奉行快速开发、快速销售的经营策略,楼盘价格是在当前市场状况下的合理定价,从销售情况看以上策略得到了良好的实现。

  中国银行(6.40,0.13,2.07%,股票吧)广东分行的一位副行长也对本报表示,万科此番降价动作,反映出其对市场形势的快速反应能力。

  但降价并不表明万科已经看淡了全国市场。“万科的原则的确一直是薄利多销,但是在不同的地区有不同的销售策略。当然,如果国家有更新的政策出台,万科还是会跟着政策作一些销售策略的调整的。”王石说。

  似乎是被万科的广州策略“撞了一下腰”,业界开始警惕地观察万科在上海会否采取同样的措施,甚至已经有说法称万科在上海也降价达15%到30%。

  由“拐点论”引发的多米诺效应令王石有些哭笑不得。事后已经冷静下来的王石坦言,当时答问的时候的确有些“不悦”。他解释,当天,作为“海螺行动”的意外收获,万科接到了来自两个城市的建廉租房邀约,现场的王石于是乐意谈论起有关中低收入群体住房的问题,才有了上述对话。谁知道会引来后面那样的轩然大波呢?

  明年不拿“地王地”

  王石上周是在上海过的周末。他听到的消息是:万科上海公司今年的业绩非常令人满意,已经开始筹备庆功会了。

  “事实上,我们已经基本无房可卖。”上海万科的知情人士说。

  最新的消息是,万科在浦东新里程项目中尝试的2幢产业化楼也都已竣工验收。这个项目的售价达1.7万元/平方米,比周边的同类精装修房还要高出2000元/平方米左右。这曾是万科最担心的项目,因为担心消费者接受不了“产业化”的概念。但是项目刚投入销售,就在一个月之内完成了60%的销量,让万科上海公司董事长刘爱明十分欣喜。

  之前,万科在上海有5个项目在销售,新的项目大概在明年1月份启动销售计划。

  回头来看,王石的“拐点论”被大幅炒作,只不过是外界对楼市走势感到困惑的一个表现。

  据国家发改委价格司司长曹长庆介绍:11月份70个大中城市房屋销售价格同比上涨10.5%,新建商品住房销售价格同比上涨12.2%。对比历史数据,10.5%的同比涨幅是2005年7月中国扩大月度房价调查范围以来的最大单月涨幅。他同时介绍,今年1至11月,70个大中城市房屋销售价格同比上涨7.3%,新建商品住房销售价格同比上涨7.9%。

  同期,在深圳、广州、上海、北京等城市,开始出现一些原来销售很旺的地段变得有价无市的现象,而且这一趋势正愈演愈烈。

  “所谓‘拐点’,事实上我认为珠三角市场的确是这样,可以说拐点已经到了。而这一区域的确有泡沫存在。但是在上海、华东地区,市场比较稳定。这两年涨幅没有深圳、广州猛烈,调整的压力就会小一些。北京的情况就更加特殊,很难简单下结论。”在16日晚的媒体聚会上,王石这样说。

  王石并不愿意让外界将万科与“激进”联系在一起。他认为,这一年来,万科走得还是相对谨慎的。拿增发为例,按照万科原定的增发额度和增发时的股价状况,可以增发更多,但他坚持按照原来预定的规划,不作更多增发。

  另外,“我们内部已经有一个共识,2008年,万科不拿‘地王地’。去年,媒体广为报道的十几块‘地王地’中,万科占了两块,包括福州和东莞。虽然这两个地方不是最热的,但我们也有所反思。”王石说,“2008年拍地,只要超过合理预期,万科不会跟进。”

  这是王石第一次正面说到“地王地”的问题,虽然是在一个非常“私人”的场合。

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