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2025年前三季度，300城土地成交面积累计同比下降7%，降幅持续收窄，成交金额累计同比正增7%，一二线韧性显著好于三四线。CRIC选择北京、上海、成都、杭州等地市成交金额居前的重点城市，短期来看这些城市楼市热度同样居前，但对成交规模提升有限。

前9月京沪杭三城

土地成交金额断层领先

据CRIC监测数据，一线城市和二线城市2025年前9月成交金额、成交均价同比增幅均超10%，其中一线城市累计成交均价涨幅达到43%。一二线城市溢价率均在10%以上，较去年同期稳中有增。三四线暂未止跌，土地成交量价齐跌，溢价率较去年同期仍降0.1个百分点。

从重点城市来看，前9月土地成交金额TOP5城市土地占全国成交金额的比重达到了33%。

上海土地成交金额排在全国首位，接近2000亿元，同比增长86%。杭州、北京土地成交金额也突破1000亿元，其中杭州土地成交金额为1406亿元，排在第二位，北京紧随其后，以1247亿元排在第三。

上海、杭州、北京、成都等同比正增，房企投资热情居高不下，究其原因，与京沪杭蓉等楼市行情短期高热不退密切相关，在“以销定产”模式下倒逼房企更加积极补仓核心城市优质地块。

北京等核心区加速供货

供应结构或存在供需错配

接下来，以涉宅用地单个地块成交楼面价作为切入点，假定2025年前8月成交涉宅地块都将在未来1年内形成有效供应，以2025年前8月各城市新房成交均价作为锚点，在合理建安成本的基础上对每宗地块的售价进行了预估。若2025年四季度开工工期和拿证速度无延迟，相关项目可顺利入市，不同城市的供应产品档次分布大体呈现出如下特征：

从上表可以看出，北京预期新增供应中仍以刚改产品为主力，占比高达46.9%。

进一步从成交情况来看，北京刚改产品或存在供应过量问题，而中改产品预期供应不足。据CRIC监测数据，刚需、高改豪宅产品供需基本匹配，占比接近。而刚改产品预期供应占比46.86%显著高于成交占比31.62%，而中改产品预期供应占比15.63%显著低于成交占比25.51%，存在一定程度错配。

沪蓉杭预期供应同比显著回落

2025年四季度为集中入市高峰

CRIC重点梳理了上海、北京、杭州、成都和西安五个城市过去三年土地平均拿地到销售情况后，对2025年拿地地块动工情况进行了细分。我们发现，杭州项目周转速度相对较快，2025年成交地块中已有六成以上地块进入了开工阶段。上海部分开工和全部开工累计占比也在五成左右。

不过，西安2025年成交地块中近九成尚未开工，整体开工率偏低，这与短期内新房市场成交萎靡密切相关，开发房企多将精力聚焦于销售端，主动延缓宅地开发进度，以避免楼市供应过剩。

结合城市项目开工情况和过去三年从项目拿地到首开时间推算，上述五个重点城市前8月成交的土地预计将在2025年四季度-2026年上半年入市，预计新增商品住宅供应面积1944万平方米，同比下降29%。其中，成都、西安供应规模约500万平方米，北京、上海、杭州基本保持在300万平方米左右。

从同比变化情况来看，成都、杭州缩量显著，同比降幅均超40%，上海降幅为28%，北京、西安基本与去年同期持平。

从前8月成交地块预期入市节奏来看，剔除已上市的部分地块，成都、杭州、上海2025年四季度仍是供应高峰，预期新增供应面积占比超50%，

北京新房高峰预计在2026年一季度，预期新增供应面积占比为43%。