虎年春节倒计时2周，距离北京首批住宅用地竞价截至还有4周，土拓人们，这个春节还好嘛
2022首批挂出的这18块地中，有这么两块，让土拓人们有些纠结：
喜：纯住宅无保障房公租房，地价不贵，楼地价差留了利润空间
忧：新房扎堆，且利好、配套不多，售卖恐有难度
说的就是顺义的马坡、平各庄（仁和）两块地了。
乐居君跑了多年土拍，深知“买地”这事儿上也会存在买卖双方的信息差。鉴于顺义也不远，于是多跑了几趟，还探到些独家好消息，在这儿连带着两块地的实探，一起跟您聊聊：
1.牛一实验学校确认转公，马坡再添利好
顺义新城第13街区SY00-0013-6050、6053地块，位于顺义马坡板块，地块东侧约600米北京民生银行总部及金蝶软件园，西侧1公里为马坡千亩森林公园，南侧300米为牛栏山一中实验学校，东北约1公里处是顺义中医院，位置上“众星捧月”。
该宗地总土地面积约5.3万㎡，其中建设用地5.1万㎡，建筑控制规模8.36万㎡，全部为住宅用地。容积率1.6，限高30米，可打造10层左右的小高层产品，执行户型套内“70/90”。
地块起始价16.6亿元，价格上限17.43亿元，当竞买报价触及上限后，转为竞高标准住宅建设方案。
销售指导价4.2万元/㎡，可浮动±5%，与周边新盘持平。当触及价格上限后，楼面价约2.1万元/㎡，房地价差尚可，房企有相对充足的利润空间。
目前地块四周已建立起围挡，地块内部平整干净，达到“六通一平”标准。
地块内部十分平整
地块北侧恒大上和府
地块东北侧中建宸庐
东北侧约1公里的顺义中医院新院区，今年将投入使用
值得一提的是，6050等地块东侧为规划中的市政路，可以直接到牛栏山一中实验学校，与项目同步交付通车。路通之后，地块前往牛栏山一中实验学校仅300米（以实际为准）。
日前，牛一实验学校转公立已被顺义区教委确认，称目前正在转制过程中，最快明年6月就能公布划片范围！
据说确认公立当天，旁边某新盘95平销量激增，毕竟牛栏山一中的升学率在全北京也能排上名次，这波利好对周边项目都有加持作用。
不过6050等地块被一众新房“包围”：正北侧为恒大上和府，东北侧为中建宸庐，正南侧是和锦华宸，东侧为顺义臻珑府，中建宸庐二期云起则位于地块东南侧，想要在众多竞品中脱颖而出，并非易事。
地块北侧有2小块商业用地，面积约1万㎡，未来会单独出让。加上周边新房项目配建的商业、幼儿园、医院等配套，未来衣食住行不愁。
唯一的小遗憾，就是距离地铁较远。不过，另一宗地，有了轨道利好哦~
2.R4线站点落定，平各庄地块喜提地铁
平各庄旧改6046等地块位于顺义另一个“新房聚集地”仁和板块（距离路劲御和府等三兄弟约1.5公里），处于顺泰路与仁平街交汇处的西北角。
地块东临燕京啤酒集团，西北直线距离约500米为仁和公园，西侧约800米为北京城建北京合院，北京合院对面便是顺义区第一中学。另外乐居君从一知情人士处获悉，万达广场或将落子仁和板块，距离这宗地不远。不过目前还没有官方消息，咱们先让子弹飞一会儿。
目前地块南北两侧的仁平街、双平街已修建完成，尚未通车，住宅西侧的规划路将有一级开发公司万方源筹措资金并组织建设交付。
该宗地土地面积约4.07万㎡，其中建设用地约4.07万㎡，总建筑控制规模7.54万㎡，容积率2.0，控高45米，执行套内70/90政策。
地块内包含一宗5100㎡幼托用地，将打造约12班幼儿园，无偿移交顺义区教委，与项目同步交付使用。此外，幼儿园北侧还规划一宗学校用地，暂未确定出让计划。
该宗地起始出让价为14亿，竞买保证金2.8亿，地价上限为16.1亿。触及上限后转为竞现房销售面积，1万㎡起。若全部可销售住宅全部竞报为现房销售时，转为现场摇号确定竞得人，参与摇号需提交《高标准住宅建设承诺书》。
该宗地销售指导价为4.4万元/㎡，±5%。当达到地价上限时，楼面价约2.14万元/㎡，房地价差比马坡地块还大些，很可。
另外这宗地还有个重大利好消息：日前20号线、也就是R4线拟被纳入北京轨道三期建设规划，最近一站，目前官方文件定名“临河站”，落位在上述地块西侧约2公里的双河大街路口（具体已实际为准）。
R4线一期线路南起管庄路西口站，北至临河站，中间经过T3行长楼，全线长20.5公里，顺义区内除临河站外，还有中德产业园站。
高糊图片，仅供参考
据知情人介绍，R4线临河里西侧将设置车辆段一处，未来居住、商业将聚集在此，或可参考目前16号线北安河站的微中心样式，将“衣、食、住、行”一站式解决。
此外，顺义待供应土地中，还有不少老城区临铁地块，我们将持续为您关注。
（文中关于距离描述，仅作参考，以官方实际测量为准）
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