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  本文来自：克而瑞房价北京

  受新冠疫情影响，市场避险情绪上升，机构投资决策放缓，北京2020年大宗物业交易额有所下降。2020年二季度北京大宗交易成交总额达全年最低值，为103.3亿元，环比下降55.73%。随着疫情得到有效控制，市场逐渐恢复，三季度成交总额为205.2亿元，环比增长98.61%。四季度北京大宗交易市场有所放缓，成交总额同比、环比下降四成左右。

  从投资金额区间上看，投资规模有所收缩，总价20亿元以下的物业成交单数同比增长16.11个百分点。从成交结构来看，2020年综合体及办公物业成交额占比超七成，依然是北京成交物业的主要类型；受疫情影响，酒店和商业物业成交金额同比大幅下降，机构对其投资前景产生分歧。2020年，北京市大宗物业成交主要集中在四环内，且三环内成交物业数量占比提升，投资者更加关注核心区域重点商圈内的优质物业投资机会；丽泽商务区和运河商务区逐渐成熟，投资价值凸显，成为北京热点成交区域。从内外资情况来看，内资依然主导北京大宗物业交易市场，外资整体呈净流入并依然长期看好中国优质物业资产。

  未来一年，随着经济和产业逐步回暖、消费逐步复苏，疫情期间被搁置和延期的投资需求有望逐步释放。外资依然整体看好中国核心城市重点区域的大宗物业市场,而中外资本联合布局有望成为新常态。

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  整体成交：2020年成交额同比下降14.2%，其中下半年成交环比下降2.9%

  受新冠疫情影响，市场避险情绪上升，机构投资决策放缓，北京2020年大宗物业交易额有所下降。2020年，北京大宗物业投资交易总额录得663.64亿元，同比下降14.2%；成交总单数39单，单笔成交额为17.02亿元，同比下跌29.6%；成交单价为4.00万元/㎡，同比上涨33.4%；外资净流入21.24亿元。

  2020年投资规模有所收缩，总价20亿元以下的物业成交单数同比增长，总价超过20亿元以上的物业成交单数则明显下降。从成交单数上看，交易金额区间1-10亿元仍为2020年北京大宗交易市场的主流产品，由2019年的34.4%增长1.5个百分点至35.9%。2020年，成交金额在20亿元以下的物业成交物业单占总数的69.2%，同比2019年增长了16.1个百分点；20亿元以上的物业成交单数占总数的30.8%。

  从成交均价上看，2020年北京成交物业在20-30亿元成交区间段的成交均价最高，达8.47万元/㎡，主要是位于通州区的北京13号数据中心项目拉升了成交均价，成交均价约达到12.73万元/㎡，买家为万国数据与中信产业投资基金管理有限公司。1-10亿元成交总价区间成交均价最低，仅为2.19万元/㎡，成交14单里，有10单均为之前已入市并运营过的项目，如姚家园乐都汇购物广场、旺座中心、华业东方玫瑰等。

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  综合体及办公物业成交额占比超七成，数据中心成为市场新热点

  综合体及办公类物业依然是成交物业主要类型

  2020年，综合体及办公类物业依然是北京大宗交易市场的主要成交物业类型，二者成交金额和成交单数占比分别为77.8%、74.4%。相较于商业零售和酒店物业，办公类物业及以办公物业为主的综合体受疫情影响相对较小，业主租金收入相对较稳定，且未来现金流预期亦相对健康。

  受疫情影响，酒店和商业物业成交金额同比大幅下降，投资前景存疑

  较写字楼项目，酒店和商业物业受疫情影响较大，且部分投资者对于酒店和商业物业的长期投资前景的预期存疑，持币观望的情绪较浓，综合因素致使今年酒店和商业物业投资金额大幅下降。2020年，北京酒店和商业物业大宗交易市场成交金额占比仅为6.2%，同比下降23.5个百分点。

  “新基建”风起云涌，数据中心成为市场需求新热点，北京成交集中涌现

  数据中心正成为国内大宗交易重要的投资类型之一。受益于5G、云计算、物联网、人工智能等“新基建”的持续推进，相关设备及服务需求增加，数据中心作为底层基础设施正快速增长。在此背景下，投资者对于中国数据中心资产的需求也在相应增加，数据中心正成为国内大宗交易市场重要的投资类型之一。

  三季度，数据中心成为北京市大宗物业投资“新宠”。2020年第三季度，北京共录得三笔数据中心大宗交易，交易金额超87亿元，占北京市三季度总成交额的42.8%。其中两笔交易由万国数据与中信产业基金合作完成，另外一笔交易来自鹏博士转让数据中心资产包。

  表：2020年三季度北京大宗交易IDC案例

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  三环内成交物业数量占比提升，运河商务区和丽泽商务区投资价值凸显

  2020年，北京市大宗物业成交主要集中在四环内，且三环内成交物业数量占比提升。2019年和2020年，北京市大宗物业成交主要集中在四环内，成交数量占比均超过54%。同比2019年，北京2020年大宗交易在三环内投资占比有所提高，增长5.2个百分点至34.2%。在新冠疫情和市场不确定背景下，投资者更加关注核心区域重点商圈内的优质物业投资机会。

  2020年，朝阳区成交物业数量依然最高，丰台区和通州区亦成为热点成交区域，丽泽商务区和运河商务区投资价值凸显。2020年，朝阳区大宗物业成交13笔，其次为丰台区成交9笔，海淀区成交5笔位列第三，通州区成交4笔。位于朝阳区、海淀区的CBD、中关村、三元桥燕莎传统核心商务区，占两区域成交总数的44%，市场关注度依旧坚挺。而作为新兴区域的通州区城市副中心运河商务区、丰台区丽泽商务区逐渐成熟，不断吸引相关企业入驻，投资价值凸显，该两个区域的大宗物业成交数量占通州区和丰台区成交总数的54%。从北京市2020全年商办成交（含散售和整售）市场来看，通州区和丰台区成交面积占比亦领先于其他区，占比分别为24.4%、19.4%。

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  内资依然主导北京大宗物业交易市场，外资整体呈净流入并依然看好中国优质物业资产

  内资依然主导大宗物业交易市场，外资投资数量占比有所下降。2020年，北京大宗物业交易市场依然由内资主导，内资交易数量占比由2019年的75.0%提升至2020年的84.6%。由于新冠疫情影响，外资决策滞后，2020年新加坡资本和港资在北京投资数量同比均有所下降。

  外资整体呈净流入状态，后市依然看好中国优质物业资产。从外资流入和流出情况来看，2020年外资净流入21.24亿元，港资及新加坡资本均为净流入状态。虽然由于新冠疫情影响，外资整体投资数量有所下降，但在国内疫情得到有效控制、国内经济恢复良好并展现强大韧性的背景下，外资整体依然看好中国核心城市重点区域的大宗物业市场。

  中外联合收购占比提升，中外资本联合布局有望成为新常态。据克而瑞资管监测，2020年外资及中外投资联合体共有3笔大宗物业交易超过40亿元，分别为新加坡政府投资公司收购LG双子座大厦、弘毅资本&AEW集团联合收购合生国际大厦北楼、颢腾投资(SDP Investment)&外资的联合体收购悦秀城。其中，后两笔均由中外投资联合体共同完成。未来，中外资本联合收购有望成为大宗交易市场新常态。

  投资机构和自用企业依然为北京大宗物业交易的主体，房地产开发运营商卖出金额和数量占比依位居首位。从买家情况来看，投资机构和自用企业依然为北京大宗物业交易的主体，分别占比46.0%和37.6%，房地产开发运营商买家投资额占比由去年同期的16.0%下降至今年的12.1%。而从卖家情况来看，房地产开发运营商卖出金额和数量占比依然位居首位，分别为51.6%和46.2%，在融资收紧和现金流压力背景下，部分房地产开发商通过出售商业地产资产以缓解资金短期压力。

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  未来展望

  北京大宗交易连续3年保持500亿元以上，在受到新冠疫情及整体市场经济不景气影响下，抗压能力表现优异，引来投资者青睐。未来一年，随着经济和产业逐步回暖、消费逐步复苏，疫情期间被搁置和延期的投资需求有望逐步释放。

  外资依然整体看好中国核心城市重点区域的大宗物业市场,而中外资本联合布局有望成为新常态。投资者仍将更加倾向于租金收入相对稳定和预期较好的办公物业，数据中心等投资类型亦会受到市场持续关注；同时，丽泽商务区和运河商务区投资市场有望持续活跃。