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  本文首发于：新浪北京房产

  最近，买房群里的一位朋友，经常给丸子发来各类房源信息，并附上问题：

  “预算100万，我该买新房还是二手房？现在还有100**上车的新房么？”“二手房该选哪些板块？顶层便宜15万，我能买么？90年的房子，以后会不会不好卖？”

  “你说北京房价还会涨吗？中介说好多地方都涨了。”

  言语之间，尽是焦虑。

  作为人生里，第一笔上百万的支出，相信有不少人，都和乐居买房群里这位朋友一样，既怕选错，也怕错过。

  昨天，北京30宗地的售价上限公布【新浪北京房产后台回复：“房价”获取】，价格虽然稳了，但套内70/90，或许也意味着低总价小户型的稀缺。

  今天，就和大家聊聊，首付100万，该买新房还是二手房？目前的选择有哪些？同时，丸子也在翻遍了北京10279套房源后，总结了这份《北京首付100**买的二手房小区名单》，希望您买房时，能用上一二。

  首付100万，新房能选这些

  如果手里有100万资金和首套首贷资格，那300万左右的新房，您都可以看一看。

  目前，首付100万在北京能买的新房，并不多。全北京盘一盘，也不过21个项目。且主要集中在房山、大兴、通州和顺义这四个区域。位置上，多在六环和六环外。

北京首付100万临铁小区名单

  偏远、没有地铁，位置和价格，在北京新房市场，几乎是不可兼得的选项。不过21个项目中，也有几个项目值得特别关注。

  一个是房山官道的恒大御峰，73平两居总价188万，总价区域内占优势，做了交标样板间，很实在。另一个是周口店的万科七橡树，99万全款可以买三居，丸子打电话问过了，房源较多，非地下室，是洋房2-3层的正经三居，有规划中的燕房线周口店站。不过要注意的是，99万购买的是70年使用权，一栋楼一个房本，出租出售不受影响。

  稻田地铁站上盖的中海寰宇视界，是21个项目中，综合条件最好的一个，总价310万53平一居室，精装临铁五环线，除了区位在房山，其他都很优秀。

  此外，刚确定案名不久的合生me悦，位于大兴旧宫，离8号线德茂站不到400米，最小户型55平，据说有纯西和东西通透两种，总价预计300万出头，最快6月开售楼处，现在在合生汇已经有了临展，感兴趣的，也可以等等这个项目。

  首付100万，二手房能买这些

  与新房不同，二手房在交易时，会涉及到评估价、税费、中介费等，做二手房首付预算时，也要把这些费用考虑进去。

  北京二手房评估值大概率为网签价的95%，差额需要在首付款中补齐。中介费主流为2.7%，不过在实际成交中会有部分优惠，如我爱我家800万标的中介费为2.16%，这里取最高的2.7%计算：

  满五唯一的二手房：

  100/（35%首付+5%评估差额+1%契税+2.7%中介费）=228

  因此，如果有100万资金，首付首贷，大概可以买总价228万左右的二手房。

  在链家网上，总价228万以内的房源，大概有10279套。

图自：链家网2021.4.19

  当然这一万多条数据里，也包含车位、地下室、商办、不满五不唯一的房源，在逐一筛选并剔除楼龄在1990年以前的小区后（楼龄过老影响贷款年限，二次出售难度变大），为大家总结了这份首付100万以内，可以买的临铁二手房小区名单。

  临铁=距离地铁1.5km

大家还知道哪些符合条件的小区，关注【新浪北京房产】告诉我们

  78个符合条件的二手房小区中，通州、大兴、丰台占比最多，其中通州的新华联家园、凯旋旗舰、蓝调沙龙等位于通州老城区，临近地铁八通线配套成熟，一居室出租或自住，都是是比较不错的选择。不过要注意通州是“双限购”区哦，在满足北京购房条件的基础上，还应在通州有3年社保。

  大兴枣园、黄村西大街、义和庄等板块，是临铁低总价二手房比较集中的区域，而丰台，则是开间较多。

  不过需要注意的是，这些小区中，除了商品房外，还包含已购公房、一类经适房、二类经适房及限价商品房等政策性住房，交易时税费会有所不同，具体可以参照下表↓

  还有一点，这些低总价临铁的二手房，也是落户和给积分落户加分的不错选择。目前积分落户中，自有住房，每年可以加1分，是租房分数的一倍。2020年北京共122852人申请积分落户，最终6032人进入积分落户线，最低分数为97.13分，也就是说，每多一分，就能超过1200+人。

  新房or二手房？看权重

  新房和二手房，就如同红白玫瑰一样，让人难以抉择。

  但选择，无非就是权衡：在预算有限的前提下，怎样尽可能的满足更多的紧急重要需求。

  首付、交通、面积、装修、物业、楼龄、朝向，相同的指标，对不同的人而言，重要程度也不一样。比如丸子的一个朋友，就对朝南的房子情有独钟，那在纯南的二手房和东西向的新房的选择上，便更倾向于纯南的二手房。

  新房的好，在一个“新”字：新小区、新户型、新装修、新物业，居住舒适度比老旧小区，自然有万千好处。不过，目前市场上约90%的新房都是期房，买房人也面临着“交房即维权”的风险（不排除烂尾的可能，比如孙河别墅区某名企开发的项目，就……）。

  二手房，则妙在“实惠”上。所见即所得，不用担心新房货不对板和各种糟心的维权，总价相对新房也更低一些，自住出租两相宜，是即可投入就能看到回报的选项。

  但也有弊端：服务差的物业、房子不隔音、装修不喜欢、停车难等，都是二手房小区存在的问题。再加上二手房的首付，还需要加上评估差额及中介费等，需要拿出比同等价位新房更高的首付款，首期投入的经济压力更大。

  同样的100万预算，新房二手房总价差将近50万，月供上，也会有小几千的差额。所以，怎么选，还得结合咱自身的实际情况，权衡各项指标的权重。

  如果是您，您会选新房还是二手房呢？