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2025年1季度，北京土拍市场共成交11幅涉宅用地，涉及海淀、丰台、大兴、石景山、朝阳、昌平、顺义共7个区域。总用地面积65.52万㎡，同比下降14.31%；总建筑面积120.46万㎡，同比下降12.35%；成交总金额569.369亿元，同比上涨45.26%。其中，海淀朱房村地块、树村地块和朝阳三间房地块表现亮眼。

从近5年以来北京土拍市场每年1季度涉宅用地的供应和成交数据来看，供应总建面最高点是2021年，达344.93万㎡；成交总建面最高点是2022年，达160.88万㎡；成交总金额最高点是2025年，达569.369亿元。得益于核心稀缺地段大体量、高总价地块的增加，2025年1季度虽然成交总建面不是最高，但是成交总金额达到了最高。

1 最高溢价率达27.93% 土拍市场“点状”回暖

2024年“9·30新政”后，为适应市场变化和发展需求，北京持续深化交易机制改革，通过“一地一策”逐步调整供需，开始将商品住房价格更多地交由市场供求关系来决定。于是，越来越多的未设置地价上限和销售指导价的地块出现。

到2025年，北京成交的住宅地块已经基本不再限价，优质地块开始回归价高者得的规则。同时，北京还加大了优质稀缺地块的供应，诞生了许多高热度地块，如在今年1月2日拍出的海淀朱房村地块，其中0030地块创下北京住宅用地成交楼面价9.5万/㎡新高，溢价率达到了25.04%，2个月多后，海淀树村地块突破北京宅地楼面价10万大关，刷新北京土拍天花板，溢价率高达27.93%。在这些高热度“王炸”地块的助力下，北京2025年1季度涉宅用地土拍溢价率回升至10.97%。同时，多家房企参与、超百轮竞价，也清晰折射出市场信心正逐步回暖。

但是，这种热度并不是整体高热，而是“点状”回暖。虽然有高溢价率地块，但是还有超半数的地块是底价成交，地块拍卖冷热分化明显。在2025年1季度成交的11幅涉宅用地中，有7幅是底价成交，底价成交地块占比达63.6%，为近5年最高。优质地块供应使得企业迎来加仓补货“窗口期”，不过房企拿地的态度依旧谨慎。

虽然是“点状”升温，但高热地块对新房市场的传导效应是很明显的，典型如和樾玉鸣、和樾望云，在相距不远的海淀树村地块拍出10万+的楼面价后，功德寺双子开盘迎来热销。土拍热度正在反向强化市场预期，并形成正向循环。

2 大体量、高总价地块增加 房企拿地门槛提高

从近5年以来北京土拍市场每年1季度涉宅用地的成交结构来看，2025年1季度，单幅总建面10万㎡以上的地块明显增多，共计成交7幅，占比达63.6%，无论是成交幅数还是占比情况，均达到近5年以来的最高水平。其中，体量最大的是朝阳三间房打包地块，总建面17.29万㎡，最终地块由保利+金茂成功竞得，成交金额87.295亿元，溢价率10.5%。

此外，在2025年1季度，不仅大体量地块占比最高，同时高总价地块占比也是最高。在成交的11幅地块中，成交总价在50亿元以上的地块共有5幅，而其他年份最多仅有1幅。2025年1季度成交总价最高的是海淀朱房村0029地块，成交总价91.52亿元，由"中国中铁+招商蛇口+华润置地"联合体竞得。

这些数据表明，北京土地供应端已经由此前的“小体量、低总价”逐步转向“大体量、高总价”，并且还出现了多幅土地打包出让的形式。“大体量”地块的增加无疑提高了开发企业的参与门槛，更考验拿地房企的实力，所以在当前的土拍市场中，实力更雄厚的国央企无疑是拿地主力。

在2季度，目前已经挂牌的朝阳平房乡组团地块，规划建筑面积就已经达28.27万㎡，交易起始价达126亿元；待挂牌的昌平新城东区地块规划建筑面积21.86万㎡、石景山西黄村地块规划建筑面积16.46万㎡。这表明在土地供应端，“大体量、高总价”这一趋势还将持续。

3 核心城区地块占比过半 多集中于五-六环

从近5年1季度涉宅用地成交分布区域来看，整体近郊区成交数量最多，共计35幅，占比达63.6%。在2021年到2024年的1季度，近郊区成交数量占比均过半，而在2025年1季度，城六区共成交7幅宅地，占比超过近郊区达63.6%。此外，在成交的11幅宅地中，有9幅地块是位于五-六环，五环内和六环外各仅有1幅地块成交。

这表明，北京土拍市场供应结构正在优化，核心城区的稀缺地块正在集中释放。随着优质宅地陆续入市，房企拿地意愿与购房者入场节奏的共同提速，推动市场热度持续攀升。同时，在后续的供地中，城六区、五环内供地还在增加，如在4月底拍出的朝阳平房乡地块和海淀半壁店地块，还有出现在三批次供地名单中的海淀宝山村地块，均位于五环内的城区。

从2024年9月开始，北京改为每月公布一次供地清单，并且增加了核心城区稀缺临铁宅地的供应。至此以后，北京主城区优质地块占比增加，海淀、朝阳频频出现“王炸“地块。邻近地铁、规划配套完善，贴合北京“职住平衡”的发展方向的优质地块供应增加，土拍市场热度攀升，市场信心得到极大增强，进而反哺新房市场，推动楼市整体升温回暖。（来源：克而瑞房价北京，原标题：同比上涨45%！优质地块发力，2025年1季度北京土拍成交总额达569亿）