丁祖昱:百城楼市加速去库存

2022-06-28 19:06:00|来源:中新经纬
摘要| 克而瑞研究数据显示,80个重点城市前20日累计成交1416万平方米,环比增18%;35个城市开盘去化率增至52%。

当前,楼市下行的压力仍在持续,国内多数城市去库存攀升,楼市又一次进入高库存时代。

  克而瑞研究数据显示,2022年5月,百城商品住宅库存量达到了6.07亿平方米,同比增长5%,沈阳、大连等弱二线城市去化周期已超过3年。不少城市去库存压力已迫在眉睫,比如,郑州19城重启“房票安置”政策的背后,核心就在于加速去库存。

  百城去化周期达到23.3个月

  5月,全国多个地方政府密集出台宽松政策,市场显现积极信号。百城狭义库存出现了小幅下降,去化周期自2022年以来首次出现回落。截至5月末,百城库存降至23.3个月,比4月末时减少了1.3个月。

  当前,房地产行业的库存风险依旧较大。一二线城市库存风险相对可控,但受疫情影响,一线城市供求疲软,去化周期增至20.4个月,二线城市降至21.1个月。三四线城市去库存压力最大,5月末,去化周期达到了26.9个月。

  青岛库存总量最高

  数据显示,住房库存总量TOP20的城市中,有19个城市库存总量超1000万平方米,3个城市库存总量更是超过2000万平方米。

  库存总量TOP20城中,二线城市占比达到65%。具体到城市,青岛以2525万平方米库存总量排在全国首位。

  过去6个月,青岛为去库存不断推出各项政策。首先是房贷执行了最低利率,部分区域一二手房限售“5改2”,西海岸新区购买新房可享受契税补贴等政策。

  在政策的作用下,5月,青岛新建商品住宅成交面积为95.3万平方米,同比下降32%,降幅较上月收窄近19个百分点。1—5月,青岛新建商品住宅成交累计成交423万平方米,同比下降33%,但近郊及远郊等区市的市场依旧不明朗。

  青岛是二线城市去库存的一个典型。与青岛类似,武汉、沈阳的库存总量也超过了2000万平方米。

  以武汉为例,2022年,武汉供需低迷,库存高企,库存总量达到了2144万平方米。此外,过去几年,武汉出让土地建筑面积是住宅成交面积的1.4倍,截至2022年4月末,广义库存高达9736万平方米,即便不再新增供地,仍需5年以上才能去化完毕。

  另外,还有一大部分三四线城市的库存正在加速上涨。比如三明、泰州、盐城这三个城市的库存涨幅均呈现翻倍式增长。截止5月末,三明以285%涨幅领涨全国,这些城市特征在于,单城库存总量在500万平方米以下,但成交在短期内回调加剧,导致库存大幅上涨。

  数据显示,库存同比涨幅TOP20的城市中,库存总量大、涨幅靠前的城市多以二线城市为主。比如南京、郑州,5月末两地库存总量分别为794万平方米、1335万平方米,同比分别上涨36%、33%,涨幅位列全国第15和16位。

  值得注意的是,南京和郑州均实施了棚改“房票安置”,其中南京是在溧水区。两城的去库存压力可见一斑。

  长春去化周期长达125个月

  数据显示,三四线城市的去化周期普遍较长,比如5月库存去化周期TOP20城市中,北海、钦州、宝鸡去化周期均超50个月,而广西防城港去化周期更是达到157个月,意味着至少需要13年才能消化完毕。

  此外,嘉兴、惠州、珠海和汕头则因为前期需求透支,短期内成交低迷,造成去化周期攀升。

  聚焦一二线城市中,5月末,有14个城市库存消化周期超过24个月。其中,长春去化周期拉长至125个月,同比增长479%,排在二线城市首位。这意味着长春现有房地产库存至少需要10年才能消化完成。

  受疫情影响,长春经历了较长时间的静态管控,2022年4月成交面积仅为591平方米,同比下降99%,新房成交面积连续13个月同比负增长。1-5月累计成交86万平方米,同比减少70%。哈尔滨紧随其后,去化周期也达到106个月,短期去化压力尽显。

  此外,一线城市库存压力也不容忽视。5月末,北京商品住宅去化周期已经达到了27个月,同比增加44%。

  值得注意的是,在政策刺激之下,6月市场已经出现了回升态势。克而瑞研究数据显示,80个重点城市前20日累计成交1416万平方米,环比增18%;35个城市开盘去化率增至52%。

  当前,房地产行业下正在从“去杠杆”到“稳杠杆”。在这一过程中,去库存已成为当前楼市的一大典型特征。短期内,库存压力或有所缓解,但由于市场热度难以回归2021年高峰,因此2022年楼市的整体库存仍将延续高位。房地产市场真正回稳之前,去库存仍将是部分压力城市楼市的主要任务。

 


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