报告:28个大中城市平均住房空置率12%,深圳、北京、上海最低

2022-08-05 16:33:46|来源:中新经纬
摘要| 核心城市中心区空置率低于2%,别墅空置率较高

贝壳研究院5日发布《2022年中国主要城市住房空置率调查报告》(以下简称报告),首次盘点了主要城市住房空置率水平。调研结果显示,28个大中城市平均住房空置率为12%,相对处于较高区间。

具体到调研城市,南昌、廊坊、佛山住房空置率排前三位,均在15%以上,而深圳、北京、上海空置率最低,均在7%以下。

需要说明的是,此次调研,贝壳研究院将3个月以上无人居住的住房定义为“空置住房”。

28个大中城市平均住房空置率为12%

贝壳研究院统计发现,我国28个大中城市平均住房空置率为12%,相对处于较高区间。

住房空置率随城市能级依次递增,一线平均7%,二线平均12%,三线16%。其中仅有9个城市空置率处于合理区间之内,大部分城市处于10%-15%之间,6个城市高于15%。

图:重点城市住房空置率概况,数据来源:贝壳研究院

分城市看,深圳、北京、上海空置率最低,均在7%以下,而南昌、廊坊、佛山住房空置率排前三位,均在15%以上。

该次调研范围未包括期房和现房待售部分,故较其他统计口径会整体偏低。即便如此,内地28个大中城市的平均住房空置率依然处于较高水平,仅低于日本,高于美国、加拿大、法国、澳大利亚、英国。 

  图:各国(地区)住房空置率(%),数据来源:OECD(2021)

贝壳研究院表示,住房空置率的区域差异,直接反映房地产市场发展的潜力。通常来说,空置率在5%—10%之间是合理的,低于此区间则认为空置率过低,表明住房需求旺盛,潜在需求较高。高于10%则认为空置率过高,表明住房供给过剩,存在库存积压风险。

影响住房空置率三大因素:人口老龄化、购房门槛、租金回报

从宏观层面分析,购房门槛、老龄化程度、租金回报均会影响住房空置率变化。

首先,人口年龄结构与住房需求存在显著的相关性。国内研究表明,当老龄化达到一定程度(65岁以上人口占比达18%),住房需求会下降。

比如,南通老龄化人口占比为23%,空置率为15%;重庆老龄化人口占比达17%,空置率为17%,两个城市的老龄化及空置率均处于较高水平。而在深圳、厦门和广州,65岁以上人口占比和空置率均低于10%。尤其是深圳老龄化人口占比为3.2%,空置率仅5.3%,反映出强劲的市场潜力。

同时,城市购房门槛的约束。房价越高、按揭贷款比例越高的城市,拥有多套住房的成本越高,进而住房空置成本越高。比如,2022年上半年北京二手房交易的平均按揭比例仅37%,全国购房门槛最高,但其住房空置率仅6%。反之,住房空置率越高的城市如南昌、廊坊、佛山等,其房价也越低。

图:分线城市住房空置率与居民购房按揭比例,数据来源:贝壳研究院

此外,持有空置住房的机会成本,即租金回报的高低也是决定空置率的核心因素。据贝壳研究院数据,重点城市租金(中位数)与住房空置率的相关系数为-0.70,租金与住房空置率显著负相关。空置率由低到高排名前三位的深圳、北京、上海,其月租金中位数在5000元以上,而空置率排名后两位的南昌、廊坊,其月租金中位数在1600元以下。

核心城市中心区空置率低于2%,别墅空置率较高

在微观层面,楼龄和物业类型是影响小区空置率的两大因素。

就房屋本身的属性来看,住房空置率随着小区楼龄的增长逐渐变低。五年以内楼龄的小区,空置率随楼龄的增长从30%依次递减至12%;15年以上楼龄的小区空置率没有明显差异。

  图:小区楼龄与空置率的关系,数据来源:贝壳研究院

老旧小区的空置率较低,因为大部分老旧小区通常都位于市中心,交通配套都比较便利,住房需求比较旺盛,导致很少有住房空置,像北京的阜成门、金融街附近,空置率均在2%以内。此外,较早建成的城市中心区域,也是优势教育资源的聚集区,数据显示,学区附近的住房空置率比其他区域低5%。

反观次新小区,业主通常出于装修或通风等原因不着急入住,购买新小区的投资客也不以居住为目的。此外,从地理位置来看,次新小区多位于离市中心较远的郊区,小区配套不齐全,出租或出售的难度相对较高,因此住房空置率更高。

从物业类型看,同一个城市不同类型小区的空置率有明显差异,住房空置率由低到高依次为住宅<公寓<别墅,其中住宅类小区的整体空置率较别墅小区低5%。

   图:不同类型小区的住房空置率,数据来源:贝壳研究院

如北京整体空置率为6%,顺义商圈某些别墅小区的平均空置率高达20%。公寓和别墅的空置率较高主要与其多元化的使用场景有关,比如部分公寓用于投资经营,部分别墅用于度假等。

 

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