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市场回暖显著，交易活跃度创新高

2025年五一黄金周期间，北京楼市延续了此前的回暖态势，市场活力明显增强，这与一系列政策组合拳密切相关。

数据显示，2025年五一黄金周期间，北京新建商品住宅成交势头良好，延续了4月初的增长态势。

根据中指研究院统计的数据，2025年4月1日至23日，北京新建商品住宅成交32万平方米，

同比增长27%，这一增长趋势在五一期间得到了进一步延续。

值得注意的是，北京二手房市场表现尤为活跃。2025年"金三银四"期间（3月和4月，截至4月27日），北京二手房网签量已达32662套，环比增长26.52%，同比增长18.19%。这种增长趋势在五一黄金周期间继续保持强劲。

市场特征分析：优质房源"秒光"，近郊需求升温

五一期间，北京楼市展现出两个鲜明特征：一是优质房源成交周期明显缩短，二是近郊板块需求持续升温。

优质房源成交周期缩短

据北京链家最新数据，部分热门区域的优质二手房源成交周期最快已缩短至3天，核心地段、优质配套、户型设计实用的房源更是呈现"挂牌即成交"的态势。

"我带一对年轻夫妻看房，从看房到成交仅用时3天。该套房源虽然面积只有60平方米，但布局合理、空间利用率高，且价格具有竞争力。"西城三里河片区某头部中介机构经纪人赵虎表示。

丰富的教育资源叠加3月及4月临近小学学籍录入时间，是促进房源成交时间提速的重要因素。

同样的情况在西城德胜片区也存在，该片区房源多为老房子，但在近期成交周期已从以往的10天缩短至5天。

经纪人秦风分析认为："二手房市场在近半年的加速回暖是有目共睹的，这种持续性让购房者的信心增加，决定购买心仪房源的思考时间大幅缩短。"

近郊需求持续升温

作为核心区域成交热度的有力补充，五一期间近郊板块承接了大量外溢的购房需求。

大兴枣园片区某头部中介机构经纪人严洛洛表示，去年该区域的购房人群多为当地改善客群，而今年核心区域外溢的购房者明显增加。"其经手房源中，2024年西城、东城等核心区域客群占比仅10%-20%，而当前该比例已提升至40%左右。"

区域分化明显：核心区观望与近郊活跃并存

2025年五一黄金周期间，北京各城区楼市表现呈现出明显的区域差异化特征。

核心城区表现平稳

东城、西城、海淀、朝阳等区域因教育、医疗、产业等资源集中，长期保持一定热度，但受2025年交与政策调整等因素影响，购房者观望情绪有所增强。

在这些区域，自住与改善型需求依然存在，但缺乏明显爆发。入学政策变化使部分家长购房决策延后或转向周边板块。价格涨幅和成交量相对平稳，部分高价板块甚至出现估值重构压力。

产业驱动区活跃度提升

海淀北、朝阳、亦庄等产业驱动区受益于产业升级和轨道交通完善，客户到访量有所增加，房企推盘节奏加快。

购房者关注"产业+轨交+稀缺性"三重逻辑，具有真实人口导入和产业支撑的区域，成交活跃度高于传统核心区。

城市副中心吸引力增强

通州作为城市副中心，政策利好持续，基础设施和公共服务改善，吸引大量外溢需求流入。

五一期间，通州成交量和客户到访量保持较高水平，市场活跃度高于内城，但价格涨幅趋于理性。

近郊板块成为改善型需求主力承接区

昌平南、大兴西红门、房山良乡等近郊板块因价格相对合理且交通逐渐便利，成为2025年"金三银四"与五一期间承接改善型及刚需外溢的主力区域。

统计数据显示，五环外新房成交量占据主导地位，顺义、昌平等板块的客户到访量明显增加，交易活跃度高。

远郊区市场表现冷淡

密云、怀柔、平谷等远郊区受人口流入和产业支撑不足影响，楼市表现依然冷淡，开发企业推盘谨慎，购房需求有限。

影响因素分析：政策刺激与市场信心修复

政策利好持续释放

2025年一季度以来，北京及全国多地持续出台利好政策，为五一黄金周的楼市热度奠定了基础。

国家统计局数据显示，2025年3月份，住房市场成交活跃度提升。70个大中城市中，新建商品住宅销售价格环比上涨的城市有24个，比上月增加6个；二手住宅价格环比上涨城市有10个，比上月增加7个。

上海易居房地产研究院副院长严跃进表示："市场预期的稳定与一系列利好政策的持续落地，显著提振了购房者的置业信心，尤其是改善型需求加速释放，成为拉动市场增长的重要引擎。"

开发商营销策略积极进取

五一期间，多地开发商推出创新营销策略。某房企旗下商办项目推出"购房赠金"活动，最高可获赠888克黄金，购买住宅项目最高赠送88克黄金。广州地铁地产旗下珑玥上城、科城新世代等项目推出限时秒杀房源，中建海丝城、康大龙祥汇等项目推出多款98折特惠房源。

北京开发商也不甘示弱。五一期间，多个项目推出"花式"优惠：赠送物业费、特定房源折上购、到访礼品等。同时，开发商还加大营销力度，通过开放示范区、实景园林等提升项目的吸引力，促进房源去化。

改善型需求主导市场

五一期间，改善型需求成为市场主力，尤其是五环外和近郊区域受到持续关注。

"假期作为传统看房高峰期，购房者集中释放需求，部分项目到访量超预期。"一位业内人士表示。

58安居客研究院院长张波表示："市场信心的确在修复，二手房成交周期缩短、在架时长连续回落，显示购房者加速入市。"

房价走势观察：稳中有升，结构性分化明显

市场总体价格表现

关于五一期间房价水平，官方尚未发布具体数据。但从整体趋势看，北京房地产市场正处于回暖阶段。

根据中指研究院统计数据，2025年4月1日至23日，北京新建商品住宅成交32万平方米，同比增长27%，这在一定程度上反映了市场需求的增加对价格的支撑。

区域价格差异化特征

五环外房价在政策边际放松的推动下，部分区域出现小幅上扬或企稳反弹趋势。据多位市场人士反馈，五环外多个新房售楼处到访量明显增多。

与此同时，从全市范围看，房价持续下行压力未根本缓解，挂牌量依旧处于高位，市场供大于求的局面没有根本性扭转。部分区域房价仍面临下滑压力，分化走势突出。

特别值得注意的是，优质改善型新房市场，受新政影响更为显著，表现较为积极。

供需关系分析："供减需稳"格局形成

供给端收缩态势

供应方面，2025年第一季度全国房地产市场，预供地总建筑面积同比下降47%，用地面积减少38%，表明整体供应端持续收缩。北京作为一线城市，3月新房供应明显放量，带动成交环比大幅回升，但整体来看，一季度供应仍未大幅扩张。

五一期间，北京楼市的供应整体"收紧"，房源结构以刚需及改善型住宅为主。

需求端逐步回暖

在需求端，受利好政策持续释放影响，购房者信心明显增强，市场预期趋向稳定，尤其是刚需与改善型需求集中释放。"五一"假期期间售楼处来访、咨询与签约客户持续增多。

链家大红门签约数据显示，自3月份以来，北京部分二手房门店周末日均成交量明显提升，尤其以200万元左右的刚需房源成交为主，成交节奏加快。

供需关系总体评估

五一期间，北京楼市的供需关系可以归纳为：

• 市场供应整体"收紧"，房源结构以刚需及改善型住宅为主

• 需求端受政策推动及看涨预期影响，购房者入市积极性提升，成交活跃，市场热度明显回升

• 各大房企借势政策和节日窗口加大促销，采用创新营销、限时折扣、赠送黄金等方式，进一步推进了购房需求

特色市场现象：黄金价格波动与房产市场的互动

五一期间，一个值得关注的市场现象是黄金价格与房产市场的互动关系。

据北京商报消息，五一假期，黄金价格出现大幅回调。

5月5日，周大福、老凤祥等品牌足金价格已下跌至998元/克，相较于4月22日的高位1082元/克下跌了84元/克。国际金价方面，五一假期第一天，伦敦现货黄金一度跌超2%,逼近3220美元/盎司，相比4月22日高点的3509.9美元/盎司下降近9%。

这一现象与房地产市场形成对比。在购房投资与黄金投资的对比中，一季度，金条及金币消费量138.018吨，同比增长29.81%，而黄金首饰消费量134.531吨，同比下降26.85%。

职业黄金投资分析师吕超指出："一季度以来，黄金市场呈现'首饰冷、投资热'的现象，反映出黄金的金融属性增强，而商品属性有所弱化。在经济不确定性增加、金融市场波动加剧的背景下，投资者更倾向于将资金投入黄金市场，以实现资产保值增值。"

这种现象从侧面反映出，在当前经济环境下，投资者对各类资产的重新评估，以及改善型购房需求与保值型资产配置需求的并存。

未来市场展望：政策与信心双驱动

短期市场前景

结合当前时点（2025年5月初），北京楼市"五一"期间的热度预计将延续到二季度，但仍面临后续供应端释放节奏、政策导向调整等不确定性因素。

整体来看，北京楼市在"五一"期间供需关系趋于平衡，市场持续向好，改善型、刚需购房者是主要推动力量。

长期市场趋势预判

以2025年"五一"小长假为观察窗口，北京楼市房价短线或现结构性企稳、小幅反弹，主要体现在五环外等政策受益区域，但长期来看，整体市场尚未摆脱调整周期，分化与下行压力并存。

业内人士指出，近期多个城市优化楼市政策，进一步释放利好，但楼市调整压力仍在，且城市之间还将延续分化行情。"北京、成都等地因优化政策，短期内来访、认购上升，市场热度有望延续，而大多数城市行情仍相对平淡。"

虽"五一"市场整体保持稳步复苏态势，不过政策端仍有待进一步发力。

未来政策走向预期

未来北京限购政策仍具备优化空间，从支持刚需和多样化改善性住房需求角度，以及从城市未来发展空间格局的角度看，未来北京针对不同人群、不同面积段、不同区域的限购政策存在优化预期。"北京房地产政策依然具备优化空间，渐进式优化或成主要方式。"

国家统计局副局长盛来运此前表示："从发展空间看，中国的消费结构总体上还处在升级过程中，城镇化并没有完成，房地产市场成长空间巨大，居民对绿色、宽敞、舒服的'好房子'市场需求较大。下一步，要认真贯彻落实好中央关于促进房地产止跌回稳的一系列政策措施，持续加大'好房子'建设力度，积极构建房地产发展新模式，促进房地产持续健康发展。"

购房建议：把握时机，理性选择

区域选择策略

对于购房者而言，五一后的购房应重点关注以下几点：

在区域选择上，应重点关注五环外但具备良好产业支撑和未来规划的区域，如顺义、昌平等地。这些区域在新政影响下，可能会出现更多优质项目和投资机会。

房源选择要点

据数据显示，北京优质房源成交周期已明显缩短，部分核心地段房源呈现"挂牌即成交"态势。购房者应关注房源的区位、配套、户型等核心要素，提前做好预算和筛选。

把握政策窗口期

年内可能会有更多政策调整，购房者应密切关注政策动态，尤其是限购、贷款利率、首付比例等方面的变化，把握政策窗口期。

理性看待价格波动

部分热门区域可能会出现因短期需求集中释放导致的价格短暂上涨，购房者应理性判断，避免在价格高点入市。

结语：市场分化加剧，结构性机会凸显

综合各方面数据分析，2025年五一小长假北京楼市呈现如下特征：

• 区域分化加剧：五环外区域受政策利好影响，交易活跃度明显提升；五环内区域则总体保持稳定，特别是优质学区房可能继续保持高价。

• 改善需求主导：数据显示，近期改善型需求占比提高，这一趋势在五一期间更为明显，一方面是政策对这类需求有所倾斜，另一方面是市场存量房源结构也向改善型倾斜。

• 短期热度持续但动力不足：虽然政策利好和开发商促销会带来短期热度，但购房者观望心态未彻底改变，加上首付压力等因素制约，市场整体复苏还需时日。

• 后续政策空间仍存：年内可能会有更多政策出台，这将成为影响未来市场走向的关键因素。

在这样的市场环境下，购房者应理性分析自身需求，审慎评估政策影响和区域价值，把握合适的入市时机。

对于投资者而言，应避免短期投机，而是从中长期价值角度选择具有产业支撑和发展潜力的区域和项目。