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“19年底20年年初，一位老邻居5.8万/平卖了房子。最近小区成交均价已涨到7万了！

我真没想到！现在只比17年317新政之前最疯狂的时候稍微低一点点。”

京津冀买房粉丝陈女士，2003年买的望京西园一区。住望京已小20年，但过去一年来房价的变迁，还是让她感叹，望京涨价真厉害！

确实，不仅仅是保利中央公园、东湖湾、融科橄榄城三剑客（超链），望京其他楼盘一年来都有了不小的涨幅。大西洋新城的小户型，望京西园的两居，望馨花园和上京新航线的大户型，今年年中与去年相比都有1-2万的成交涨幅。

01 据说清华附中望京分校开学促涨

清华附望京分校

已经在望京住了17年的陈女士，最近一年明显感觉到房价的上涨波动。她感觉是从一所学校进入望京，并正式开学以后开始涨的。

2020年8月31日，清华附中望京学校2020-2021学年度开学典礼在校内风雨操场举行，这是清华附中望京学校的首场开学典礼。

相关公开资料显示，清华附中望京学校位于大望京国际科技商务区，是一所由朝阳区政府、朝阳区教委、清华大学、清华附中四方合办的全日制完全中学，由清华附中一体化学校统一管理。

这个学校的教育水平和成绩显然还难以评估，但清华附的牌子加上望京也算以互联网白领为基础的中产家庭子女作为生源，估计未来教育成绩在朝阳不会差。

“这所学校开始招生后，我发现周边六七个小区平均单价上涨了1万元左右。但今年朝阳区多校划片政策实施后，原本不能上这个学校的我们家小区，今年通过多校划片也能上这所学校了。虽然不知道因为学校原因涨价的小区价格是否持久，但望京区域这一波涨幅还是很猛烈的。”在陈女士看来，清华附进望京促生了区域房价的大涨。

小二查阅了陈女士所居住的望京西园一期价格变动情况，望京西园一期2020年6月成交92平米两居总价在518万，单价5.6万，到了2021年6月成交的两套92平米，一套单价达到580万，单价6.27万，另外一套达到635万，单价6.86万元。

“我们家三居在之前最高点时房价曾达到过1000万，后面又降了下来，最近我发现它的价格又涨到900万左右了，已经快接近最高点了。”陈女士说。

02 望京核心区传递式涨价

大西洋新城小区内部

同样是靠近望京核心区，望京西园跟着大盘上涨的同时，与望京西园仅隔一条广顺北大街的大西洋新城也涨了，特别是小户型。7月，大西洋新城D区安居客挂牌价10.28万/平，比去年上涨19.25%。

大西洋新城D区挂牌价  来源：安居客

据小二拿到的最新成交数据，67.54平两居7月最新成交价593万，成交单价8.78万/平，比1月上涨17.53%，单价上涨1.53万/平。

不过大户型成交涨幅有限。比如，171.52平四居6月成交1200万，成交单价7万/平，比1月上涨 1.67% ，单价上涨1200元/平。

大西洋新城内部园林绿化 

大西洋新城可以算是望京区域第二梯队次新品质楼盘代表，共有七期、58栋楼、3725多住户，户型包含从三十多平一居到三百多平六居，是名副其实的大社区。

望京街景图

望京同样是朝阳区的教育高地，除了上段提到的清华附中望京分校，还有陈经纶中学分校，其划片对应的望馨花园和上京新航线小区。

据小二拿到的数据，望馨花园105平三居5月成交785万，单价7.48万/平，比1月上涨12.73%，单价上涨9800元。

6月望馨花园房价继续上扬，97.97平两居成交价760万，单价7.76万/平，比1月成交上涨15.78%，单价上涨1.23万/平。

相较于望馨花园，上京新航线上浮更大，135.3平三居7月成交价1444万，单价10.68万/平，比3月上涨7.34%，单价上涨7900元。174平四居1月成交价1280万，单价7.36万/平，比1月上涨22.65%，单价上涨2.16万/平。

03 三剑客近两个月房价仍涨 

保利中央公园

望京三剑客中的保利中央公园依然涨势猛烈，据贝壳数据显示，保利中央公园6月均价137686元，比5月上涨5786元，上涨4.2%。另从小二实探数据来看，6月保利中央公园178平四居成交价2530万，较2月上涨14.03%；单价14.21万/平，比2月上涨1.99万/平。

东湖湾一期，6月份，贝壳app显示均价11.09万/平，单价较上月上涨3354元/平，总价上涨3.02%。东湖湾二期，6月贝壳均价10.89万/平，单价较上月上涨3924元/平，总价上涨3.6%；7月均价已更新到11.4万/平，比6月又涨了5154元，上涨了4.52%。不过，东湖湾三期6月贝壳均价11.13万/平，单价较上月下降524元/平，总价下降0.47%。

来看具体成交，比如，东湖湾一期170的户型，5月15日成交2020万，单价11.94万。到了6月25日同户型就涨到单价12.4万成交，到了7月底，成交的两套同户型，单价超过了13万。从5月中到7月底单价涨了1万多。

东湖湾二期89平在5月25日总价成交1080万，单价12.06万，到了7月18日成交的一套89平总价达到1170万，单价13.07万，一个多月，涨了1万。

最后是融科橄榄城。小二拿到的最新数据，6月融科橄榄城145平三居，成交总价1600万，成交单价11.03万/平；4月成交总价1500万，单价10.35万/平，总价上涨6.25%。

04 望京吸引朝阳改善类客群聚集

望京街景图

同样是在望京居住了多年的方女士，在去年年底北京学区房涨价后，明显感觉经纪人打电话询问自住的房子卖不卖多了起来，“望京片区近期价格的涨幅其实是有点超出个人预期的，其实短时间内得有20%左右的涨幅。”

小二在上一篇文章里也曾提及望京区域涨价的原因，除了区位优势、产业&教育&居住等平衡发展、第二CBD的利好政策影响，这一次实探，小二又发现了几项新原因：

1.北京楼市主体目前已转向改善型市场需求，而望京作为优质次新盘密集，且户型相对来说比较符合改善型客群，且学区也算是朝阳排名靠前的。

2.第二CBD核心地段，望京是产业、商业、教育、居住品质发展均衡的地区，未来将建成阿里新总部，以及目前已经有的阿里巴巴、绿地、奔驰、美团、KEEP等为代表的互联网科技企业聚集，高素质、高学历、高收入人群持续输入并能够稳定居住，带来了活力和动能。

keep公司

3.西城学区曝雷后，一些置换家庭不愿意牺牲居住及配套搏不确定性，反而选择已经较为成熟稳定且未来持续向好的望京区域。

4.目前购房人群以置换的年青一代为主，他们对于居住品质要求大大提高，像保利中央公园这类楼龄新、户型好（很多户型有附赠面积）、园林绿化细致、物业管理到位的次新楼盘，甚至是入户大厅、楼梯等越是彰显品质调性，越是受到他们的青睐。