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新房去化加速,二手房影响有限丨北京追地满月
来源:乐居买房2021-06-25 07:21:16

  编者按:22城首批“集中土拍”如何带动本城市一二手房市场变化?我们特此推出“追地满月”策划,聚焦集中土拍一月后的楼市表现!本期关注北京。

  乐居买房 曲智静 发自北京5月10日、11日,北京进行了首批“两集中”宅地现场竞价,各路房企大展身手,10宗地竞价竞配双触顶,转入竞投高标准住宅建设方案。5月27日,30宗地结果全部出炉,北京首次土拍圆满落幕。累计出让土地建面344.98万平,总成交金额1109.7亿,相当于去年全年的58%。

北京土拍成交结果一览北京土拍成交结果一览

  这是北京有史以来规则最复杂的一次土拍,在设定地价上限基础上,竞地价、竞政府持有产权比例/竞配建公租房面积、竞高标准住宅建设方案,打破土拍“价高者得”的常规,同时设定房屋销售价格上限,全方位调控,确保北京房价稳定。

  如今,距离集中土拍已经过去了一个多月,这次拍地,对北京楼市产生了哪些影响?拍出的几宗热门地块,如丰台张郭庄、朝阳豆各庄、昌平东小口地块等周边楼市都发生了哪些变化呢?

  1.丰台张郭庄地块:新盘网签均价每平涨2000元,次新小区微涨1.97%

  丰台张郭庄地块是北京首次土拍中,竞价轮数最多的一宗,11家房企及联合体足足举了1个多小时才在第110轮成交,由首开+卓越以62亿+32500㎡公租房斩获张郭庄地块,溢价率5.08%,住宅楼面价约4.5万/平。

新房去化加速二手房影响有限地块位置图

  该宗地轨道优势明显,距离地铁14号线张郭庄站500米,地块南侧即次新房西山甲壹号,虽然该项目曾经卖上过6.5万/平,但近两年一直以5.5-6万/平的均价销售尾盘。目前安居客显示西山甲壹号6月二手房挂牌价为57734元/平,较上月微涨1.97%。此外离该宗地略远些的园博府、园博嘉园等次新房也有所上涨。

贝壳上西山甲一号116平左右三居挂牌价为660万贝壳上西山甲一号116平左右三居挂牌价为660万

  不过从房价走势来看,西山甲一号从年初开始房价便呈现缓慢上涨的趋势,与北京楼市复苏步调一致。另外根据5月国家统计局发布的70城房价数据显示,北京二手房5月同比上涨1.1%,可见受土拍影响不大。

新房去化加速二手房影响有限


  另外地块西侧的新房熙悦天寰在土拍之后,成交均价每平最高上涨约2000元。根据《地产营销人》数据显示,今年1-5月熙悦天寰共成交住宅189套,成交均价为5.5万元/平。而在土拍后的三周里,熙悦天寰的网签均价分别为5.6万/平、5.5万/平及5.7万/平。不过网签数据具有一定的滞后性,且均价与楼栋、房源等有很大关系,并不能完全代表其成交均价的浮动原因是土拍。

  2.朝阳豆各庄地块:二手房影响甚微,新房借势推新

  68.2亿,朝阳豆各庄F1住宅混合公建用地是本次土拍中总价最高的地块,位于东五环与京津高速夹角处,距离7号线黄厂站步行100米。最终在高标准竞价方案中由绿城摘得,溢价15.01%,住宅楼面价约4万/平,房屋销售指导价为6.5万元/平。

地块位置图地块位置图

  由于豆各庄受限于路网密度低(直到现在还有不少断头路),以及配套进展速度缓慢(轨道上现在7号线开通得到了一些缓解),整体房价水平一直是朝阳区的洼地。 

  该宗地东侧紧邻富力又一城,三个区6月挂牌均价在5.17-5.83万元/㎡,相比上月涨幅最高不到1%,甚至C区还有下降趋势。

周边小区周边小区

  新房方面,朝阳目前主要集中金盏和东坝两处。位于金盏的中海首开拾光,在土拍后加速去化。而5月12日,位于东坝华樾国际·领尚顺势公布案名,以“朝阳最后的限竞房”成功出道,限均价7.1万元/平。值得注意的是,朝阳东坝新成交的地块中,销售单价为8万元。

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新房去化加速二手房影响有限5月公布案名的新房

  3.昌平东小口地块:新房去化加速,二手房涨跌不均

  昌平东小口地块虽然地块建面不大,总价不高,却也吸引了15家房企及联合体争夺。原因有二:一是距离地铁8号线平西府站约400米,位置好;二是奥森one及奥海明月已经证明了北部的强大购买力,销售周期短,回款快,自然要抢。

  经过40轮的竞价,卓越+中交以36.1亿+20500㎡公租房,再次夺地!溢价率5.25%,核算住宅楼面价约5.3万/平,与销售指导价6.3万元/平,价差仅1万元。

  业内纷纷表示:“算不过来账、会赔本。”有趣的是该宗地成交后也传出了卓越超出授权、要退地的消息,不过最终被卓越辟谣。

  该宗地成交后,奥森one小户型火速成交,周边流星花园、龙回苑、龙锦苑等回龙观板块热门小区房价也水涨船高。该宗地南侧的流星花园,一区6月挂牌均价51534元/平,环比上涨4.43%;龙回苑较上月增长5.63%;龙锦苑最高增长5.66%,不过建成较早的龙锦苑一区、二区等均有不同程度的下降。

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  需要注意的是,东小口板块二手房价格的上涨,土拍仅仅是一个诱因。从年初开始,北京二手房市场便全面复苏,北部购买需求旺盛,新房供应稀缺,本身房价便有上涨趋势。而东小口两兄弟中,奥海明月仅剩140平大户型可选,奥森one所剩房源有限,面对新拍土地6.3万元/平价格,自然将目标转移到二手房市场,需求增加,房价才会上扬。

  结语:

  总体来看,首次土拍之后,北京市场呈现相对理性的状态。略高的新房销售指导价的确给了周边二手房业主带来上涨预期和提高挂牌价的底气,但真正影响二手房成交价的还是买房需求、地段、学区等综合因素。另外可以发现,次新小区在二手房市场中,挂牌均价更为坚挺,遇到行情及板块轮动,上涨空间更大。

  值得注意的是,本次土拍虽未影响新房市场价格,却对新房市场去化有极大的正面作用。昌平一靠打折促销的新盘在土拍之后将优惠收回,去化非常迅速。另外小面积、低总价的新盘重新成为买房人“珍惜”的选项。

  不过没上车的朋友也不必过于焦虑,北京第二波集中供地马上就要来了,根据乐居君掌握的信息来看,第二波土地中优质地块并不少,且数量基本与第一波持平,下半年的新房市场,并不“缺货”,等一等也无妨。

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