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4月22日，分钟寺的三兄弟的最后一个，合生·缦云（缦云嘉苑）项目终于取得了预售证。

据此次预售证信息可知合生·缦云的价格在106636元/平米左右，户型面积段在182㎡-248㎡， 这也就意味着，该项目售价约在1900万-2600万之间，妥妥城区大豪宅。

按照以往经验，取得预售证后，项目一般在一星期内，最多一个月内就会开盘。

只是目前，合生·缦云内有同一地块的东叁金茂府、世茂北京天誉两项目竞争，又要和丰台区域内七个豪宅现房项目PK，更要面临未来豪宅共产化趋势的挑战。

一、pk分钟寺另外两兄弟

 大户型去化略有困难

合生·缦云开盘，免不了要和东叁金茂府、世茂北京天誉作比较。

分钟寺豪宅“三兄弟”所属同一地块，交通便利，开车到国贸15分钟左右，堵车半小时也到了，地铁的话，距离国贸只有5站，宋家庄2站。

区域属于“先规划，后开发”，整体规划看，包含大量的住宅用地，此外还有3个教育用地、1个医疗卫生用地、1个行政办公用地，北侧还有大量的商业用地。

东叁金茂府1月初拿预售证开盘，世茂北京天誉紧随其后，1月底拿预售证并开盘。只有合生·缦云避开了两家的入市时间。推迟了近3个月拿证。

在户型上，合生·缦云是一贯的大户型策略，户型面积180㎡往上顶到248㎡。

合生·缦云222平4居室

看起来，这与东叁金茂府的客户群体基本没冲突。

东叁金茂府偏刚需，户型铺排主要集中在125㎡三居与145㎡四居，180㎡以上面积段，只占总户型的14%，有意避开世茂与合生的锋芒。

而世茂北京天誉上下通吃，145㎡三居对标东叁金茂府145㎡四居；大户型面积段，185㎡户型及215㎡户型，正面迎战合生·缦云。

那么，开盘两三个月，世茂和金茂卖得好吗？

从目前住建委的成交数据来看，世茂天誉已网签备案22套，当然，网签备案会有延迟。该项目置业顾问称，首次开盘的4栋小户型已基本售罄。

东叁金茂府可查到的已网签备案90套房源，成交均价106267.41元/平方米。该项目置业顾问称小户型已售罄，整体去化95%。

基本判断是东叁金茂府卖得很不错！

总体而言，东叁金茂府和世茂北京天誉的小户型产品销售情况不错，但明显到了1500万以上总价区间去化困难。

可以预见，动辄总价区间两、三千万的合生·缦云销售的压力。

二、pk丰台区豪宅项目

4大即将入市豪宅地块+7大在售豪宅

除了有同一地块的东叁金茂府、世茂北京天誉两个竞争兄弟外，合生·缦云在所属的丰台区域竞品也不少。

今年3月，丰台召开了土地推介会，宣布12宗地本年度即将推出，整体建面达到180万平米。

丰台将分三批次出让这批地块。第一批次包含张家坟15、21地块、张郭庄6145/6159地块、青龙湖B地块、青龙湖C北地块和万泉寺地块。第二批次包含周庄子旧村改造二期、小瓦窑旧村改造项目、亚林西剩余地块和纪家庙村棚改地块。第三批次是槐新组团旧村改造项目、NY—011地块、大井新村三期和造甲村北地块。

在这12宗地中，近乎绝版的三环内有3宗，三环到四环有2宗，四环到五环有3宗。其中，造甲村、纪家庙、万泉寺、丽泽周庄子等地块，位置可圈可点，“豪宅范”的属性已经彰显。

2021年丰台拟出让地块

除此之外，目前，丰台在售的高价和豪宅项目还有葛洲坝中国府、中海甲叁號院、西宸原著、懋源璟岳、中国玺、昆仑域、北京金茂府等。

这些项目都将会是合生·缦云销售的对手盘。

 三、pk共产豪宅

纯商品房未来更稀缺

合生·缦云拿证之际，恰逢北京新一轮“房住不炒”调控之时。“共产豪宅”的概念开始在北京楼市“预售”。

就在本周，北京首批次30宗地最高限价已出，未来豪宅将出现政府持有20%份额的趋势。

以树村地块为例，未来房子限价11.3万/㎡，即便有上浮3%的空间，也不过是11.64万/㎡，树村政府持有份额很可能会拍到20%，等于地块的售价被打了8折，也就是未来售价可能会在8.96万/㎡。

如果单从价格比较，这批共产豪宅入市后，对合生·缦云的销售也是不小的冲击。

但另外也有一种看法，“共产豪宅”成发展趋势也可能是合生·缦云的机会。

有一个选房的原则叫“刚需看地铁、改善看产业、豪宅看圈层”，相较于便宜的百十万块钱，豪宅的购买者更看重的是邻居所在的圈层，从这个层面看，当豪宅共产趋势越来越明显的时候，合生·缦云这种纯商品房反而显得稀缺。

这个时候，可能要看合生·缦云的营销能力了。