正文

  “我们这块五月底看的时候，成交单价还7万左右呢，今天问中介说现在卖到8万没啥问题，管理再好点的小区奔着8万5了”。

  前天，一位曾经跟小二咨询学区房问题的粉丝说，她所住的小区最近价格“涨势喜人”。

  前几天，她在咨询一套海淀的学区房时，因为涉及到置换，中介建议她先将房子出售，等看到合适的学区房就买。说到房子所在的农展馆区域，中介说“那块最近价格涨得挺快的，应该出手比较快”。

  “海淀那边的中介都知道农展馆这块最近价格涨得快了！”

  而在年初，海淀、西城学区房价格跳涨时，她还为自己房子价格“纹丝不动”跟小二吐槽过。

  这位粉丝的房子是90年代建成的60平的小两居，位于东三到东四环之间，朝阳区的农业展览馆区域，相距著名顶豪，目前单价约18万的北京壹号院300米左右。

  用她的话形容自己的房子就是“豪宅里的老旧小”。

  粉丝的话成功引起了小二的兴趣，实际走访了一圈，发现这个区域挺有意思，“老旧小”近期价格在迅速上涨中，单价已突破8万。而一些昔日“豪宅”涉外公寓们价格却堪忧，单价一般不到7万。

  01  “老旧小”涨势明显

  6月开始单价涨1万左右

  在农展馆区域的“老旧小”中，被关注最多的小区非枣营北里莫属。在小二常用的一个软件中查询发现，枣营北里小区在2到4月之间还能看到部分成交在6万多的房源。

  48平一居，总价310万，单价约6.5万，2月22日成交。

  77平三居，总价502万，单价约6.5万，3月20日成交。

  48平一居，总价305万，单价约6.3万，4月5日成交。

  到4月底，房价有开始上涨的趋势，单价达到7万左右。

  76平三居，总价535万，单价约6.9万，4月23日成交。

  48平一居，总价335万，单价约6.9万，4月29日成交。

  44平一居，总价328万，单价约7.3万，6月7日成交。

  65平两居，总价511万，单价约7.8万，6月29日成交。

  而目前，在某APP上，枣营北里的“必看好房”共3套，有“必看好房”标记的，是业主诚心在售的房源。

  第一套62.9平两居，挂牌价511万，单价约8.1万。

  第二套63.63平两居，挂牌价486万，单价约7.6万。

  第三套65.82平两居，挂牌价582万，单价已达8.8万。

  而小二的这位粉丝所在的麦子店街小区，最近的主力成交情况如下：

  57平两居，总价410万，单价约7.1万，3月15日成交。

  57平两居，总价403万，单价约7.0万，5月6日成交。

  72平三居，总价483万，单价约6.6万，5月9日成交。

  57平两居，总价418万，单价约7.2万，6月15日成交。

  目前，某APP上麦子店街所售房源共3套。

  第一套65.18平两居，挂牌价542万，单价约8.3万

  第二套56.77平两居，挂牌价455万，单价约8.0万

  第三套63.75平两居，挂牌价7.2万，单价约7.2万

  粉丝所在区域的置业顾问告诉她“房子8万左右卖出没啥问题”。

  而与“老旧小”价格上涨对比明显的，是附近有物业管理、有小区环境，离朝阳公园西门、14号线地铁站更近的，建成年份更新的“豪宅”小区，价格却依然在6万7左右挣扎，200多平的大户型，单价还要再低1万，仅达到5.6万左右。

  02  涉外公寓单价不到7万

  物业费高达8至21元/平

  探盘时，小二先看完枣营北里和麦子店的小区，被置业顾问带着去看了清境明湖。

  清境明湖距朝阳公园西门仅有一路之隔，小区围合式布局。相比枣营北里的随意进入，清境明湖物业管理严格，小区绿化做的很好，并且小区内有健身房、游泳馆。

  小区环境让小二眼前一亮，但是价格却意外的低。

  目前，清境明湖在售房源仅一套，174.4平，报价1180万，均价仅6.7万，置业顾问说价格还可谈。

  和清境明湖相邻的碧湖居小区同样是围合式社区，物业管理很好，均价也不到7万。还有附近的伯宁花园，均价也刚刚超过7万。

  这类小区价格涨不上去，除了小区户型偏大，在100平以上外，还有一个主要原因是它属于“涉外公寓”。

  “涉外公寓”是专门以外国人为销售对象的产品，房屋属性是普通住宅商品房，上市交易没有任何问题。在北京，主要集中在东城区和朝阳区。

  这类房子，有着光鲜亮丽的外表，周边车水马龙，热闹繁华，通常还是位于特别好的位置

  最早的一批涉外公寓起源于1990年，以建国门外华侨村为例，95年的时候，华侨村的房价就已经达到11000元每平，而现在，单价也仅在7万出头。

  这个可能大家还没有概念，我形容下，从2006年到2016年，20年的时间，北京全市房价涨了10多倍，而“涉外公寓”近30年的时间才涨了不到7倍，可以说是前面跑输大盘。

  “涉外公寓”涨幅相对低的原因是：

  1、首先，这类房屋开盘的时候价格就贵（不少买家当时用的是美元），而当时周边的普通房屋价格不高，时过境迁，涨幅就相对低一些了。

  2、户型差异，很多围合式、蝶形的，带斜角的，带尖角的，圆形的设计，奇奇怪怪。

  3、物业费贵，一般都在8元左右，在小二看的房源中，三全公寓的物业费竟然能高达21元/平。

  4、这类小区学校都一般。

  5、面积特大，总价高。

  03  谁在住农展馆区域？

  老北京人、北漂客、外国人

  农展馆这块的老房子住着很多老北京人，八、九十年代时，农业部、北京市安全局等在此建设家属楼，这些老北京居民就一直居住在此了。

  还有一部分老居民近几年将家属楼出售置换去了别的区域，接盘的大部分是在北漂或新北京人，他们资金不充足，但为了上班、生活便利，相比郊区的远大新，更愿意选择展览馆这块豪宅中的“老旧小”区域。

  这里临近朝阳公园、蓝色港湾，10号线、14号线双地铁。而且小区大部分都在5年内做了翻新，相比团结湖区域的脏乱差，这边的环境更加宜居。 

  这个区域房子最大的缺点应该就是楼龄比较长，一般是80年代或90年代初的房子，砖混结构的板楼比较多，公积金贷款年限受限。还有就是小区内车位规划不足，停车位比较紧张。

  在这个区域居住的还有一类就是外国人了，由于附近有不少使馆区，所以外国人居住比较多，这也是这个区域涉外公寓多的原因。

  04  值不值得买

  自住可以、投资慎重

  从安居客上查询，枣营北里小区价格比去年上涨9.78%，麦子店街小区价格上涨16.85%，枣营南里比去年上涨17.33%。而朝阳整个区价格比去年上涨了6.14%。  

来源：安居客

来源：安居客

  所以，可以看出展览馆这个区域涨幅虽然比不上海淀、西城，但是也足以看出，在北京整体房价上涨时，还是可以跑得赢大盘的。因为所在区域的商业、交通成熟，房价下跌时也不会受多大影响。

  如果您的首要需求是交通便利，商圈成熟，那这个区域的老房子小二觉得可以买。

  而像清境明湖这种涉外公寓，如果能接受比较高的物业费的话，自住可以考虑，毕竟面积大、周边又有公园、地铁等配套。想要增值投资的话，就要慎重考虑了。