买房之前，需要我们先在心里绘制一个「雷达图」，用交通、价格、品质、学校来考量楼盘。
乐居楼盘测评系列，来自专业测评师的现场踩盘。在你做出买房决定之前，我们用最理性的踩盘行为，去评测、去挑剔。5分钟阅读时间，让楼盘真实情况呈现眼前。接下来，本系列会陆续覆盖北京全部新房，敬请期待。
今天测评的楼盘是
通州梨园 | 国誉未来悦
购房须知
销售对象
符合北京市限购政策且符合通州限购政策的购房人群
限购政策
(1) 京籍家庭
· 已婚家庭，名下无房，则可购买一套住房
· 单身未婚或离异人士，名下无房，则可购买一套住房
· 已婚家庭已有一套住房，在通州落户3年及以上或近3年在通州连续缴纳社保或个税，则可购买一套住房
(2) 非京籍家庭
· 在京无住房且连续5年(含)以上在京缴纳社保或个人所得税且近3年在通州缴纳的的非京籍居民家庭，可购买一套住房
· 持有效《北京市工作居住证》可与京籍家庭享同等购房资格
产权比例
购房人购买并持有住宅80%产权份额，享有100%使用权；政府持有住宅20%产权份额
转让机制
购房人取得不动产权证满5年后，可按市场价格转让购房人持有的商品房产权份额，同时政府持有的商品住宅份额一并转让，政府按市场价格回收持有份额对应的价款
出租收益
出租全部收益归购房人所有
简要信息
楼盘名称：国誉未来悦
开 发 商： 城建＋阳光城
产品均价：约5.6万/㎡
产品总价：约220万起/套
产品户型：40㎡开间、55㎡一居、70㎡两居、85㎡/90㎡三居、110㎡/118㎡四居、140㎡五居
总 户 数：641户
楼 栋 数：10栋
容 积 率：2.4
绿 地 率：30%
车 位 比：1:1.2
梯 户 比：1梯4户、1梯2户、2梯2户
房屋属性：商品房(政府共持产权20%）
交房时间：预计2025年4月30日
楼盘地址：地铁八通线九棵树站南侧1.5公里
产品公布历程
•2021年 5 月，北京城建＋阳光城拿地
•2021年 7 月，规划公示
•2021年 8 月，案名曝光
•2021年 11月，首期开盘
>>项目区位及周边配套
楼盘外观
沙盘实拍
户型一览
具体户型分析，详见文末
>>户型分布
楼盘亮点
亮点一：成熟商圈，配套齐全
项目位于副中心配套最成熟的商圈之一——通州梨园。项目周边配套齐全，三公里范围内拥有六个大型商场，最近的三甲医院步行约1公里可达，可基本满足日常需求。
亮点二：低总价
项目均价5.6万/㎡（去除20%政府产权），90㎡小三居目前售价约500万左右，对比周边其他在售新房，颇具价格优势。此外，项目还打造40㎡-55㎡一居，首付约78万/套起。
区域规划描述
区域规划：
国誉未来悦位于北京城市副中心，政府在《北京城市总体规划（2016-2035）》关于副中心的规划中提出建设“一带、一轴、多组团”的城市空间结构。一带以大运河生态文明带为骨架，一轴沿六环路形成创新发展轴，向外纵向联系北京东部地区和北京首都国际机场、北京新机场，并且沿河依次布置运河商务区，北京城市副中心交通枢纽地区和城市绿心，打造多个组团。
目前北京城市副中心主要聚焦行政办公、商务服务、文化旅游三大主导功能。除了市级行政中心的建设，运河商务区也在进一步建设招商中，建设国际化现代商务区。另外，依托大运河文化带和环球影城、宋庄艺术区等特色地区，将加强建设文化和旅游新窗口。未来五年，副中心规划有8000亿投资落地，在十四五期间副中心也将全面推进行政办公区二期建设，带动更多功能和人口转移，促进城市副中心朝着新阶段发展。
板块规划：
国誉未来悦位于北京市城市副中心梨园板块，周边覆盖果园、九棵树、万达等商圈。板块东南侧约4公里为环球影城，向北约5公里为运河商务区，距城市副中心行政区约8公里，串联通州多个核心功能区。该板块配套成熟，基本生活设施齐全，是通州配套成熟的居住区。
周边配建：
项目东北侧4.7公里处正在建设副中心综合交通枢纽。该交通枢纽是亚洲最大的tod项目，集地铁、城际铁路、公交于一体，是北京唯一连接两大机场的铁路综合枢纽，也是副中心唯一连接城市中心区的换乘枢纽。据悉规划中的m104号线或将连通国誉未来悦与副中心综合交通枢纽。
测评
测评一 便利指数
• 周边交通
自驾：项目出门即是通马路，沿通马路一直往北可达副中心运河商务区；驾车沿京通快速路可快速通达大望路、国贸CBD等地；自驾经广渠路，可畅达合生汇、双井等地。另外，自驾5.6公里即可到达北京新兴打卡地——环球影城。
地铁：距离项目最近的地铁站为地铁八通线果园站和九棵树站，直线距离约1.4公里，自今年8月八通线与1号线全线贯通，从项目出发无需在四惠站/四惠东站换乘，可直抵王府井、西单、五棵松等地。
另外，项目南侧为地铁7号线万盛东站，直线距离约为2.1公里，7号线自东向西连接环球度假区和北京西站，可与多条线路换乘。
公交：项目1公里范围内覆盖西小马站、西小马庄园站、龙鼎家园站等二十余个公交站，可乘坐552路、582路、591路、通11路等多条线路。其中，乘坐582路可直达运河商务区，591路可直达通州西站，通807路可直达国贸。
• 周边教育
项目周边覆盖3所小学和3所中学：
3所小学：通州区第一实验小学（约585米）、大稿新村小学（约1.0公里）、通州运河小学（约1.8公里）。
3所中学：通州区运河中学（约1.8公里）、潞河中学（约2.2公里）、通州区第二中学（约2.3公里）。
此外，项目自身配建15班幼儿园，具体引入的教育资源暂未可知。
• 周边医疗
项目周边覆盖：
2个三甲医院：北京中医药大学东直门医院通州院区（约400米）、首都医科大学附属北京胸科医院（约4.8公里）。
4个综合医院：通州通朝路中医医院（约1.8公里）、北京京大医院（约2.1公里）、泗河中医医院（约2.4公里）、潞河医院（约2.5公里）。
此外，项目1.5km范围内涵盖多家社区卫生服务中心，可满足业主的日常就医需求。
• 周边公园
项目周边4座公园环伺：
梨园主题公园（约2.7公里）、暖山生态公园（约3.1公里）、西海子公园（约3.7公里）、通州运河公园（约4.7公里）。
• 周边商业
项目周边有6个广场/商厦：
3公里范围内有苏荷奥特莱斯（约1.2公里）、阳光新生活广场（约1.3公里）、领展购物广场（商业建面6.75万平，约1.3公里）、贵友大厦（约1.7公里）、BHGMall北京华联天时名苑购物中心（约2.6公里）、通州万达广场（商业建面22万平，约2.7公里）。
参考数据：合生汇（北京）建筑面积约31.7万平
项目自建约5.7万平的商业，底层目前规划为商铺，具体有待进一步规划公示。
文中关于配套距离描述，根据高德导航测距，仅作参考，以官方实际测量为准。
测评二 户型介绍
90㎡三居
朝向：
此90平米户型，3室2厅2卫，为正南正北朝向，南北向采光，全装修交付。
户型功能区：
户型内功能分区如图中所示，包含：
客厅（1个）
餐厅（1个）
厨房（1个）
卧室（2个，包含1个主卧、1个次卧）
书房（1个）
卫生间（2个）
市场竞争力：
将此户型以南北采光面作为划分，则南向采光面上，分布有2个功能空间，长度达7.5米。北向采光面分布3个功能空间。这种分布，在90㎡面积段，竞争力稍弱，算中等偏上户型。
因北京太阳照射和南北季风的影响，一般来讲同样面积段下，户型南向“宽度越大，房间越多”则户型相对越好。
卧室和客厅分布在南向采光面上，这种分布格局在现如今新房产品中较为典型，也是公认较为符合北方居住生活的户型格局。业主主要活动区域，需要充足的采光和良好的通风效果，所以新房户型一般会将客厅和主卧放置在南向。
户型主要亮点：
南向双面宽，长度达7.5米，客厅和主卧均带飘窗，采光充足。
户型劣势：
1、北向次卧窗墙比较小，采光面受限。
2、餐厅面积较小，摆放稍大一点的桌子会占用过道面积，用餐相对局促。
118㎡四居
朝向：
此118平米户型，4室2厅2卫，为正南正北朝向，南北向采光，全装修交付。
户型功能区：
户型内功能分区如图中所示，包含：
客厅（1个）
餐厅（1个）
厨房（1个）
卧室（3个，包含1个主卧、2个次卧）
书房（1个）
卫生间（2个）
市场竞争力：
将此户型以南北采光面作为划分，则南向采光面上，分布有3个功能空间，长度达9.9米。北向采光面分布3个功能空间。这种分布，在118㎡面积段，比较具有市场竞争力。
因北京太阳照射和南北季风的影响，一般来讲同样面积段下，户型南向“宽度越大，房间越多”则户型相对越好。
卧室和客厅分布在南向采光面上，这种分布格局在现如今新房产品中较为典型，也是公认较为符合北方居住生活的户型格局。业主主要活动区域，需要充足的采光和良好的通风效果，所以新房户型一般会将客厅和主卧放置在南向。
户型主要亮点：
全明格局，南北通透，南向三面宽达9.9米，居住舒适。
户型劣势：
1、北向次卧窗墙比较小，采光面受限。
2、南向次卧设置在入户门右侧，隐私性受影响。
以上为正文，来自乐居北京编辑团队·塔塔
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