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蜂鸟学区房降价了？！

最近，网传海淀热门学区房蜂鸟家园一套50平的房源，最终以600万成交。这与上半年房价高峰时相比较，降价300万，下跌30%。经小二了解，消息是真实的。

这引起了大家的广泛讨论，有网友说，这是真的吗？但就算是降到600万，依旧是我买不起的价格！还有网友表示，今年内大降的可能性比较小。

那...蜂鸟家园真的全部大降了吗？

小二联系了多家经纪人所获悉，这套成交房源属于个例，带有一定的运气成分，目前房价虽然是近两年最低的时候，但依旧保持着稳中有降。

 据小二之前查询的贝壳网成交数据来看，2017年蜂鸟家园均价13.9万，40-50㎡的最高成交额为872万元，2018年均价13.2万，最高成交额约为756万元，而到2019年受1911政策影响，40-50㎡的房子很少能超过700万了。

但是，进入2020年年底，蜂鸟二手房均价跳涨至19万左右，今年3月，蜂鸟家园一套43.98平的大开间成交价985万，单价22.4万元/平，达到价格最高峰。 

这个价格，令人唏嘘。

如此高的房价，对于大多数人来说可谓是一房难求！

蜂鸟家园的居住质量虽然不高，但对应的学区是它最大的亮点之一，由于它拥有独有的教育资源，在这里安家置业，基本上可以上北京小学中关村三小。

下面快来跟着小二看看蜂鸟家园最近的真实情况吧！

1.房价稳中有降

小二据经纪人了解到，这套50平房源成交600万的原因为：一是低年级名额，二是业主在之前已经买了西山壹号院的大平层，交了500万，10天后就要违约了，这个客户在7天全款过户，能满足业主的腾资格的需求，所以以很低的价格成交了。

这套房子成交价格如此低，虽然带有一定运气的成分，其它房子的价格还是保持在650-750万左右，但这足够抓住大家了的眼球，吸引了更多的买家关注蜂鸟家园。

蜂鸟家园有很多小户型的一居室，作为万柳市场的风向标，总体上表现为高单价、低总价。

下面这个户型和上一套户型一样，单价13.9万元/平，总价约700万，面积也是50平，但是这套总高9层，实际房屋7层，楼层高，视野好，朝向西向采光充足，这套出租也比较方便。

图片来源：贝壳

蜂鸟家园地处海淀西北三环与四环之间，小区建成于2003年，是存商品房社区，一共包括四栋楼，其中3栋为板楼住宅，1栋是商业。在万柳片区来看，小区的各项配套在片区内都是很好的，商业、交通等配套设施齐全，居住在这里十分便捷。

据小二了解到，蜂鸟家园9月参考均价18.7万元/平，从一居室到三居室均有在售。目前贝壳一居室在售从45-62平，总价报价约750-900万。两居室从79-85平，总价报价约1320-1520万，95平的三居，总价报价约1600万。

蜂鸟家园47平一居室

蜂鸟家园83平两居室

蜂鸟家园95平三居室

下面是蜂鸟家园近期的部分成交数据，总体上看，价格与几个月前相比确实有相对明显的降幅，而现在这个月价格也已经比较平稳了，市场回归理性，调控也得到了明显的效果。从表中看出9月18日成交的约47.6平房源与同等面积的8月相比，呈现出略降的趋势。

图片来源：贝壳

2.买家观望 卖家预期值降低

楼市市场是一直波动的，目前的价格是这两年价格最低的时候，现在这个时间段，若有合适的房源就可以尽快入手了，小二了解到，最近一些出售房源的业主都比较着急，价格可谈的空间也比较大。

但由于价格受供需和政策影响较大，大家都有个博弈的心里，都观望，那卖家的预期值就降低了。

若很长一段时间都没有成交，可能就会降价，但需求积累到一定时候也会爆发，那价格可能就是会向上走。

3.受学区房政策影响房价下调

教育资源是否充足是影响大家购房选择的重要因素之一。2021年，海淀二手房市场热度整体较高，成交价格整体上涨。

而到今年7月初，随着被北京、海淀等区“多校划片”打击学区房炒作以及防止违规资金流入楼市等政策的逐步落实，二手房成交价格有所回落。8月底，北京教委公布了教师交流轮岗制度，让学区房不断走低。

此外，小二了解到，今日北京市海淀区房地产经纪协会发布行业内部自律倡议，号召中介机构共同抵制恶意争夺房源的行为，同时结合近一年成交价格情况，对部分价格涨幅大、成交量大的热点小区，向中介机构发布了二手房交易指导参考价。

据悉，海淀区房地产经纪协会此次给出交易指导参考价的29个小区，包括了多个此前大热的学区房，比如蜂鸟家园、新起点嘉园等。这29个重点小区分小户型(60平方米以下)、中户型(60-90平方米)和大户型(90平方米以上)设定挂牌指导价，超过指导价1%则不允许任何中介挂牌，且不能通过中介成交。

此次发布二手房交易指导参考价，可以让相关政府部门加大调控力度、强化执法检查，同时更好地促进房地产经纪行业的自律良性发展。

总之，尽管学区房价格有所下调，但房价整体依旧很高，未来还会有一定的下降空间。而对于蜂鸟家园来说目前保持着稳中有降的趋势，您若有相关购房需求，可以重点了解关注一下。

对于当前学区的价格走势，您还有什么看法，欢迎与小二交流！