收藏!北京首付100万临铁小区名单,最低99万买三居

2021-04-22 05:29:22|来源:乐居买房
摘要|

  本文首发于:新浪北京房产

  最近,买房群里的一位朋友,经常给丸子发来各类房源信息,并附上问题:

  “预算100万,我该买新房还是二手房?现在还有100万能上车的新房么?”“二手房该选哪些板块?顶层便宜15万,我能买么?90年的房子,以后会不会不好卖?”

  “你说北京房价还会涨吗?中介说好多地方都涨了。”

  言语之间,尽是焦虑。

  作为人生里,第一笔上百万的支出,相信有不少人,都和乐居买房群里这位朋友一样,既怕选错,也怕错过。

  昨天,北京30宗地的售价上限公布【新浪北京房产后台回复:“房价”获取】,价格虽然稳了,但套内70/90,或许也意味着低总价小户型的稀缺。

  今天,就和大家聊聊,首付100万,该买新房还是二手房?目前的选择有哪些?同时,丸子也在翻遍了北京10279套房源后,总结了这份《北京首付100万能买的二手房小区名单》,希望您买房时,能用上一二。

  首付100万,新房能选这些

  如果手里有100万资金和首套首贷资格,那300万左右的新房,您都可以看一看。

  目前,首付100万在北京能买的新房,并不多。全北京盘一盘,也不过21个项目。且主要集中在房山、大兴、通州和顺义这四个区域。位置上,多在六环和六环外。

北京首付100万临铁小区名单北京首付100万临铁小区名单

  偏远、没有地铁,位置和价格,在北京新房市场,几乎是不可兼得的选项。不过21个项目中,也有几个项目值得特别关注。

  一个是房山官道的恒大御峰,73平两居总价188万,总价区域内占优势,做了交标样板间,很实在。另一个是周口店的万科七橡树,99万全款可以买三居,丸子打电话问过了,房源较多,非地下室,是洋房2-3层的正经三居,有规划中的燕房线周口店站。不过要注意的是,99万购买的是70年使用权,一栋楼一个房本,出租出售不受影响。

  稻田地铁站上盖的中海寰宇视界,是21个项目中,综合条件最好的一个,总价310万53平一居室,精装临铁五环线,除了区位在房山,其他都很优秀。

  此外,刚确定案名不久的合生me悦,位于大兴旧宫,离8号线德茂站不到400米,最小户型55平,据说有纯西和东西通透两种,总价预计300万出头,最快6月开售楼处,现在在合生汇已经有了临展,感兴趣的,也可以等等这个项目。

  首付100万,二手房能买这些

  与新房不同,二手房在交易时,会涉及到评估价、税费、中介费等,做二手房首付预算时,也要把这些费用考虑进去。

  北京二手房评估值大概率为网签价的95%,差额需要在首付款中补齐。中介费主流为2.7%,不过在实际成交中会有部分优惠,如我爱我家800万标的中介费为2.16%,这里取最高的2.7%计算:

  满五唯一的二手房:

  100/(35%首付+5%评估差额+1%契税+2.7%中介费)=228

  因此,如果有100万资金,首付首贷,大概可以买总价228万左右的二手房。

  在链家网上,总价228万以内的房源,大概有10279套。

图自:链家网2021.4.19图自:链家网2021.4.19

  当然这一万多条数据里,也包含车位、地下室、商办、不满五不唯一的房源,在逐一筛选并剔除楼龄在1990年以前的小区后(楼龄过老影响贷款年限,二次出售难度变大),为大家总结了这份首付100万以内,可以买的临铁二手房小区名单。

  临铁=距离地铁1.5km

大家还知道哪些符合条件的小区,欢迎评论区分享~

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  78个符合条件的二手房小区中,通州、大兴、丰台占比最多,其中通州的新华联家园、凯旋旗舰、蓝调沙龙等位于通州老城区,临近地铁八通线配套成熟,一居室出租或自住,都是是比较不错的选择。不过要注意通州是“双限购”区哦,在满足北京购房条件的基础上,还应在通州有3年社保。

  大兴枣园、黄村西大街、义和庄等板块,是临铁低总价二手房比较集中的区域,而丰台,则是开间较多。

  不过需要注意的是,这些小区中,除了商品房外,还包含已购公房、一类经适房、二类经适房及限价商品房等政策性住房,交易时税费会有所不同,具体可以参照下表↓

北京首付100万临铁小区名单

  还有一点,这些低总价临铁的二手房,也是落户和给积分落户加分的不错选择。目前积分落户中,自有住房,每年可以加1分,是租房分数的一倍。2020年北京共122852人申请积分落户,最终6032人进入积分落户线,最低分数为97.13分,也就是说,每多一分,就能超过1200+人。

  新房or二手房?看权重

  新房和二手房,就如同红白玫瑰一样,让人难以抉择。

  但选择,无非就是权衡:在预算有限的前提下,怎样尽可能的满足更多的紧急重要需求。

  首付、交通、面积、装修、物业、楼龄、朝向,相同的指标,对不同的人而言,重要程度也不一样。比如丸子的一个朋友,就对朝南的房子情有独钟,那在纯南的二手房和东西向的新房的选择上,便更倾向于纯南的二手房。

  新房的好,在一个“新”字:新小区、新户型、新装修、新物业,居住舒适度比老旧小区,自然有万千好处。不过,目前市场上约90%的新房都是期房,买房人也面临着“交房即维权”的风险(不排除烂尾的可能,比如孙河别墅区某名企开发的项目,就……)。

  二手房,则妙在“实惠”上。所见即所得,不用担心新房货不对板和各种糟心的维权,总价相对新房也更低一些,自住出租两相宜,是即可投入就能看到回报的选项。

  但也有弊端:服务差的物业、房子不隔音、装修不喜欢、停车难等,都是二手房小区存在的问题。再加上二手房的首付,还需要加上评估差额及中介费等,需要拿出比同等价位新房更高的首付款,首期投入的经济压力更大。

  同样的100万预算,新房二手房总价差将近50万,月供上,也会有小几千的差额。所以,怎么选,还得结合咱自身的实际情况,权衡各项指标的权重。

  如果是您,您会选新房还是二手房呢?

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