问：您好，我现在孩子2岁，有工作居住证，没户口。首付200万，首套房，目前看过东四环驼房营、石佛营，南十里居的房子，但是都是八九十年代的老房子。我们还是希望能混合贷款用上公积金贷，要是这样的话，95年之前的房子就不能考虑了。
我是想买个三四环的老房子，一是觉得地段好，方便些；二是觉得市区也抗跌。我老公是比较倾向买远大新的。
想问您兼顾居住和保值的话，我们这种情况适合买市区三、四环的老破小还是买郊区的远大新呢？
答：买市区老破小还是买郊区远大新，小二认为，您先要明确两件事。
1、是否长期自住，还是计划几年后再次置换。
2、您看中的远大新所配的学校质量如何？
如果您在几年后有升值置换的需求，而且保值的需求也比较大，那最好别买新房，更不能买限竞房。新房一般前五年溢价损耗在15%左右。限竞房有五年限售期，流动性差。
另外，您孩子目前2岁，再过4年就会有上学的需求，房子对口学校的教学质量也要有所考虑。
保值角度讲，城区的老破小是最保值的，因为房产本身的价值已经比较小了。买东三东四环的老房子，买的是这个地块内的各种配套和服务，没有房子则没有权享用。就算是租房，租的同样是这些配套的服务，这是房子的根本价值。
所以说，只要是周边配套的价值不降低，城区老破小的价值就永远存在。只会随着北京整体房价走势而涨跌，本身没有单独下跌的可能。
抗跌性讲，在同类产品中，市区是优于郊区的。不是说郊区价格不涨，很多时候，郊区新房的涨幅更猛。但是不稳定，涨的时候快，跌的时候降幅也大。
小二建议您考虑东三、东四环朝阳的老房，不仅是保值，还有学校。朝阳在城六区的入学政策中，对非京籍很友好。老房子只要不是七八十年代的，再出手时也没有什么障碍。
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