2022年
北京第三批土拍来了
乐居北京追地 我们在路上
北京土拍，越来越透明化。从供地名单，到各区的土地推介，从预申请到正式挂出，少有惊喜，都是眼熟的老朋友。
8月18日，今年北京第三批集中供地的18宗土地正式挂牌，土地总面积约74.8万㎡，总建面147.5万㎡，起始价471.7亿元。挂牌竞价截止时间为9月22日，现场竞价时间另行公布，可关注【新浪北京房产】获取最新消息。（不过，这次大概率能在国庆节前拍完，部分土拓人可以安心过国庆了~）
△三批土拍地块信息表
这次竞买规则中，多采用地价-现房-摇号（高标）或地价-摇号（高标），“竞政府持有产权比例”这个工具，没有出现。
· 3宗预申请之外 ·
18宗地中，有15宗出自预申请，当下新房供应的热门板块：西红门、昌平北四村、亦庄台湖、海淀永丰，都迎来了新邻居。而仅有丰台造甲、梨园和顺义平各庄3宗未出现在预申请中。
△三批土拍位置及指导价图
2019年，中海以79.4亿元斩获丰台造甲村地块，随后凭借着中海甲叁號院的“玻璃幕墙+铝板”的曲线外立面一战封神，引领改善豪宅的审美潮流，在北京楼市掀起一股“学习热”。
而造甲村地块，容积率2.4，限高45米（局部60米），地块基本条件比甲叁更低密（甲叁容积率2.8，控高80米），新地块位置靠近三环，地块属性更纯粹，无配建。
占地面积约2.3万㎡，建筑面积5.55万㎡，总起始价33.3亿，竞地价-现房-摇号（高标）。
△造甲地块信息
当时甲叁取证均价11万+，造甲地块的销售指导价，是10.6万元/㎡，还挺香？
环球影城地块位于地铁7号线群芳站北约600米，距离环球影城度假村直线距离约1.6公里，地铁3站可达。限高36米（局部45米），在家能看到霍格沃兹的魔法城堡嘛？
△地块与环球影城位置关系
顺义平各庄地块位于公园和御以西，周边有仁和公园、顺义区第一中学、顺义妇幼保健院等，临近规划中的地铁R4线临河站。4.4万元/㎡的销售指导价，顺义又多了一个上车盘。
· 海淀，27万㎡宅地解渴·
备受关注的地块中，当然少不了海淀。一次性上架3宗住宅用地，均位于海淀永丰板块，幸福里润园及中海滙德里东侧，位置如下图所示。
△永丰地块位置图
3宗地合计住宅建面27万㎡，按套均120㎡计算，能提供2000+套房，稍稍给海淀“解渴”了。
截至8月14日，幸福里润园网签365套，目前119㎡可选择较多；中海滙德里网签581套，有少量大户型房源，正在推出下跃产品。这波供应，可谓及时雨。
值得注意的是，3宗地全部由深耕海淀的老牌国企海开缴纳预申请保证金激活，其近期出圈的作品，是圆明天颂。不过丸子预判，这3宗地大概率要走到现场竞价环节，中海、中建、华润等名企均表示感兴趣。希望海开能够有所斩获，给海淀带来另一个惊喜的“天颂”。
△永丰地块信息
其中0013地块为纯住宅用地，土地面积47827.06㎡，建筑面积71740.59㎡，容积率1.5，跟润园和滙德里一致，6层小洋房还是叠拼，咱们拭目以待？
价格上，0013地块销售指导价为8.5万元/㎡，与两位邻居相比，微涨2000元/㎡。不过，0013地块的竞买条件与此前有所不同，出现了“竞现房销售面积”环节。
若一旦竞到现房环节，则意味着8.5万元/㎡，基本锁定一年内之后房价。这样算下来，这个涨幅，是不是就很合理了？
△海淀永丰板块地块位置关系
0015、0016地块及0018、0019地块则拥有更高的密度和更低的指导价：容积率2.4，指导价8.2万元/㎡。没看到限高数据，不过这个容积率，基本是15层以下的小高层，可以跟0013地块拉开产品和价格差距，让大家各有选择。
0015、0016地块整体占地面积约4.6㎡，建筑面积约10.48㎡，配建3200㎡幼儿园。
0018、0019地块占地面积约5.25㎡，整体建面12.35万㎡。除住宅用地外，包含约2.66万㎡为F3多功能用地，用于补充板块内的日常商业配套。规模不是特别大（海淀五彩城是20万㎡），但很贴心，菜市场、早餐店、药店这种细微的需求都照顾到了，给海淀规委点赞。
需配建：1300㎡托老所，300㎡社区助残服务中心、350㎡社区卫生服务站、700㎡社区文化设施、700㎡社区服务用房、100㎡再生资源回收站、100-200㎡儿童活动场地、500㎡其他商业服务（包括250米菜市场、100㎡药店、25㎡早餐店、25㎡快递站）、300㎡老年活动站、300㎡开闭站、70㎡公厕。
另外，在多规文件中有这样一段话：0018地块规划为社区级社区会客厅。除应配置项目外，鼓励设置社区商业综合体2000㎡（建议配置书店、品质餐饮、生鲜店、健身、教育机构等品质提升业态，有条件的社区建议配置电影院等休闲娱乐业态），可根据要求配建养育托管店、多功能文化室（会议室等）、小型诊所等。
标准答案都给写好了，抄就完了。
· 大红门，值不值9万5？·
丰台大红门地块指导价，成为本次土拍的另一个焦点。9.5万元/㎡，真的值么？
从绝对的位置上讲，丸子认为是值的。四环里，南中轴之上，挨着北京南北轨道大动脉8号线大红门站，去国贸、金融街、王府井，甚至去海淀都很方便。对面直线约1公里就是南苑湿地公园，南苑湿地公园总面积1700万㎡，奥森公园是680万㎡，大家体会一下，家门口有2.5个奥森公园，是不是还挺爽的？
△图自：北京南苑森林湿地公园官方账号 微信公众号
0008地块土地面积约2.62万㎡，建筑面积约6.8万㎡，容积率2.6，限高45米（局部60米）；0004地块规模更大些，土地面积约3.94万㎡，建面约9.46万㎡，容积率2.4，限高同为45米，不知道高层能不能俯瞰南苑公园？
△大红门地块信息
但大红门的硬伤，是小环境相对欠佳，可替代性较高，同类型竞品多。除了和“邻居”分高下外，周庄子、纪家庙、分钟寺、造甲村，甚至小瓦窑和大井，可能都有客群重叠。
这就比较考验开发商的营销和产品力了。
△大红门地块位置图
地块周边缺像样的大型生活配套，日常可能需要借助石榴庄板块的商业。地块西侧有北京木材厂和集美家居，装修倒是挺方便…
悄悄说一句，这两宗地的激活企业分别是中海和金隅，旁边木材厂是金隅滴。
比不过这几年，大红门腾退改善工作没少干，加上南中轴和南苑的布局，未来应该也有一番作为。有朋友将10.246万/㎡北京瑞府和9.5万/㎡大红门作比较，同为三环外四环内，您觉得哪个更值？
· 谁能站在橡树湾中间·
西红门6013地块也很有意思，左右被橡树湾“夹击”。占地面积约2.79万㎡，建面约7万㎡，容积率2.5，限高45米，销售指导价6.6万元/㎡，地块条件及价格跟橡树湾没有区别。
橡树湾去年二批拿地，今年开盘当天近20亿的业绩，一炮而红，3.8万元/㎡的住宅楼面价，让橡树湾有足够的空间去做品质，再有橡树湾的IP的光环，已经是西红门板块的当之无愧的头部热盘。
这次，谁能“头铁”的拿下6013地块呢？押5毛，华润拿。
△西红门地块位置图
还有一些眼熟的地块，比如昌平北四村，夹在北清云际和建发珺和府中间的6004、6005地块，乐居获悉，已由建发果断激活（交了预申请保证金）。
△截至8月14日，周边两项目网签数据，数据来源：克而瑞北京数据库
位于桂语听澜东南侧的亦庄0033地块，不知道会花落谁家？据小编获悉有重大利好正在路上。槐房地块会不会底价成交？2022年北京三批土拍虽然没什么惊喜，但还有很多谜题待解。
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