海淀西北旺稀缺改善盘—海淀幸福里楼盘评测-项目解析-北京乐居网

海淀西北旺稀缺改善盘—海淀幸福里楼盘评测

来源：乐居买房2021-09-17 14:13:54

在你做出买房决定之前，我们用最理性的踩盘行为，去评测、去挑剔。乐居楼盘测评系列，来自专业测评师的现场踩盘。本期，乐居楼盘测评师走进海淀幸福里，为您带来项目的全面测评。

海淀幸福里位于海淀西北旺，紧邻北清路，98-198㎡改善住区，精装交付，8.3万元/平。项目面积段完善，精装交付，客户多来自中关村软件园、永丰基地等产业园，较适合在此工作的改善人群。

下面我们全方位介绍一下海淀幸福里的概况。

一、地段位置：北京科创自贸区紧邻北清路

项目位于海淀区，北京北部。根据《海淀分区规划（2017年-2035年）》显示，海淀区将构建“两横一纵三轴格局，一带多极体系”的城市空间结构（两横：长安街首都功能轴和北清路前沿科创发展轴；一纵：中关村大街高端创新聚集发展轴；一带：大西山绿色生态文化带；一核：三山五园文化绿心与中关村科学城核心地区，两心聚一核；多级：包括中关村科学城核心地区原始创新发展级、永丰、翠湖、上地、东升、北下关、西三旗等发展级）。

其中，纵轴中关村大街高端创新聚集发展走廊和北清路前沿科创发展轴是中关村地区高新技术产业最集中的地区。既而实现内外联动发展、南北均衡发展、山区和平原地区互补发展，将海淀建设成支撑首都中心定位的现代化国际化创新型宜居宜业城区。

（海淀分区规划图）

海淀区高校密集，拥有三山五园等生态优势，经济活力与文化内涵兼具。以百望山为界，海淀分为南北两部分，南部称“山前”，北部称“山后”。海淀新区即为海淀山后，包括西北旺、温泉、苏家坨及上庄四个镇。海淀山后的中关科技园区目前已入驻华为、联想、百度、腾讯等近2000家科技创新型企业。另外，海淀区不限价商品房稀缺，项目的出现可满足区域内部分改善置业需求。

项目所处的海淀新城西北旺板块，享受科学城北区+自贸区双重政策加持。海淀幸福里位于北清路和友谊路交汇处，紧临永丰产业基地，项目5公里半径内有永丰产业基地、生命科学园、中关村软件园三大产业园区。以北清路为前沿科创发展轴带动中关村软件园、永丰基地、翠湖科技园等三大组团发展。

2020年9月北京自贸区规划落定，包含科技创新、国际商务服务、高端产业三大片区，科技创新片区落定海淀中关村科学城北区，中关村、后厂村、海淀山后地区组成了黄金三角区，而西北旺为代表的海淀山后地区则是良好的生态住区。

二、产品特色：海淀精装改善盘均价8.3万

海淀幸福里是由首开、北科建集团、华润置地、中交地产、北京住总地产五大实力国企联袂打造，择址海淀中关村科学城北区。项目位于北五环至六环，海淀新城-西北旺板块，区域内商业、教育等配套完善。项目打造都市度假园林体系，自建1万㎡大型商业配套，是区域内低总价高品质改善住区。

项目分占地面积9万㎡，总建筑面积23万㎡。共规划8栋楼， 8-15层，总1796户。容积率为2.5，绿化率为30%。项目建面98㎡-198㎡三至四居,精装交付，均价8.3万元/平，总价约1000万/套起。目前在售主力户型是145m²-195m²的大户型产品, 145㎡四居总价1200-1300万，195㎡总价2000万。本次加推109㎡三居，总价在930万-950万左右。

全屋配备中央空调及新风除霾系统，可通过全屋WIFI、AI智能管家场景控制照明、家用电器、新风系统，有可视对讲、一键总控开关、室内温控器等高科技。入户门采用定制钢木复合子母门，配有五合一智能马达锁。项目精装交付，交付门、墙壁、窗帘滑杆，衣柜精灵、洗碗机，烤箱等。

三、户型分析：户型方正居住感较为舒适

整体风格古典与现代结合，隐藏门设计，所有门都为通顶，白色与深褐色两种大色调交相呼应，设计整体感强。南向四面宽，整体南向面宽14.9米，多室可享受舒适阳光。两梯两户设计，出入惬意舒适。

南向客厅7.7米超大面宽，开放式书房与客厅联动，双窗设计，可满足工作、会客等多种需求，也可打隔断做四居室。主卧套房面宽3.8米，进深8.95米，带50cm宽度飘窗。赠送步入式L型大衣柜，衣柜里有“衣帽精灵”，24小时恒温，高效灭菌，除螨除湿。主卧明卫面宽2.5米，干湿分离，带浴缸、智能马桶，双洗漱台面。

南向次卧也为套房设计，面宽3.4米，进深5.85米，带有70cm的小型衣柜。北向次卧面宽2.9米，进深3.5米，可做为儿童房或者书房。

厨房为中西双厨设计，双明窗采光通风良好，中厨和西厨各带一个内嵌式冰箱，附赠岛台、洗碗机、烤箱、蒸箱，惬意享受各种美食。厨房玄关后设计隐藏家政间，在入户玄关的后方。但主、次卧套房开门朝向客厅，北向次卧在主卫与客卫中间，隐私性略差。

整个户型南北通透，四叶草户型，四个卧室分布在四个角。入户后，正对门处为通天暗藏式玄关收纳柜，柜中安有“衣柜精灵”，分开放式层板和带门衣柜两部分，收纳功能与归家仪式感兼具。南向三面宽，南向双卧不朝向客厅，私密性强，北向为一次卧＋一功能房。

3.1米层高，南向客厅面宽4米，超大开窗比，视野广阔。赠电动窗帘轨道、整屋吊顶灯带以及射灯。电视墙处有壁纸，可安装电视或投影仪。LDK客餐厨一体化设计，通透敞亮，U型厨房，让烹饪动线更加合理。

南向主卧面宽3.6米，衣柜有两组，进门处多放置了一组衣柜，主卧卫生间赠送浴缸、智能马桶，边户有明窗，中间户无明窗。南向次卧面宽3.1米，大窗墙比。北向次卧面宽3米，北向功能房面宽2.3米，可作为书房、儿童房、健身房等，满足多元居住需求。

隐藏式家政间紧挨入户玄关柜，功能分区合理，板子可以移动，可同时放置洗衣机与烘干机。客卫都有明窗设计，便于干燥通风。

195㎡三室两厅三卫样板间：

南向客厅7.7米超大面宽，超大落地窗设计 ↑

客厅与开放式书房相连，后期可做一小次卧 ↑

厨房双明窗设计，奢阔敞亮，中西厨结合（上为西厨，下为中厨），附有岛台 ↑

厨房隐藏家政间设计 ↑

中西厨各带有一个隐藏式冰箱 ↑

冰箱旁抽拉式酒柜设计，节省空间 ↑

主卧带50cm宽度飘窗、步入式大衣柜，卫生间明窗设计 ↑

南向次卧同样为套房设计 ↑

北向次卧大明窗设计，可做为儿童房或者书房 ↑

智慧面板，全屋WIFI、AI智能管家可远程操控灯光、家电、新风系统等 ↑

145㎡四室两厅两卫样板间：

入户玄关-收纳柜设计，开放式与衣柜式收纳空间 ↑

玄关后方为隐藏式家政间，可灵活置物 ↑

3.1米层高，南向客厅面宽4米，大落地窗 ↑

U型厨房设计，带有明窗 ↑

南向主卧面宽3.6米，附赠两组衣柜（进门处还有一组衣柜） ↑

主卧卫生间赠送浴缸、智能马桶 ↑

南向次卧面宽3.1米，窗墙比大 ↑

北向俩次卧分别为儿童房和书房，可满足多代人居住需求，可灵活使用 ↑

四、交通出行：轨交通达两横四纵交通网

轨道交通：

项目距西南侧地铁16号线永丰站2.2km，16号线与4号线在西苑站交汇，可接驳4号线/大兴线、9号线，贯穿南北。项目东侧3km为昌平线生命科学园。项目周边有政府新规划的5条地铁线、4条巴士专线、5条BRT线和7条自动驾驶专线，可快速到达首都机场和高铁站，连接各大商圈。

公共交通：

项目1km内有11个公交站，南侧的辛店公交站距离项目约400米，在此乘坐384路。一站即可到达永丰产业基地，在西苑站、中关村东站等地可换乘地铁4号线/大兴线。446路可达到地铁永丰站，在上地三街东口可换乘13号线，544路可达到地铁西二旗站，可换乘昌平线/13号线。

自驾：项目位于北清路北侧，东邻京新高速与京藏高速，可直达北五环。拥有“两横四纵”立体交通网路，两横为北清路和后厂村路，四纵为永丰路、友谊路、京新高速、京藏高速。驾车7分钟可达中关村壹号商业街，不堵车的情况下，驾车15分钟可达永旺国际商城。

五、周边配套：配套完善教育医疗商业一站达

教育：

项目西侧800米处是清华附中永丰学校，周边有中科院幼儿园（距项目439米）、清华附中永丰小学（在建，距项目786米）、人大附中航天城学校（在建距项目1.6km）、中关村第三小学科技园分校（距项目2.4km）等多所学校。此外，项目自身规划6900平高品质幼儿园，教育资源丰厚。

医疗：

项目西侧500米处是西北旺镇社区卫生服务中心，项目东侧2公里外是三级医院北京大学国际医院，西南侧3公里外还有规划建设中的海淀北部医疗中心，是由北医三院北部院区、海淀妇幼北院区组成的三甲综合医院，未来将提供综合床位800张。项目2.2km处的北大医疗康复医院规划在建中，项目本身也配建医疗用地，守护家人健康。

公园：

海淀幸福里对望西山，周围分布有多个公园。项目744米处为北清郊野公园，还有航天湖公园（距项目1.3km）、永丰公园（距项目2.9km）、中关村森林公园（距项目3.1km）、百旺公园（距项目4.3km）、翠湖国家城市湿地公园（距项目6.8km），城市绿地环绕，生态宜居。

商业：

项目位于西北旺商圈，周边有中关村壹号商业街（距项目1.4km）、永旺国际商城（距项目2.9km）、百旺商城（距项目6.1km），以及在建的西北旺万象汇（距项目3.7km）和中粮大悦城（距项目2.9km）。海淀大悦城今年五月已经开工，总建面超18万平方米，是集百货、餐饮、文化娱乐为一体的一站式消费商业综合体，预计2024年上半年亮相。此外，项目本身自建1万㎡的商场。

六、价格分析：海淀改善盘区域内较稀缺

价格现状：

项目当前售价：海淀幸福里均价8.3万元/平，主力户型为145-195㎡三至四居，项目是海淀区不限价纯商品房。

项目周边新房：海淀区新房均价56960元/平，石景山和丰台新房均价7万＋，朝阳新房均价8.6万元/平。相比之下，海淀房价相对较低。项目周边有几大改善盘：世贸西山龙胤均价10万＋，主打860㎡7居、960㎡八居、1280㎡9居别墅；首创天阅西山均价8万元/平，主打175㎡三居、210/245㎡四居；位于昌平、中关村生命科学园南侧的北清云际，今年5月卓越和中交拿下，房价上限为6.2万元/平，80-120㎡两至三居，为刚需产品；项目为区域内少见的改善产品，价格适中，性价比高。

项目周边二手房：整体来看，海淀二手房均价9.8万元/平，高于朝阳7万元/平，仅次于西城12.5万元/平和东城10.6万元/平。具体到区域内来看，项目所处的西北旺板块二手房均价9.3万元/平，上地10.7万元/平，万柳15.5万元/平。

西北旺板块有西山壹号院（均价103040元/平，180-400㎡三至五居，1998年建成）和五矿万科如园（均价101646元/平，215-456㎡三至六居，2011-2-18年建成，）等豪宅，二手房价格突破10万＋。山后地区住宅逐渐由刚需向改善过渡，北清路板块是高端居住区。北清路沿线有冠城大通百旺府（均价78484元/平，72-250㎡左右一至五居，1990-2019年建成）、首创天阅西山（均价86897元/平，175-245㎡左右三至四居）等高端住宅项目，售价从7万向9万跃进。

15年前华润拿下清河毛纺厂地块打造的橡树湾，目前二手房售价均价11-12万元/平，远高于周边7-8万元/平的均价。而项目均价8.3万元/平，与周边二手房存在价格倒挂，低总价入高品质精装改善新房，大开发商加持，性价比高。

价格潜力：

海淀纯住宅供应量逐年减少，改善置业需求井喷。海淀幸福里是海淀目前最后一个不限价纯商品房，西北旺板块陆续出现西山壹號院、五矿万科如园等10万+项目。2017-2019年海淀共供应了6宗限竞房用地，多为刚需产品。2020年海淀成交6宗住宅用地中，纯商品房住宅用地占4宗，2020年海淀四季青双子星宅地起始楼面价破7万＋。

另外，今年八月北京二轮土拍中，海淀出让西北旺永丰地块和京昌路地块。其中，永丰地块地价上限4.686万元/平，容积1.5，限高30，小洋房产品，且周边新房供应少，多豪宅产品，区域未来改善新盘多。项目处于海淀新城-西北旺板块、北京市科创自贸区，紧邻北清路，区域产业规划、发展利好，有中关村、永丰等产业支撑，也有百望山、翠湖湿地公园等优越生态，发展前景好，保值增值空间较大。

七、项目亮点

1、海淀改善盘区域内较为稀缺

海淀幸福里沿用华润高端产品系，项目精装交付，全屋带有新风系统及智能设施，自建1万㎡公建配套，打造都市度假园林，均价8.3万元/平，总价约1000万/套起，在改善稀缺、豪宅聚集的区域内可低价上车。（PS：深圳华润幸福里，为当地高档社区，二手房价远超周边其他社区。）

2、全屋配备精装华润品质保障

3、区位价值明显周边配套完善

海淀幸福里位于海淀西北旺板块、北京科创自贸区，5公里半径内有永丰产业基地、生命科学园、中关村软件园三大产业园区，项目周边商业、教育配套完善，两纵四横交通路网，可快速直达北五环，未来区域产值直指万亿。

八、项目不足

轨道交通不便，项目距最近的地铁16号线永丰站2.2km；195㎡主、次卧套房面朝客厅，北向次卧夹在主卫与客卫之间，隐私性略逊一筹。