正文

    鱼与熊掌不可兼得。

  比如，北京的房子和教育。

  最近后台不断有人留言问小二，其中一个问题非常典型：

  “想买石景山的禧瑞学府，买了过七八年再换老破小给下一代上学，您觉得这个选择如何？”

  禧瑞学府位于石景山西黄村地铁站，属于地铁上盖物业。首创开发，纯商品房，三居700万可拿下。

  注意，其实这盘周边就配套有“海淀六小强”之一北京大学附属中学石景山分校，还有石景山外国语实验小学。当然，楼盘建成后才能确认是否能上。不过开发商对楼盘的命名很是自信。

  可惜，咨询的这位家长显然并没有把“学府”的教育配套放在眼里。

  在很多人眼里，在北京，要住“好房子”同时孩子有个“好教育”，两者兼得好不容易。

  当然，其实关键在与你对两个“好”的定义。

  1、北京高考400分就能上本科

  但未来十多年重大大学录取比例将持续大降

  今日，北京市2021年普通高等学校招生录取最低控制分数线出炉。普通本科录取控制分数线是400分，这意味着，高于400分就能上本科了。当然艺术类本科和体育类本科更低，只要300分和328分。

  这个分数，显然不高。假如，你对孩子教育的期望就是读一个本科。那么石景山、丰台、朝阳、通州、大兴都可以选择。

  假如你非要孩子能上北大清华，那就要往西城和海淀挤一挤了。

  根据某大v透露的TOP35大学在京招生人数，北京考生今年招有2889人，最低分数线是628分，高于400分本科线228分之多。

  清华招190人，最低分数线687，全市369人达线；北大招188人，最低分数线683分，全市478人达线。北大清华共招378人，对比全市高考4万左右的人数。

  大概目前北京考生1%能上清华北大。这个数字在全国各省市来看相当高。

  但是，未来则有大变局。北京考生将大量增多，因为京籍出生人口从2005年到2017年都出现大增，从年出生从7.5万到18.5万人！2019年还有15万多人口出生。尽管2020年出生人口大跌，但比起今年4万考生还是几倍的增长。

  所以，未来十多年，北京高考毕业生能上北大清华的人数比例是会大幅下降的，可能是0.2-0.3%。

  当然不是人人都要上北清，但北师大北航北邮和全国其他重点高校的录取比例也会随之大减。

  2、一个重要信号

  禁止公办高中复读与教育培训监管司的成立

  这几天，还有几个有关教育政策的发布，将会对中国教育发展产生重大影响，北京自然也不可避免。一个是重庆教委发布《关于禁止公办普通高中招收复读生的通知》。复读并未卡死，但公办复读正在全国范围内收窄。

  另外一个则是国家有关部门对校外辅导班的严厉整治。前两天，教育部专门专门成立了教育培训监管司，推送课后服务圈覆盖，明确课后服务结束时间原则是不早于当地普遍正常下班时间后半小时。这么细的要求，直接方便了家长下班后接娃回家。

  以上政策是为教育减负，是为高考分流！教育减负的背后是减轻家庭生娃的压力，鼓励二胎三胎。这是七普人口调查后的系列政策动作。

  其实复读收窄对北京影响不大，影响最大的是校外辅导班，为了考上“海淀六小强”，海淀妈妈已经全国出名。每年报名辅导班的费用是一大家庭开支！

  校外辅导被掐断，校内辅导就要看本校的师资水平，那么现有名校或许会更吃香。这或许会让现有学区房的价值不减反增。

  但这个两个政策背后真正的信号是，上大学并非孩子的唯一出路。国家希望培养出更多有技能型的专业人才！

  读本硕博来京定居落户的你，能否接受你的孩子未来读中专大专，走技术人才之路？

  很多人像小二一样，内心要经历一番好好的纠结。

  但现实是未来北京的普高和大学录入率降大大降低是板上钉钉的事情。

  3、兼顾好学区和好自住的门槛

  七八百万的学区门槛和一千万的自住

  2020年底至今这一波学区房上涨，让买学区房越来越成了有钱人的游戏。小二计算，如果要买西城德胜、月坛、金融街，或者海淀中关村、上地、五道口等区域，目前的门槛已到700-800万。50平的小两居，单价多要在15-16万以上。

  最近小二走访了几个次一级学区，比如东城学区次新房，富贵园、本家润园价格卖到了13万。中关村知春里附近属于海淀二流二类学区，那些上世纪70-90年代的单位建房也要卖到13万左右了。

  如果抛开学区，只谈自住，朝阳无疑是最好的选择。有CBD，有三里屯，有SKP，蓝色港湾……东三东四环许多优质的次新房可供选择。

  但到了2021年中，如果一家人要住个南北通透的大两居或者小三居，品质好一点的小区，总价都在1000万以上了。

  但事实是，即使拿出1000万也很难找到完全满意的户型。慈云寺的东恒时代要卖8-9万，双井富力城冲11万，望京三剑客卖到了13万+。

  相对而言石景山买到一个700万的三居新房，还临地铁，就显得蛮划算的了。

  总之，在北京学区和居住双优的房子，很少，朝阳区太阳公元算一个。打开app看，北区一套89平两居报价1500万，南区一套108平米的两居，报价1946万。

 平均一下，两居最好学区兼自住舒适，需要1700万左右了。

  4、新房的质量问题堪忧

  石景山多个中海项目维权，新房还能买吗

  开篇那个购房者准备买石景山的新房禧瑞学府。在它不远处，另外一个大品牌的新房正在经历着维权事件。

  中海石景山多个楼盘本周爆出维权事件。

  石景山古城中海寰宇天下，交房一年后，断电现象频发，原因是水电隐蔽工程出现问题。据说根治的办法只能砸墙。另外一个中海和首钢联合开发的项目，长安云锦刚刚交付不久，也出现了水电问题：线管里的电线是潮湿的。此外，据“好评和差评”报道，长安云锦居然有业主自己装修，地面找平铺上木地板后，地板断了。原因是地面基础太软。

  中海是全国品牌房企，连续三年北京销冠。其品质已经被市场广泛认可。但寰宇天下和长安云景出现严重质量问题，还是让小二大跌眼镜。

  特别寰宇还是不限价的商品房。禧瑞学府也在石景山，开发商不是中海，是首创。但据说，在亦庄，也有一个刚交房的首创的楼盘也遭遇了投诉维权。

  一手新房还能买吗？这是中海出现问题后最大的市场信任危机。

  拉拉杂杂讲了那么多，还是回到后台这位购房者的问题。

  人在不同阶段确实需求不同，孩子还小或者还没出生，花700-800万先买一个新房住，心里舒服，等孩子大了再搬到核心区域买一个老破小的学区，为了孩子将就一些。

  只不过要承担一些成本，一个是七八年后核心学区的房价可能更不可攀，另一个是新房入住后的质量能否有保障。

  现实就是这样，对大部分人来说，鱼与熊掌不可兼得。