北京三批土拍官宣:471.7亿18宗,有望国庆假期前拍完

2022-08-18 20:19:36|来源:乐居买房
摘要| 乐居北京追地 我们在路上

本文首发于新浪北京房产

2022年

北京第三批土拍来了

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乐居北京追地 我们在路上

北京土拍,越来越透明化。从供地名单,到各区的土地推介,从预申请到正式挂出,少有惊喜,都是眼熟的老朋友。

8月18日,今年北京第三批集中供地的18宗土地正式挂牌,土地总面积约74.8万㎡,总建面147.5万㎡,起始价471.7亿元。挂牌竞价截止时间为9月22日,现场竞价时间另行公布,可关注【新浪北京房产】获取最新消息。(不过,这次大概率能在国庆节前拍完,部分土拓人可以安心过国庆了~)

△三批土拍地块信息表

这次竞买规则中,多采用地价-现房-摇号(高标)或地价-摇号(高标),“竞政府持有产权比例”这个工具,没有出现。

· 3宗预申请之外 ·

18宗地中,有15宗出自预申请,当下新房供应的热门板块:西红门、昌平北四村、亦庄台湖、海淀永丰,都迎来了新邻居。而仅有丰台造甲、梨园和顺义平各庄3宗未出现在预申请中。

△三批土拍位置及指导价图

2019年,中海以79.4亿元斩获丰台造甲村地块,随后凭借着中海甲叁號院的“玻璃幕墙+铝板”的曲线外立面一战封神,引领改善豪宅的审美潮流,在北京楼市掀起一股“学习热”。

而造甲村地块,容积率2.4,限高45米(局部60米),地块基本条件比甲叁更低密(甲叁容积率2.8,控高80米),新地块位置靠近三环,地块属性更纯粹,无配建。

占地面积约2.3万㎡,建筑面积5.55万㎡,总起始价33.3亿,竞地价-现房-摇号(高标)。

△造甲地块信息

当时甲叁取证均价11万+,造甲地块的销售指导价,是10.6万元/㎡,还挺香?

环球影城地块位于地铁7号线群芳站北约600米,距离环球影城度假村直线距离约1.6公里,地铁3站可达。限高36米(局部45米),在家能看到霍格沃兹的魔法城堡嘛?

△地块与环球影城位置关系

顺义平各庄地块位于公园和御以西,周边有仁和公园、顺义区第一中学、顺义妇幼保健院等,临近规划中的地铁R4线临河站。4.4万元/㎡的销售指导价,顺义又多了一个上车盘。

· 海淀,27万㎡宅地解渴·

备受关注的地块中,当然少不了海淀。一次性上架3宗住宅用地,均位于海淀永丰板块,幸福里润园及中海滙德里东侧,位置如下图所示。

△永丰地块位置图

3宗地合计住宅建面27万㎡,按套均120㎡计算,能提供2000+套房,稍稍给海淀“解渴”了。

截至8月14日,幸福里润园网签365套,目前119㎡可选择较多;中海滙德里网签581套,有少量大户型房源,正在推出下跃产品。这波供应,可谓及时雨。

值得注意的是,3宗地全部由深耕海淀的老牌国企海开缴纳预申请保证金激活,其近期出圈的作品,是圆明天颂。不过丸子预判,这3宗地大概率要走到现场竞价环节,中海、中建、华润等名企均表示感兴趣。希望海开能够有所斩获,给海淀带来另一个惊喜的“天颂”。

△永丰地块信息

其中0013地块为纯住宅用地,土地面积47827.06㎡,建筑面积71740.59㎡,容积率1.5,跟润园和滙德里一致,6层小洋房还是叠拼,咱们拭目以待?

价格上,0013地块销售指导价为8.5万元/㎡,与两位邻居相比,微涨2000元/㎡。不过,0013地块的竞买条件与此前有所不同,出现了“竞现房销售面积”环节。

若一旦竞到现房环节,则意味着8.5万元/㎡,基本锁定一年内之后房价。这样算下来,这个涨幅,是不是就很合理了?

△海淀永丰板块地块位置关系

0015、0016地块及0018、0019地块则拥有更高的密度和更低的指导价:容积率2.4,指导价8.2万元/㎡。没看到限高数据,不过这个容积率,基本是15层以下的小高层,可以跟0013地块拉开产品和价格差距,让大家各有选择。

0015、0016地块整体占地面积约4.6㎡,建筑面积约10.48㎡,配建3200㎡幼儿园。

0018、0019地块占地面积约5.25㎡,整体建面12.35万㎡。除住宅用地外,包含约2.66万㎡为F3多功能用地,用于补充板块内的日常商业配套。规模不是特别大(海淀五彩城是20万㎡),但很贴心,菜市场、早餐店、药店这种细微的需求都照顾到了,给海淀规委点赞。

需配建:1300㎡托老所,300㎡社区助残服务中心、350㎡社区卫生服务站、700㎡社区文化设施、700㎡社区服务用房、100㎡再生资源回收站、100-200㎡儿童活动场地、500㎡其他商业服务(包括250米菜市场、100㎡药店、25㎡早餐店、25㎡快递站)、300㎡老年活动站、300㎡开闭站、70㎡公厕。

另外,在多规文件中有这样一段话:0018地块规划为社区级社区会客厅。除应配置项目外,鼓励设置社区商业综合体2000㎡(建议配置书店、品质餐饮、生鲜店、健身、教育机构等品质提升业态,有条件的社区建议配置电影院等休闲娱乐业态),可根据要求配建养育托管店、多功能文化室(会议室等)、小型诊所等。

标准答案都给写好了,抄就完了。

· 大红门,值不值9万5?·

丰台大红门地块指导价,成为本次土拍的另一个焦点。9.5万元/㎡,真的值么?

从绝对的位置上讲,丸子认为是值的。四环里,南中轴之上,挨着北京南北轨道大动脉8号线大红门站,去国贸、金融街、王府井,甚至去海淀都很方便。对面直线约1公里就是南苑湿地公园,南苑湿地公园总面积1700万㎡,奥森公园是680万㎡,大家体会一下,家门口有2.5个奥森公园,是不是还挺爽的?

△图自:北京南苑森林湿地公园官方账号 微信公众号

0008地块土地面积约2.62万㎡,建筑面积约6.8万㎡,容积率2.6,限高45米(局部60米);0004地块规模更大些,土地面积约3.94万㎡,建面约9.46万㎡,容积率2.4,限高同为45米,不知道高层能不能俯瞰南苑公园?

△大红门地块信息

但大红门的硬伤,是小环境相对欠佳,可替代性较高,同类型竞品多。除了和“邻居”分高下外,周庄子、纪家庙、分钟寺、造甲村,甚至小瓦窑和大井,可能都有客群重叠。

这就比较考验开发商的营销和产品力了。

△大红门地块位置图

地块周边缺像样的大型生活配套,日常可能需要借助石榴庄板块的商业。地块西侧有北京木材厂和集美家居,装修倒是挺方便…

悄悄说一句,这两宗地的激活企业分别是中海和金隅,旁边木材厂是金隅滴。

比不过这几年,大红门腾退改善工作没少干,加上南中轴和南苑的布局,未来应该也有一番作为。有朋友将10.246万/㎡北京瑞府和9.5万/㎡大红门作比较,同为三环外四环内,您觉得哪个更值?

· 谁能站在橡树湾中间·

西红门6013地块也很有意思,左右被橡树湾“夹击”。占地面积约2.79万㎡,建面约7万㎡,容积率2.5,限高45米,销售指导价6.6万元/㎡,地块条件及价格跟橡树湾没有区别。

橡树湾去年二批拿地,今年开盘当天近20亿的业绩,一炮而红,3.8万元/㎡的住宅楼面价,让橡树湾有足够的空间去做品质,再有橡树湾的IP的光环,已经是西红门板块的当之无愧的头部热盘。

这次,谁能“头铁”的拿下6013地块呢?押5毛,华润拿。

△西红门地块位置图

还有一些眼熟的地块,比如昌平北四村,夹在北清云际和建发珺和府中间的6004、6005地块,乐居获悉,已由建发果断激活(交了预申请保证金)。

△截至8月14日,周边两项目网签数据,数据来源:克而瑞北京数据库

位于桂语听澜东南侧的亦庄0033地块,不知道会花落谁家?据小编获悉有重大利好正在路上。槐房地块会不会底价成交?2022年北京三批土拍虽然没什么惊喜,但还有很多谜题待解。

 


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