正文

  本文首发于北京买房帮住

  买房之前，需要我们先在心里绘制一个「雷达图」，用交通、价格、品质、学校来考量楼盘。

  乐居楼盘测评系列，来自专业测评师的现场踩盘。在你做出买房决定之前，我们用最理性的踩盘行为，去评测、去挑剔。5分钟阅读时间，让楼盘真实情况呈现眼前。接下来，本系列会陆续覆盖北京全部新房，敬请期待。

  今天测评的楼盘是

  朝阳崔各庄 | 龙樾合玺

  购房须知

  销售对象

  符合北京市限购政策的购房人群

  限购政策

  (1) 京籍家庭

  · 已婚家庭，名下无房，则可购买两套住房

  · 单身未婚或离异人士，名下无房，则可购买一套住房

  (2) 非京籍家庭

  · 在京无住房且连续60个月(含)以上在京缴纳社保或个人所得税的非京籍居民家庭，可购买一套住房

  · 持有效《北京市工作居住证》可与京籍家庭享同等购房资格

  产权比例

  购房人购买并持有住宅100%产权份额

  转让机制

  购房人取得不动产权证后可随时转让所购房屋

  出租收益

  出租全部收益归购房人所有

  简要信息

  楼盘名称：龙樾合玺

  开 发 商： 招商蛇口＋北京城建

  产品均价：约8.8万/㎡

  产品总价：约1100万起/套

  产品户型：125㎡三居、125㎡/155㎡/160㎡/175㎡四居

  总  户 数：800户 （住宅部分426套，其余为公共租赁住房）

  楼  栋 数：15栋（5栋为公租房）

  容  积 率：2.5

  绿  地 率：30%

  车  位 比：1:1.3

  梯  户 比：1梯2户、2梯2户

  房屋属性：纯商品房

  交房时间：预计2024年

  楼盘地址：朝阳崔各庄，临近中国铁道博物馆

  产品公布历程    

  •2021年 5 月，招商+北京城建拿地

  •2021年 7 月，规划公示、案名公布

  •2021年10月，首期开盘

  >>项目区位及周边配套

  楼盘外观

  户型一览

  具体户型分析，详见文末

  楼盘亮点

  亮点一：临近望京商圈，配套齐全

  项目西侧约3km即为望京商圈。望京商圈不仅汇集阿里、美团等各大互联网总部以及多家世界500强标杆企业，还坐拥凯德mall、新荟城等多座综合性购物中心，各项配套齐全。

  亮点二：均价8.8万/㎡，性价比较高

  龙樾合玺处于崔各庄板块，距离望京核心区直线距离约3km，位置占优。此外，项目8.8万/㎡的均价，与望京动辄12-14万/㎡的二手房相比，性价比较高。

  区域规划简述

  区域规划：

  龙樾合玺位于北京城六区之一的朝阳区。据《朝阳分区规划（国土空间规划）(2017年—2035年)》，朝阳将以建设具有广泛国际影响力和竞争力的和谐宜居国际化城区为发展目标，将构建“两轴两带三区”的城市空间结构。

  “两轴”即中轴线北延长线、长安街东延长线及两侧辐射地带；“两带”即连接北京重点功能区的保障首都功能发展带、朝阳区和城市副中心之间共建共享的体闲游憩绿带；“三区”即疏解提升优化区（朝阳区范围内的中心地区）、产居融合发展组团（朝阳区范围内的边缘集团）、绿色生态体闲区（朝阳区范围内的绿化隔离地区）。

  板块规划：

  项目位于朝阳崔各庄-国门创意绿谷板块。2017年“十三五”时期提出崔各庄乡“生态立乡”发展战略，以全域化绿色发展为主线，优化建设“北部生态休闲绿吧、中部科技商务绿港、南部国门创意绿谷”三大主题功能区，打造“一带两街六园”的生态空间布局。

  据悉，板块内将以艺术产业为主要发展方向，未来将链接798、朗园等艺术区，力图打造北京东北方向最大的创意艺术产业集群。此外，根据规划，区域内将建设约46万平的何里栖地自然湿地公园，京承高速沿线也将规划建设400万平生态绿带，未来板块内绿色生态、艺术氛围尽显，会更加宜居。

  测评一 便利指数

  • 周边交通 • 

  自驾：项目临近东五环、京密路、机场高速等城市交通要道，向北可速达首都国际机场，向西南途经望京商圈、三元桥，可直抵二环东直门。

  地铁：项目周边1km范围内，暂无已建成地铁。距离项目最近的地铁线路为地铁15号线，步行距离约4.2km，轨道交通属实不便。

  公交：项目周边500m范围覆盖南皋站、南皋西站等4个公交车站，可乘坐418、851等多条线路。其中，乘坐专116路可达地铁崔各庄站，换乘地铁15号线；乘坐418路可途经望京、朝阳公园到达燕莎商圈。

  • 周边教育 • 

  项目周边教育资源较为匮乏，目前1km范围辐射到的学校仅九年一贯制的陈经纶中学分校（约1.1km）以及北京第八十中分校（直线距离约900m）两所。不过，项目所在区域规划有两个幼儿园和一所九年一贯制学校（具体引入教育资源尚在规划中），待到规划落位时，区域内的教育资源将会有所提升。

  此外，项目周边10km范围可辐射北京京西国际学校、北京哈罗英国国际学校、北京顺义国际学校等一众知名国际学校。

  • 周边医疗 • 

  项目周边5km覆盖：

  3个三甲医院：首都医科大学附属北京地坛医院（约2.5km）、中国中医科学院望京医院（约4.4km）、北京市第一中西医结合医院东坝院区（约4.5km）

  2个综合医院：北京精诚博爱康复医院（约820m）、北京国门医院（约1.5km）

  此外，项目1.5km范围内涵盖三家社区卫生服务中心，可满足业主的就医需求。

  • 周边休闲 • 

  项目周边黑桥公园、大望京公园等诸多公园环伺，生态环境优越。此外，项目周边还汇集观复博物馆、798艺术区等人文打卡地，人文氛围浓郁。不管是饭后遛弯，还是周末遛娃，项目周边3km范围内，都能找到一个绝佳去处。 

  • 周边商业 • 

  项目周边5km涵盖：

  新荟城（建筑面积约5.7万平，约3.1km）、方恒购物中心（建筑面积约25万平，约3.3km）、合生麒麟社（建筑面积约15万平，约3.4km）、北京赛特奥莱（建筑面积约15万平，约4km）、凯德mall（建筑面积约9万平，约4.3km）。

  >参考数据：合生汇（北京）建筑面积约31.7万平

  文中关于配套距离描述，根据高德导航测距仅作参考，以官方实际测量为准

  测评二  户型介绍

  · 125㎡三居 · 

  朝向：

  此125㎡户型，3室2厅2卫，为正南正北朝向，南北向采光。

  户型功能区：

  户型内功能分区如图中所示，包含：

  客厅（1个）

  餐厅（1个）

  厨房（1个）

  卧室（3个，包含1个主卧、2个次卧）

  卫生间（2个）

  家政间（1个）

  市场竞争力：

  将此户型以南北采光面作为划分，则南向采光面上，分布有4个功能空间，长度达13.1米。北向采光面分布4个功能空间。这种分布，在125㎡面积段，非常具有市场竞争力。

  因北京太阳照射和南北季风的影响，一般来讲同样面积段下，户型南向“宽度越大，房间越多”则户型相对越好。

  卧室和客厅分布在南向采光面上，这种分布格局在现如今新房产品中较为典型，也是公认较为符合北方居住生活的户型格局。业主主要活动区域，需要充足的采光和良好的通风效果，所以新房户型一般会将客厅和主卧放置在南向。

  户型主要亮点：

  此户型南向面宽可达13.1米，客厅和3个卧室全部朝南，面宽进深比1.69，采光通风效果好。

  · 155㎡四居 · 

  朝向：

  此155㎡户型，4室2厅2卫，为正南正北朝向。南北向采光，全装修交付。

  户型功能区：

  户型内功能分区如图中所示，包含：

  客厅（1个）

  餐厅（1个）

  厨房（1个）

  卧室（4个，包含1个主卧、3个次卧）

  卫生间（2个）

  市场竞争力：

  将此户型以南北采光面作为划分，则南向采光面上，分布有3个功能空间，长度达12.2米。北向采光面分布4个功能空间。这种分布，在155㎡面积段，比较具有市场竞争力。

  因北京太阳照射和南北季风的影响，一般来讲同样面积段下，户型南向“宽度越大，房间越多”则户型相对越好。

  卧室和客厅分布在南向采光面上，这种分布格局在现如今新房产品中较为典型，也是公认较为符合北方居住生活的户型格局。业主主要活动区域，需要充足的采光和良好的通风效果，所以新房户型一般会将客厅和主卧放置在南向。

  户型主要亮点：

  全明格局，南向三面宽达12.2米，客厅面宽可达6米，餐客厅整体进深做到6.5m，形成了一个宽敞的餐客一体化空间，有利于家庭日常的交流和亲朋聚会

  户型劣势：

  南向次卧距离客卫较远，老人起夜不太方便，不适宜作为老人房。