复盘!小瓦窑地块最全价值分析

2022-06-08 16:57:02|来源:乐居买房
摘要| 从地块出生到楼盘建成,带您“看着楼盘长大”。

  从地块出生到楼盘建成,带您“看着楼盘长大”。缘起缘灭,所有买房故事,在拍地之初,就早已注定。

  2022年6月1日,丰台小瓦窑13地块现场竞价。11家房企飞速举牌,41轮地价与现房销售面积双双触顶。

  之后的摇号环节中,电建+首钢联合体被眷顾,以26.45亿+3万㎡现房销售面积成功竞得该宗地。

  一手未举,全程躺赢。竞拍现场,电建+首钢的两位女将,隔着座位握手庆贺,喜悦之情,溢于言表。

  开发商抢它,是因为利润足、投资安全度高。但对于买房人来说,小瓦窑真的香吗?

  ·小瓦窑记忆·

  小瓦窑的高光时刻,在2019年。

  2018年7月,华润+电建以49.8亿元,将小瓦窑12地块收入囊中,限均价54378元/平。次年橡树澜湾亮相,当年售罄,热销63亿,成为当年的限竞房销冠。

  四年过去,电建联合首钢再进小瓦窑,此时,销售指导价已经是7.5万/平。

  ·地块基础数据及位置·

  小瓦窑XWY-13地块位于丰台卢沟桥乡,西四环外,吴家村路以北。

  具体四至:东至 XWY-09 号规划绿地;南至规划张仪村东一路北红线;西至首钢地产国有地;北至 XWY-09 号规划绿地。

  XWY-13地块均为R2二类居住用地,用地规模2.12万㎡,建筑控制规模≤5.936万㎡。容积率2.8,限高80米。以临时“三通一平”形式供地。

  电建+首钢以26.45亿+3万㎡现房销售面积竞得,溢价率15%,楼面价4.46万元/㎡。

  ·地块主要交通及产业·

  小瓦窑XWY-13地块周边主要道路包括三横:莲石东路、吴家村路、京港澳高速;三纵:西四环、张仪村路、小屯路。

  周边目前没有建成的地铁,出行多依赖自驾。好消息是,目前地铁11号线东段已纳入北京轨道三期规划。

  11号线被定位为北京东西向地铁加密线路,此前曝光过的11号线线路图中,丰台区域将设有吴家村、小瓦窑等站。

  不过,地铁站点选择及11号线东段的通车时间还未有定论,仍需等待官方消息。当下若您想要买小瓦窑,地铁不是它的加分项。

  地铁站点仅供参考,最终位置以实际落成为准

  地处西四环,小瓦窑周边并不缺少产业。30分钟自驾半径中,中关村石景山园、北京银行保险产业园、石景山首钢园、丰台科技园、丽泽SOHO等产业集群环绕。

  银行保险产业园,目标是长安街上的金融硅谷;丽泽商务区,金融街2.0,华为、中华保险、银河证券等618家企业入驻;新首钢高端产业综合服务区初具雏形。

  产业方向上,多以保险、金融、科技、体育+、文化创意等为主,这意味着该板块有产业支撑,房产保值能力更强。另一个好处是,您的邻居,大多也是这些行业中的精英。

  ·地块周边配套·

  生活配套上,周边2公里范围内,有同心医院、京荟广场、丰台二中小屯校区等,限于“基本配置”。最为出彩的是地块东侧的欢乐水魔方,是规模大、游乐设施先进、设备数量多的水上乐园,对有娃家庭来说,蛮“刚需”。

  ·新房竞品·

  去年至今,丰台供应住宅用9宗,但小瓦窑XWY-13地块的竞品,并不多。仅有更临近四环的龙樾天元可“与之一战”。

  龙樾天元由北京城建操盘,主打128、167㎡四居,销售均价8.5万元/㎡,套均价1000万起,目前尚未开盘。

  更多的竞品,丸子认为,是石景山五环沿线的新房。如长安悦玺、长安润璟、中海云庭、中海新城+石泰衙门口地块。

  价格上,小瓦窑地块均价7.5万元/㎡,仅比中海云庭、长安润璟贵200元,但近了一环;中海新城+石泰衙门口地块限价7.95万元/㎡,小瓦窑都拥有更为明显的价格优势。

  尤为值得注意的是,小瓦窑XWY-13地块含3万㎡现房销售面积,若首钢+电建拉满±3%的价差,采用期房便宜(7.275万元/㎡)、现房贵(7.725万元/㎡)的定价策略,对京西的一众竞品,都会有很明显的客群截留。

  可能最终,拼的就是产品细节、户型、精装和营销能力了。

  ·二手房参考·

  在房产圈越久,接触的买房人越多,就越发现:新房和二手房几乎是完全不同的两个市场。

  当然,二手房有它的优势:所见即所得、随时入住,一般情况下,价格也比新房低些。弊病也同样明显:社区老旧、管理落后、户型过时、装修改造难度大,交易成本高。

  但买房时,周边的二手房仍然是一杆秤,折旧楼龄、户型、物业等来衡量新房的价值。

  小瓦窑XWY-13地块周边,多为楼龄在20年左右的二手房,整体均价在5-5.5万元/㎡。如2000年建成的兆丰园,143㎡三居挂牌总价790万元/㎡,社区为塔楼;2006年建成板楼的林栖园,122㎡三居挂牌价713万元/㎡,但小区仅有2栋楼,规模较小。

  三公里范围内,或许只有一处二手房可作参考。距离地块西南直线约1公里处,是曾的限竞神盘——橡树澜湾,开盘限均价5.4万元/平。不过,限竞房取得房本后五年限售,当下并无房源挂出。

  为您整理了地块周边部分二手房源,仅供参考。

  在开发建设环节,土地是最大的成本。开发商的利润,产生在【销售指导价-住宅楼面价】后的价差中。

  小瓦窑XWY-13地块的价差,是3万元/平,在北京来说,很高。去年首批集中供地中,北部某项目每平的价差,是1万元。

  所以,电建+首钢在小瓦窑项目中,有足够的利润空间,去精雕品质。

  总体来说,四环+国央联合+7.5万元/㎡的价格,还挺香。据了解,已有不少买房人,在蹲小瓦窑了。后续,丸子也将为您持续跟踪。

  土地信息

  开 发 商: 电建+首钢

  销售指导价:约7.5万/㎡

  政府产权:0%

  未来售价:约7.5万/㎡±3%

  产品总价:待定

  房屋属性:纯商品房

  地址:丰台西四环外,首钢金璟阳光东北侧

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