乐居楼盘测评系列，来自专业测评师的现场踩盘。在你做出买房决定之前，我们用最理性的踩盘行为，去评测、去挑剔。5分钟阅读时间，让楼盘真实情况呈现眼前。接下来，本系列会陆续覆盖北京全部新房，敬请期待。
今天测评的楼盘是朝阳东坝 | 德贤御府
目录导读
Part 1：产品关键词 ............. Part 2：购房须知
Part 3：项目基本信息 ... Part 4：区域板块规划
Part 5：周边在售新盘 ... Part 6：项目周边配套
01|关键词一览
73-145㎡两至四居，均价8万/㎡，总价580万起
朝阳东坝纯商品房，2023年交房，产业化装修
临近机场第二高速、第四使馆区、第二三里屯
目前周边配套较为匮乏，且无已建成地铁
02|购房须知
>> 销售对象
符合北京限购政策的购房人群
>> 北京限购政策
▷ 京籍家庭：
已婚家庭，名下无房，则可购买两套住房
单身未婚或离异人士，名下无房，则可购买一套住房
▷ 非京籍家庭：
在京无住房且连续60个月(含)以上在京缴纳社保或个人所得税的非京籍居民家庭，可购买一套住房
持有效《北京市工作居住证》可与京籍家庭享同等购房资格
>> 产权比例
购房人购买并持有住宅100%产权份额
>> 转让机制
购房人取得不动产权证后可随时转让所购房屋
>> 购房材料准备
▷ 订房阶段：
身份证、定金10万元
▷ 资格审核：
身份证、户口本、结婚证（已婚家庭）、连续60个月在京缴纳社保或个税证明/《北京工作居住证》（非京籍家庭）、《家庭购房申请表》、《购房承诺书》
>> 房贷首付比例
03|基本信息
>> 产品概况
楼盘名称：德贤御府（中冶“德贤系”，该产品系代表作：德贤公馆）
开 发 商： 中冶（2021中国房地产百强企业第40位）
产品均价：约8万/㎡（周边在售新房均价7.1-8万/㎡）
产品总价：约580万起/套（首付最低约232万起）
产品户型：73㎡/75㎡两居，89㎡/106㎡/113㎡三居，117㎡/133㎡/145㎡四居
总 户 数：450户
楼 栋 数：7栋 （含1栋人才住房）
容 积 率：2.8
绿 地 率：32%
车 位 比：1:1.2
梯 户 比：1梯2户、2梯2户、2梯4户
房屋属性：纯商品房
交房时间：预计2023年
楼盘地址：朝阳东坝，临近机场第二高速
>> 产品公布历程
•2021年 5 月，中冶拿地
•2021年 7 月，规划公示
•2021年 8 月，案名公布
•2021年10月，首期开盘
>>德贤御府效果图 一览
>>德贤御府沙盘实拍
>> 户型一览
（上述数据截止日期：2022年2月7日）
>> 户型分析：89㎡三居 ·
▷ 户型朝向：
此89㎡户型，3室2厅2卫，西南-东北朝向，有大约11°左右的夹角，产业化装修交付。
南向采光面市场竞争力：
因北京太阳照射和南北季风的影响，一般来讲同样面积段下，户型南向“宽度越大，房间越多”则户型相对越好。
此89㎡三居户型，在71个同面积段帮住样本中，排名第47，属于中等户型，市场竞争力一般。
▷ 户型主要亮点：
如上面分析图中蓝点所示，此户型为南北通透全明格局，客厅和主卧均带飘窗，采光通风效果好。
▷ 户型不足：
如上面分析图中红点所示，餐厅面积较小，摆放稍大一点的桌子会占用过道面积，用餐相对局促。
>> 户型分析：106㎡三居 ·
▷ 户型朝向：
此106㎡户型，3室2厅2卫，西南-东北朝向，有大约11°左右的夹角，产业化装修交付。
此106㎡三居户型，在26个同面积段帮住样本中，排名第17，属于中等户型，市场竞争力一般。
▷ 户型主要亮点：
如上面分析图中蓝点所示，入户既是餐客一体的6.35m横厅，有效的延展了空间视野。此外，宽敞的餐客一体化空间，有利于家庭日常的交流和亲朋聚会。
▷ 户型不足：
如上面分析图中红点所示，客卫为暗卫，可能会因通风不畅导致阴暗、潮湿、异味等问题。
04|区域规划
德贤御府位于北京城六区之一的朝阳区。据《朝阳分区规划（国土空间规划）(2017年—2035年)》，朝阳将以建设具有广泛国际影响力和竞争力的和谐宜居国际化城区为发展目标，将构建“两轴两带三区”的城市空间结构。
“两轴”即中轴线北延长线、长安街东延长线及两侧辐射地带；“两带”即连接北京重点功能区的保障首都功能发展带、朝阳区和城市副中心之间共建共享的体闲游憩绿带；“三区”即疏解提升优化区（朝阳区范围内的中心地区）、产居融合发展组团（朝阳区范围内的边缘集团）、绿色生态体闲区（朝阳区范围内的绿化隔离地区）。
>> 板块规划
德贤御府位于朝阳东坝板块的中东部。相较于河西成熟住宅区的烟火气，项目所在的河东地区则要荒凉上不少。不过城市界面的荒凉，未尝不是一个故事的开端，一份可期的未来。
项目属于金盏国际合作服务区，南侧紧邻第四使馆区。朝阳区政府在“十四五”规划与2035年远景目标中明确提出：未来将重点发展第四使馆区和金盏国际贸易区。据悉，未来金盏国际合作服务区将重点围绕第四使馆建设，搭建国际合作服务平台，打造退税免税特色消费中心，构建先行政策的“沙盒”试验田，建设数字贸易试验区，践行国家对外开放新战略，形成“国际交往中心新亮点”和“第二个三里屯”。这里或将有望成为继国贸CBD、望京商务区之后北京创新经济发展的“第三极”。
05|周边在售房
06|周边配套
▷ 自驾：项目临近机场第二高速，可连接机场、五环，速达望京、朝阳公园等地。
▷ 地铁：项目周边规划有地铁3号线、12号线，具体落位时间尚无官方回应。
▷ 教育：项目周边1km辐射东北师大附中等公立学校以及北京爱迪国际学校等国际教育资源。
▷ 医疗：项目西南侧直线距离约2.3km为北京市第一中西医结合医院（三甲医院），约3.3km处即为建设中的三甲医院——安贞东方医院，预计2023年投入使用。
▷ 商业：项目周边5km涵盖金隅嘉品mall（建筑面积约13万平）、万达广场（在建，建筑面积约26万平）、恒大城市广场（建筑面积约11万平）。
>>参考数据：合生汇（北京）建筑面积约31.7万平
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