正文

  被小长假中断的5月，北京新建商品住宅供应有所减少，纯商品住宅成供应主力，成交市场环比下跌近三成。受季节性周期影响，5月后北京楼市逐渐进入淡季。

  北京2021年1-5月TOP30项目成交金额总额达641.55亿元，9个项目突破二十亿大关。

  奥森ONE以89.88亿元的成交额，问鼎2021年1-5月北京新房项目销售排行榜榜首。

  新房项目趋向中高端化发展，供应将向改善需求倾斜。

（北京市2021年1-5月项目销售金额榜单）

（北京市2021年1-5月项目销售面积榜单）

（北京市2021年5月项目销售金额榜单）

（北京市2021年5月项目销售面积榜单）

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  榜单解读

  5月楼市逐渐进入淡季  TOP30同比去年下降1.7%

  2021年5月，受季节性周期影响，北京楼市逐渐进入淡季，北京房地产市场走势趋缓。新建商品住宅市场成交量及成交额环比下跌近三成，成交价格价格保持平稳。今年5月项目销售榜单中没有新房项目成交额突破10亿元，仅6个楼盘月成交额过五亿。其中，位于丰台区的诺德逸府以9.92亿元的成交额夺得北京新房市场月度销售额冠军。

  新房供应方面，5月北京新建商品房市场共入市3611套，供应量有所减少，纯商品房成供应主力。共有包括中海首钢天玺、懋源璟玺、北京城建·樂知筑、恒大上河院、星悦雅园等11个住宅项目取得预售许可证，多数项目位于密云、怀柔、平谷等远郊区县。其中限竞房项目仅有1个，新增188套新房源，环比大幅减少410套。

  从克而瑞梳理的2021年5月项目销售榜单来看，TOP30项目成交金额总额127.49亿元，同比去年同期下跌1.7%。TOP3、****0、TOP20项目销售总额分别为9.17、4.02、3.09亿元，TOP30上榜门槛2.51亿元。包括诺德逸府、融创香山壹号院、奥森ONE、中海天钻、合生·金茂东叁金茂府、绿城·奥海明月在内的6个项目成交额超过五亿元。

  项目销售业绩TOP30主要分布在丰台及海淀。其中丰台区上榜项目数量最多，共有6个项目上榜。丰台区自带豪宅底色，合生·金茂东叁金茂府首期开盘即热销，5月成交额7.74亿；合生缦云于4月初开盘，虽只预售4栋楼，但依旧取得了不错的销售业绩，5月销售额2.58亿元；中粮天恒天悦壹号于本月初取得预售证，成交额达2.54亿元。此外，诺德逸府、京投发展·臻御府，金茂保利首开熙悦天寰等热销盘持续加推也带动了丰台区成交火热。海淀由于商品住宅供地较少，新房项目具有稀缺性，区域内新房基本上开盘即畅销，如融创香山壹号院、海淀幸福里、颐和金茂府。少有的几个的限竞房项目也大多处于扫尾期，性价比突出。，如京投发展岚山、山屿湖等成交火热，均进入TOP30榜单。

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  典型项目

  奥森ONE

  项目位于昌平区东小口，邻近地铁13号线规划中的建材城东站，距离奥林匹克森林公园2.5公里左右。该项目是北边为数不多的新盘，位于整个北部科技人群聚集密度最大的区域，向西临近西二旗，向东与望京相接，码农首选。

  融创香山壹号院

  融创香山壹号院以9.83亿元的成交额位居5月项目销售额榜单第二，价格2000万元/套起。项目处于西四环至五环之间西山别墅区，主干道杏石口路旁，拥有优质教育资源、高尔夫球场、大型商场、高端医疗等配套。容积率仅1.5，产品设计为5至6层的低密度阔景大宅，建筑面积约170-270平米，室内采用了无梁化设计，最大面宽达到16米。边厅户型通过270°大转角落地窗设计，可极目远眺西山风光。

  诺德逸府

  项目位于西南四环丰台花乡，是五环内为数不多的限竞房项目，成交均价约67545元/㎡。周边交通配套较为便利，距离房山线北延线白盆窑站约800米、9号线郭公庄站约1公里，快速链接4号线、10号线、新机场线、16号线。附近有万达广场、永旺梦乐城、花乡奥特莱斯等商业配套。作为临近四环的核心居住区，未来的发展前景不容小觑。项目主力户型为118㎡的四室两厅两卫以及89㎡的三室两厅两卫，户型方正，功能性强，精装交付，满足刚需上车人群。

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  总结展望

  限竞房进入扫尾红利期，六环内项目进入6万+时代

  2021年以来限竞房成交市场量价齐跌，相比以限竞房为主导的近三年，商品房逐渐回归主流。在2021年1-5月项目成交额榜单****0中，限竞房楼盘仅5席；TOP30榜单中，限竞房项目仅有12个，占比不到一半。随着好产品的限竞房越来越少，限竞房进入扫尾红利期，性价比突出。如诺德逸府、奥森ONE、京投发展·岚山等限竞房项目颇受欢迎。

  5月中旬，北京首轮集中供地拍卖落下帷幕。30宗土地中，有19宗位于5-6环之间，给了刚需更多新选择。从价格方面来看，本次土拍，基本确定了北京房价的一个新格局：五环全面“破7”、六环“破6”。北京五环告别了限竞房的5万+的时代，过渡到六环内全6万+的时代。城六区内的供地如海淀、朝阳走向豪宅化，石景山新入的衙门口地块也接近8万/㎡，昌平北七家镇地块，房价上限6万/㎡，几乎是周边二手房价格的二倍左右。这意味着北京的新房市场将进入新的周期。对房企在产品的开发设计上提出了更高的要求。

  新房项目趋向中高端化发展 供应将向改善需求倾斜

  近两年北京商品住宅用地供应结构发生根本性改变，限竞房用地销声匿迹，不限价地块成交规模占比逐步上升。伴随不限价地块项目逐步入市，商品住宅市场由限竞房、共产房主导的市场过渡到纯商品房市场。叠加不限价地块楼面均价走高影响，未来商品住宅市场将逐步趋向中高端化发展，供应将向改善需求倾斜。

  年后随着多个豪宅项目入市，改善需求逐渐释放，高端市场开始逐渐走热。2021年北京前5个月新房成交单价超过8万的项目共41个，网上签约1153套，成交总金额约220.22亿元，同比上涨345%。从5月项目成交额TOP30榜单来看，包括懋源璟玺、颐和金茂府、融创香山壹号院、合生·缦云、合生·金茂东叁金茂府等6个楼盘，成交套均价在1500万/套以上，占到榜单的1/5。

  预计北京新房市场成交规模将仍处高位，价格或小幅上涨

  北京市场目前已经回归到由“刚需推动、改善传导、炒作风气消散”的理性市场。在调控不放松的背景下，2021年1-5月，全市新建商品住宅累计供应2.02万套，成交2.25万套，仍创下2017年以来同期新高，显示出了北京楼市强韧的购买力。伴随不限价地块项目入市逐步增加，新房供应量及供应结构将不断改善，限竞房进入扫尾红利期，市场上可选性的产品增多，将刺激着刚需及改善需求入市。虽然5月北京楼市逐渐进入季节性淡季，金九银十又会热闹起来。预计2021年北京新房市场成交规模将仍处高位，价格或小幅上涨。

  数据口径：

  统计时间：5月榜单：2021年5月1日-5月31日

  1-5月榜单: 2021年1月1日-5月31日

  数据来源：所涉及的销售金额、销售面积均为成交备案数据

  项目属性：普通住宅+别墅

  仅为个人观点，不代表所在企业观点

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