1 项目概览与核心结论

1.1 项目定位与基本信息

万米丽景位于哈尔滨市平房区新疆西路与新达街交汇处，系平房万米二片区棚户区改造项目三期，由哈尔滨平房城市建设投资有限公司（区属城投平台）开发。项目由5栋高层板楼组成，共477户，建筑面积约6.73万平方米，2022年12月开盘、2023年7月整体交付，现以现房状态在售。项目基本信息见表1。

表1　万米丽景项目基本信息

数据来源：克而瑞好房点评网（公开市场监测数据整理，截至2026年9月）

1.2 核心结论

综合评分画像与竞品对标，克而瑞好房点评网认为：万米丽景是典型的“城投主导型棚改刚需盘”，其产品逻辑是用成熟地段与现房确定性换取去化。四大维度评分中，交通出行（95分）与生活配套（100分）远超区域均值，构成销售端最强支撑；社区品质（63分）明显落后于区域均值（71分），叠加品牌溢价缺失与产品配置单薄，决定其只能以价换量，向上突破乏力。

整改应分两步走：在售阶段扬长补短，把地段与价格优势做透，以物业服务与展示管理弥补品质感知；面向下一轮产品，则需从户型弹性、公共空间、品牌信任、客研驱动四个维度实现产品力跃迁，完成从“刚需够用”到“品质进阶”的跨越。

2 产品优势：地段配套与确定性取胜

图1　万米丽景四大维度评分与区域均值对比

数据来源：克而瑞好房点评网（公开市场监测数据整理，2026年9月）

如图1所示，万米丽景的竞争力集中于区位与现房，其优势可归纳为三点。

2.1 交通与生活配套是最大长板

项目地处平房区核心的新疆大街商圈，紧邻地铁1号线，交通出行评分95分、生活配套评分100分，均大幅高于区域均值（67分、72分）；周边商业、教育、医疗、文体休闲等配套成熟且步行可达，二手房市场亦以“配套齐全”作为主要卖点。地铁1号线将平房区与主城核心区直接连通，扩大了项目的客群辐射范围。对于平房区以自住为主的客群，地段与配套是购房决策的第一权重，这是项目最扎实的销售基础。

2.2 现房销售叠加价格优势

项目以约6,300元/㎡的均价在售，低于平房区新房均价（约7,000—7,300元/㎡）约10%—13%，与周边二手房挂牌价差约8%（本项目二手房均价约5,790元/㎡）。同时项目已于2023年7月整体交付，属所见即所得的现房销售。在哈尔滨楼市仍处调整期、期房交付风险备受关注的背景下，“低价＋现房”的组合直击刚需客群最大顾虑，构成明显的确定性优势。

2.3 户型设计基本功扎实

项目户型评分75分，高于区域均值72分。产品采用大开间短进深、南北通透、明厅设计，两居91—100㎡、三居122—128㎡梯次覆盖主流刚需家庭。以91㎡两居为例，客餐厅一体化、主次卧分离的布局动线清晰、实用性强，说明项目具备扎实的户型基本功，是产品力中相对“能打”的部分。

3 产品劣势：社区品质与品牌力是核心短板

3.1 社区品质评分显著落后

社区品质是四大维度中唯一明显低于区域均值的项（63分对71分，见图1），短板集中在三处：其一，楼间距偏紧，据购房者反馈与项目日照示意，楼栋间距约17—18米，中低楼层采光受影响，这也是网络评价中提及最多的问题；其二，车位配比约0.63个/户，停车矛盾已现端倪；其三，绿化率32.15%处于区域中低水平，477户的小体量亦难形成社区规模感与园林层次。品质短板已直接反映在价格上：项目新房与二手房均价均低于平房区板块平均水平，市场对社区品质给出了明确的定价折价。

3.2 地块存在不利因素

项目为棚户区改造用地，地块先天条件一般。购房者反馈中提及周边存在高压线等不利设施、局部地势低洼等问题。此类因素虽不影响整体去化，但会拉低临街与低楼层房源的估值与成交周期，并放大价格敏感客群的观望情绪。

3.3 品牌与交付口碑缺乏溢价支撑

项目由区属城投平台开发，具备工程确定性优势，但缺乏市场化房企的品牌背书与产品叙事能力。项目历史上曾出现交付延期争议，尽管三期已于2023年按时交付，二手市场仍留有“绿化率低”等口碑标签。品牌溢价几乎为零，项目难以支撑价格上调，二手房均价低于新房约500元/㎡即为佐证。

3.4 产品配置单薄

作为棚改刚需盘，项目产品配置趋于克制：无会所、无精装选项、缺少系统性的园林与社区运营。在保利等品牌房企以低密、洋房升级平房区产品供给的背景下，万米丽景只能以面积与确定性竞争，缺乏可持续的增值场景与社区运营能力。

4 竞品对标：同价段竞争格局

4.1 平房区竞品格局

平房区在售及近售项目有限，万米丽景的主要对标对象见表2。

表2　平房区主要竞品对标

数据来源：克而瑞好房点评网（公开市场监测数据整理，2026年9月）

4.2 万米丽景的竞争位势

平房区新房供给以刚需为主。万米丽景以6,300元/㎡处于板块价格低位，与已售罄的哈南万达广场（6,200元/㎡）价格接近，主要承接预算有限、看重地段配套的刚需客群；保利·明玥时光则以品牌、低密、洋房形态占据7,000元/㎡以上价格带，分流改善型客群。由此，万米丽景的现实定位是“刚需补位型”产品：向下有现房与配套支撑，向上因社区品质与品牌力不足而缺乏溢价空间，价格天花板明确。

5 整改建议：在售阶段的即时优化

需要说明的是，2025—2026年，项目三期门卫、人防出入口及地下停车场出入口等配套工程陆续完成规划公示，项目仍有收尾建设窗口，以下整改建议具备落地条件。

5.1 展示与转化：不利因素前置管理

针对楼间距与采光痛点，建议将不利因素管理前置：以实测日照与采光数据为工具，按楼栋、楼层、户型分区展示采光时数，引导客户选择与价格匹配的房源；同步在样板间与实体楼栋强化“白天采光、夜晚灯光”的场景体验，弱化中低楼层抗性；对临街及不利设施周边房源，以“清晰公示＋价格折让”组合消化，避免交付纠纷。

5.2 以服务补足品质短板

社区品质的硬件缺口短期难以改变，可依靠服务力弥补：引入口碑物业并明确服务标准，围绕社区活动、适老化设施、停车管理做精细化运营；结合项目紧邻公园、休闲水汇等资源的特点，打造“公园住区”生活叙事，把外部配套转化为社区生活半径的优势；定期开展业主满意度回访，以服务口碑修复历史印象。

5.3 价格与去化策略

现房状态下，建议以“低价现房＋即买即住”为总纲：通过尾盘梯度定价、老带新激励、灵活付款工具加速去化；同步监测二手房挂牌价，避免一二手价差拉大拖累新房销售；对剩余房源按楼层、朝向精细化定价，将采光弱势房源的价格让利转化为去化动力。

6 产品设计思考：面向下一轮产品的突破方向

6.1 户型弹性：从“刚需够用”到“全生命周期可变”

项目户型基本功好，但功能固定、弹性不足。下一轮产品应引入可改造结构：承重墙最小化，预留多孩家庭、适老改造、居家办公等场景的可变可能；面积段适度上探至130—140㎡，承接板块内“小换大”改善需求，摆脱纯刚需定位。

6.2 公共空间：以景观与配套重塑品质感知

针对绿化率低、体量小的先天约束，应从“高密度”走向“精密度”：以景观节点、架空层功能化（健身、儿童活动、邻里客厅）与地下归家动线提升密度下的居住体验；小体量社区可依托周边公园与商业资源做“无边界配套”，将外部资源纳入产品叙事，弥补社区内部规模感不足。

6.3 品牌信任：以交付力与服务力构建口碑资产

城投背景的核心资产是工程确定性，应将其转化为品牌资产：以“按期交付、透明工地、售后质保”为承诺点建立信任；交付后以持续物业服务与社区运营沉淀口碑，形成“住得安心”的区域标签。品牌溢价需要时间积累，每一期产品的稳定交付都是对下一期销售的正向投资。

6.4 客研驱动：以数据指导产品决策

建议建立客研驱动的产品决策机制：依托克而瑞好房点评网等数据平台，持续监测区域客群画像、户型成交结构、竞品动态与二手房价格信号，在项目前期以数据校验户型配比、价格带与去化节奏；对已交付社区的居住满意度与使用痛点回访建档，反哺下一轮产品设计。

7 结语

万米丽景以“成熟地段＋现房低价”在平房区刚需市场占据一席之地，验证了区域市场对确定性产品的偏好；但社区品质、品牌力与产品配置的落差，也决定了它止步于“性价比”而难以形成溢价。对城投型项目而言，从“卖房子”到“做产品”的关键，在于把工程确定性转化为品牌资产，把地段优势转化为生活体验，并以客研数据校准每一轮产品决策。这既是万米丽景的整改方向，也是其在下一轮产品中实现突破的路径。

数据说明

本文所载价格、评分等数据均来自公开市场监测信息，由克而瑞好房点评网整理，数据截至2026年9月；新房与二手房价格、评分随市场波动，具体以项目实际公示为准。文中购房者反馈类信息来自网络公开评价，仅作产品分析参考。