5年期降至4.3%!年内LPR迎两次下调,北京百万房贷25年省2.6万元

2022-08-22 09:36:56|来源:乐居买房
摘要| 百万房贷、25年期等额本息,首套房月供可少还87.6元。

乐居买房讯 上周MLF利率下调之后,今日LPR也迎来下降。8月22日早间,中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布了最新一期LPR数据:1年期LPR为3.65%,5年期以上LPR为4.3%分别下调了5个基点和15个基点

这是自2019年8月LPR改革以来,5年期利率第6次下调,从4.85%降至4.45%,再到4.3%,降幅达到55个基点。

LPR年内两次下探

北京首套房贷利率降至5%以内

那么,此次降息对个人住房贷款影响几何呢

就北京而言,银行执行的是首套房商贷利率加55个基点,二套房商贷加105个基点。那么此次调整后,北京目前首套个人住房商贷的利率是4.3%加55个基点,即4.85%;二套房贷是4.3%加105个基点,即5.35%。为方便您对比,乐居北京例举了不同房贷利率下,贷款100-500万元、25年期等额本息还款的按揭贷款月供金额,具体如下图所示:

按以100万贷款金额、25年期等额本息还款的按揭贷款为例,在利率调整前,LPR为4.5%,此时月供金额为5845.9元。而此次利率调整后,LPR为4.3%,此时月供金额为5758.84元。如此计算,月供金额减少了约87.6元。若是叠加今年5月央行、银保监会发布的降低首套房贷利率20个基点政策,则首套房贷利率可低至4.1%,那么100万25年期的每月月供将会减少约512元。虽然本月LPR下调后,将惠及正在还贷的家庭,但最终能否享受到降息,还要看当时是否选择LPR的转换。(转化成LPR定价模式之后,购房者的房贷一般是一年调整一次,不同银行规定不一,大部分银行则是从新一年的第1月份开始调整。)

符合预期 LPR跟随MLF下降

日前,央行公告中期借贷便利 ( MLF ) 操作和公开市场逆回购操作的中标利率分别为 2.75%、2.0%,均较前期下降 10 个基点。

此次下调是自2022年1月以来,央行时隔7个月来再度下调MLF和公开市场逆回购利率,货币政策宽松力度超出市场预期。随着此次MLF和公开市场逆回购利率的调整,各界人士纷纷预测8月贷款市场报价利率(LPR)将同步下调,皆因MLF的变化将直接影响到LPR的走势。

LPR的形成是根据MLF、长期贷款(住房贷款)、报价行这些因素决定的。如果用简单的公式表示,即:LPR=MLF利率+银行综合成本。由此观之,MLF利率的下调,意味着当月LPR报价的定价基础发生变化,8月LPR的下探便显得顺理成章,而与之挂钩的房贷利率也迎来了下探空间。

对此,易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,此次降息意义重大,充分体现了货币金融政策导向,对于下半年稳经济导向具有积极意义。降息符合预期,此前MLF降息,使得大家对于此次降息动作不会意外。但降息15个基点,略超出预期,充分说明进一步降低中长期资金成本的导向和迫切性。降息将进一步使得房贷利率下调空间增大。叠加此前降息效应,今年购房者可以享受更大的利息优惠。

多地宽松政策助力预期修复

另外,个人住房贷款期限长,大多数个人住房贷款利率均与5年期以上LPR挂钩。此次5年期以上LPR下行,将有助于减轻居民房贷利息压力、降低实体经济融资成本,是稳定投资、消费、宏观经济基本盘和促进房地产市场平稳健康发展的重要举措。

此前今年5月LPR的下调,叠加其他政策组合拳效应逐步释放,6月房地产市场初现修复特征。但由于局部地区疫情反复、经济下行压力加大的大背景下居民消费意愿不足,加之7月以来部分期房项目停工引发业主停贷事件使得购房者观望情绪加重,市场预期修复受阻。6月的市场修复趋势并未延续至7月,房地产市场再降温。

为缓解这一形势,多地宽松政策助力市场预期修复。从中央到地方,近期“保交楼、稳民生”的举措陆续推出,多地多个停工项目已复工,逐渐提振市场信心。

8月以来各地政策又有加码趋势,如环京楼市重地廊坊近日官宣取消住房限购,“北三县”和环雄安新区周边地区等重点区域的非本地户籍家庭限售年限要求亦取消。近日南京、苏州等地的市场上也有二套房首付比例调整的消息传出。

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