正文

  在京西，买有品质的改善类三四居，有几种选择？

  其实，选择不多。

  北京已过了遍地开花的新盘时代。但即使时光倒回10多年，京西优质次新房也远少于东部。

  这应该跟上世纪607080年代军区大院部委宿舍科研学院楼已经占据了西城三四环大部分优质地段有关。

  如今插在这些地段的优质次新多在10万以上，如果有些学区的，单价都在12万+，一个100平小三居总价就在1200万+。

  如果你还想买一套新房，可选的余地更少。

  但在上周，京西石景山和丰台有几个新盘拿证并开盘，售价在7.4-8.3万每平米之间。

  这是京西新盘市场一个不小的增量了！

  本周小二去实地踩盘两趟。挑选出130-140平米左右优质新房三四居，总价1000万-1100万间，有三种选择。

  先说结论，显然，如今新房的户型更注重审美尺度，但地段肯定更远，价格也不低，配套还有待完善。不过这几个新盘都有地铁（1号线和14号线）。

  这就是现状。

  选择1、大瓦窑地铁口首创天阅山河，开发商首创；

  选择2、同是大瓦窑地铁口国誉万和城，开发商远洋和城建；

  选择3、石景山古城中海项目，以首钢天玺为例；

  其他还有选择4，在京西买个不错的二手房。

  接下来详细说说这几种选择，后文还附有每个楼盘推荐的细致点评！

  上周4月22日，丰台大瓦窑两个新楼盘首创天阅山河和国誉万和城拿证，当周开盘。本周小二赶赴现场踩盘。

  小二了解到，首创天阅山河距离大瓦窑地铁站200米，单价为7.6-8.2万，户型有约109平的3居，总价约900万；135平3居室，总价约1080万；157平4居室，总价约1300万。这三个户型都是大面宽短进深，且面宽远大于进深。

  国誉万和城离14号线大瓦窑地铁站约300m，是全四居改善类产品，南北通透，一梯一户。项目单价7.5-8.3万，140-160平的四居，总价约1100-1600万。项目距离京港澳高速460米、四环4公里、莲石路4公里，路网通达，15分钟到达丽泽商务区。

  总体来看这两个项目，首创天阅山河为109-159平的三居和四居，而国誉万和城也定位为改善型住房，得房率为72-78%，项目均为140-160平一梯一户的四居室，并且两项目都为精装交付，都带有会所。

  在这周边还有一个性比价很高的二手房小区，那就是假日风景，项目单价7.4万，134平3居室，总价约985万。

  在小二走访的石景山古城片区，留给小二印象最深的是中海首钢天玺，项目单价7.4万，中海首钢天玺在古城南街东侧，莲石路北侧，容积率为2.8，与首创天阅山河、国誉万和城一样。

  就在上周，首钢天玺加推122㎡三居和147㎡四居，定位改善，总计约900—1100万。

  据说首钢天玺距离北京冬季奥利匹克公园直线距离约400米，这个公园是朝阳公园的4倍，今年9月底将建成！

  下面具体来跟着小二看看这4种选择吧！

  选择一

  首创天阅山河

  135平3居室，总价约1080万

  离大瓦窑站200米，南向面宽13米

  先来跟着小二看看这个135平米的户型，此户型为南向四面宽，整体南向面宽13.3米，餐客厅一体化的设计。因为客厅面宽足够大，所以社交空间非常灵动，可改造性很大。

  此外，两个卫生间都是明卫，U型厨房很大，私密性好。整个设计张弛有度，舒适度在同面积段户型中，也是很少有的。

  小二了解到，均价算下来，它是这4个户型中最贵的一套！小区的物业费为7.98元，绿化率为35%，容积率2.8，车位比为1:1.2，它距离14号线大瓦窑站仅200米，交通出行十分便捷。

  首创天阅山河是精装交房，交房时间是2024年3月。

  此外，现阶段的北京地铁14号线为东西分段模式，西段为（张郭庄→西局），东段为（北京南站→善各庄），现阶段的14号线只开通了以上两段。经小二调查，古城到金融街若只乘坐地铁约11站（1号线换乘2号线），而大瓦窑到丽泽金融商务区，需要乘坐地铁14号线西段4站，再换乘830公交车3站。相比较而言，首创天阅山河到中心商务区的距离相对更近一些。

  选择二

  国誉万和城

  140平4居，总价1100-1200万

  经典南北四居，私家电梯入户

  接下来来看看国誉万和城这个140平的4居，与其他户型相比，此户型更为传统，整体为三面朝阳，全明格局，餐厨一体，私家电梯入户，南向两个都是套房设计，北向两个次卧之间为非承重墙，可以根据需要打通或隔开。

  楼盘有私梯私厅，独立玄关。南向主次双套；北向儿童成长空间可依需求进行结构变化，满足家庭成长需要。

  小二了解到，小区的物业费为6.88元，绿化率：30%，容积率2.8车位比：1:1.3，。项目临近丰台二中、丰台二中附小，建华实验小学，自建双语幼儿园，12年一贯制教育用地（待引入优质学校）、北京十一中附属实验小学、丰台实验学校，教育资源比较丰富。

  国誉万和城也是精装交房，交房时间是23年底。

  选择三

  中海首钢天玺

  147平4居，总价1100-1200万

  270度采光观景边厅流行4居

  这个户型拥有270°采光观景的大边厅，以及豁达的10㎡云台空间，构建一个有光有景的“休憩会客区”。

  此外，南北通透三卫生间、三套房设计是空间设计感十足的稀缺纯改善产品；主卧是25㎡超大套房设计，南向面宽3.5m，超大落地窗视野；

  主卧旁边是南向的一个次卧，整个卧室面积大约11㎡，南向面宽3m，北向是两间次卧，未来均可打造成老人房或者儿童房、书房、收藏室等多功能用房。客餐厅面积约30㎡，超大的4.2米南向采光面，傍晚时分，夕阳西下，可以享受长安街日落的温情时刻（西晒）。

  小二了解到，小区绿化率30%，物业费5.58元，相对于首创天阅山河和国誉万和城物业费低一点，且周边的配套更为完善。

  中海首钢天玺也是精装交房，交房时间是2023年下半年。

  选择四

  假日风景

  134平3居室，总价约985万

  总价低，配套好，物业费低

  如果你不是非要买新房，其实二手房也可以考虑。

  特别是与大瓦窑站两个新盘相比。这两个新盘户型不错，但周边配套比较差。

  14号线郭庄子站附近的万科中粮假日风景则也是一个成熟二手房的代表。

  这个目前在售的134平，户型整体为南北朝向、三面朝南，眼镜户型，另外主卧朝南并配备独立卫生间，U型厨房带独立餐厅，且为明厨。

  小二了解到，小区的物业费为2.6元，绿化率为35%，物业费与总价前三的楼盘想比是最低的哦！而且是万科物业管理严格，24小时管家式服务，品牌有充足的保证。

  这里周边的配套与首创天阅山河和国誉万和城相比更为完善！出小区门口步行450米即可到达地铁14号线（郭庄子站），还有公交507.339.634.554等多条路线贯通北京城，旁边几百米就是大型的商超，开车一分钟上京港澳，十分钟到五棵松，15分钟到丽泽商务区，旁边还有在建的占地8万平的圆方商业综合体。

  总 结

  京西，买改善，选择确实很少。

  两个新盘所在的大瓦窑，其实离着卢沟桥很近，离着所谓的新兴商务区丽泽还有6站地铁，不近，当然也不算远。

  8万的单价，1000-1100万的总价，改善三四居，在丽泽的精英会买吗？在丰台改善性需求怎么看这两个楼盘呢？

  石景山的古城从去年开始爆发，中海华润等品牌进驻，俨然成为北京新盘最热区域。但离购买力最强的金融街购房人群还有11站地铁！

  在一个已经走过新盘大开发时代的北京，买京西改善，你怎么选？

  欢迎留言，告诉我们！

  小二在回来的路上，又去了丽泽金融商务区转了转，丽泽现在确实不同凡响，景致壮观，小二随手拍了几张照片，快来一起看看吧！

  买房路上有任何问题和疑惑，欢迎在文末留言或加小二微信入群沟通。