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新型共有产权房 诞生1年半之后 | 北京帮住
来源:乐居买房2022-06-23 14:34:30
摘要
本期北京帮住,为您详解“新型共有产权房”的意义,以及对买房人的具体影响。

今天探讨,近年北京楼市最常提及的房屋类型——新型共有产权房。很多朋友说:共有产权房这个词我听过。的确,北京过去几年一直有这种类型的房屋,大家对它的感觉是“房价会打折”、“买入门槛低”,同时因为产权和政府共同持有,购买时需要符合资格再申请,未来转让房屋需要遵守一定要求。这是传统意义上的共有产权房。

但今天我们要讲的,是随着2021年土地出让,最新诞生的新型共有产权房。传统和新型,两者之间有什么差别,北京目前有哪些楼盘属于新型共有产权房。本期北京帮住,为您详解“新型共有产权房”的意义,以及对买房人的具体影响。

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播出平台| BRTV首都经济报道
栏目主持| BTV财经主持人 张杨
本期嘉宾| 《地产营销人》出品人 韩乐 、天猫好房&乐居北京站主编 郭云柯

张杨:目前我们看到的市场上叫这种类型的房屋“新型共有产权房”,但是在售楼处也有一种别的叫法,比如说“共有产权商品房”。

郭云柯:其实还有一种叫法:政府持有产权的商品房。这么多种叫法其实为的就是把它和传统共有产权房区别开来。

张杨:您看,无论怎么叫,最终都会落到“商品房”的属性上来。先听听两位老师,对新型共有产权房的基本感觉是什么吧。

张杨:目前我们看到的市场上叫这种类型的房屋“新型共有产权房”,但是在售楼处也有一种别的叫法,比如说“共有产权商品房”。

郭云柯:其实还有一种叫法:政府持有产权的商品房。这么多种叫法其实为的就是把它和传统共有产权房区别开来。

张杨:您看,无论怎么叫,最终都会落到“商品房”的属性上来。先听听两位老师,对新型共有产权房的基本感觉是什么吧。

首次现身市场

韩乐:首先给我的第一印象,这些都属于比较抢手的项目。本质上我觉得可以理解为:传统共有产权房是保障性住房,新型共有产权房不仅是纯商品房,而且是位置不错或市场认可度比较高的楼盘。两者区别还是很大的。

郭云柯:它第一次出现要追溯到2020年底,北京市规自委挂出公告,这是宗位于海淀树村的土地(也是如今的学府壹号院),无论买房人还是开发商关注度都很高。

公告中有一句话:试点施行限地价、竞政府持有商品住宅产权份额,还有竞高标准等等。中间那句“政府持有商品住宅产权份额”就慢慢演化为今天说的新型共有产权房。

张杨:新型共有产权房首次在北京出现,到现在已经一年半了。在购买的时候,有什么需要注意的地方。

购买注意事项

郭云柯:这是住建委官网的截图,我们看到“购房人只需要支付个人比例的房款就可以购买”。需要注意的是,一般的购房合同是双方签订,但是新型共有产权房合同则是三方:政府指定的代持机构、开发商还有买房人。

交房五年后才可以上市交易,售出后政府拿走持有产权的部分收益;购买您这套房子的人,他获得的就是一个100%产权的房子;未来他再次交易,直接按存量房正常出售即可。

张杨:我们画个重点,这个就是说将来您在卖这个房子的时候,政府是要拿走相应价格的那一部分。给大家举一个例子:

假设某楼盘政府指导价格10万/平,同时政府持有20%产权,买房人持有80%。A挑中了一个50平的户型,他需要支付的房款=50平x10万/平x80%=400万,这就是很多朋友所谓的“打八折”。

五年以后A想卖掉这个房子,此时房屋价格也有一些提升,B最终以600万的价格购买,这笔交易之后我们来看看三方所得:

A获得房款600万x80%=480万,政府代持机构获得房款600万x20%=120万,B支付600万获得100%产权的房子。

郭云柯:这个故事再接后续,C再找B买房,那就直接按照二手房交易来走,不需要再有产权分割。

韩乐:这种政策的初衷,还是为了减轻买房人的压力。但凡出现新型共有产权房的地方,楼盘位置一般较好,单价也比较高。因为有部分是政府持有产权,那么相当于在总价上给买房人打了折。拥有这套房子,未来卖的时候也不影响个人收益,政府拿走政府的,你留下你的。

张杨:我们看到规定上说明,购房者从取得不动产权登记日开始计算,五年内不允许出售。不动产权登记证其实就是我们说的拿房本了。那么从交钱买房到拿到房本,这中间也是是有周期的,整体售卖的周期加起来大约是七八年?

韩乐:至少八年以上,因为签合同的时候还是期房,房子建设需要三年,三年半左右拿到房本,再叠加五年限售期,预计整体是八到九年不能出售。

张杨:大家计算好这个日期了。

韩乐:五年的这个设定,也是为了符合房住不炒的精神。

张杨:哈哈,确实。不过也是考虑到,未来有些朋友的家庭条件提升或者家庭置换的需求,无论换大还是换小。云柯再梳理梳理,它和传统的共有产权房还有什么区别。

新型与传统之间的区别

郭云柯:首先是初衷的区别。新型共有产权房保障的,是城市买房人用相对低的成本买一个好地段的房子;传统共有产权房保障的是更加刚需的家庭,价格便宜,位置也没有新型共有产权房优越;

第二点是产权比例,新型共有产权房一般是打八折、打九折,没听过打五折,政府产权比例预计20%已经是上限了。

张杨:还有一些我们看到的是10%,15%。

韩乐:还有6%的。比例的不同在于土地出让时,开发商越想要这块地,政府产权比例就越高,每块地都不一样。

郭云柯:对,传统的共有产权房政府持有比例就要高一些了。第三点,新型共有产权房在出租时租金全部归个人所有,传统共有产权房则需要上交政府产权比例的租金。

张杨:那么两者在产品的打造上区别大么。

韩乐: 这个问题问到点子上了,完全不一样。从定位来说,共有产权房面向的是保障人群,解决的是刚需,绝大部分产品户型面积较小,空间紧凑,大部分都符合7090政策;新型共有产权房不仅面对刚需,还有改善客群,基本没有7090限制,它可以做一些很舒适的大户型产品。

张杨:在设计的时候,可以更加放得开。

韩乐:本身就是商品房而非保障房的属性。还有一点,传统的共有产权房,未来的交易对象也是需要符合共有产权房购买条件,而新型共有产权房只要符合北京购房资格就可以,没有过多的限制。

新型与传统之间的共性

张杨:刚才一直在讲差异,那么两者之间的共性是什么,当然除了名字很像以外。

韩乐:今年开始我们感受到,它们之间的共性变多了。今年有两个项目,一个在海淀四道口,一体个在东城永定门,都是要求无房家庭先买,这个跟具有保障性质的传统共有产权房就很接近了。但是去年之前,包括海淀树村、朝阳崔各庄还没有这类要求。

张杨:其实是在保障商品房的品质之外,更照顾了预算有限的人群。

郭云柯:目前在售的新型共有产权房,客观来说,数量并没有那么多。整理了一个项目汇总,大家可以了解一下。

如何分辨新型共产房

张杨:想要再问一下两位,如果买房人去到售楼处,如何分辨这个房子是否属于新型共有产权房。

韩乐:销售人员肯定会说明的,毕竟在购买流程上和普通商品房会有区别。除了优先购买资格,由于新型共有产权房位置比较好,想要购买的人比较多,需要公证处来进行摇号,保障公平公正。

去年则大多数都是开发商自行组织摇号,根据市场热度的等级不同,也会采取不同的销售购买方式。

郭云柯:而且传统的共有产权申购是需要等政府公示的,先公示再申请,产权比例的分配也是公示后才知道,新型共有产权房这些信息则会前置,去售楼处咨询的时候也会一并告知。

结尾

一次置业,为投资,为自住,所匹配的房子或许完全不同。它的背后是基于对城市、行业、生活的信息差与经验,给到买房的朋友们相对可参考的建议。

 


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