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据新华社消息，上周，住房和城乡建设部副部长倪虹约谈广州、合肥、宁波、东莞、南通等5个城市政府负责人，再次强调“房子是用来住的、不是用来炒的定位”。

从近期全国各城市出台的调控政策及官方表态来看，毫无疑问，“房住不炒”四个字，一定是未来很长一段时间内，房地产市场发展的指导方针。

但也要承认，当下，房产，尤其是一线及强二线城市核心地段的房产，仍然是咱普通百姓最佳的投资产品之一。

01“投住分离”的刚性需求

注意，这里的投资，是指手里有余钱、缺少稳定收益投资渠道的群体的资产配置，是刚性的、也是合理的。与有组织、抱团哄抬、操控房价的炒房行为，不可混为一谈。

比如：1. 北京已有住房的老两口，有上百万闲置存款的家庭：炒股风险大耗精力、存银行又担心贬值，那买一处优质房产，期待房价跑赢大盘的同时，以租抵贷，安全稳定。

2. 有上车资格及首付，但当下能够得着的房子，不能满足居住需求。如只能买得起一居室，但宝宝就要出生了，这种时候，先上车，以租养租，待存款足够，再换座。

既然是投资，那就要考虑到投资三要素：安全性、收益性和流动性。对应在房子上，就代表着

1. 地段：临铁、靠近产业、好租好售、安全性高

2. 租金回报率：在房住不炒、房价滞涨的情况下，租金回报率越高，收益性好

3. 总价段：350万左右，低总价好出手，流动性好

因此，丸子从全北京筛选出650个临铁、总价段在350万左右的二手房，又从这600余个小区中，选出了100个房龄在1990年后的小区（楼龄过老二次交易时影响贷款，故剔除），为您盘一波当下的租售比，看看“职住分离”的人群能有哪些选择、租金收益如何~

注：租金回报率≠投资回报率，这里为了便于比较，采用【年租金/总价】方式计算。

投资回报率可采用ROI☞的计算方法，适合一房一计，可参考视频中的计算方式，算算您家房产的投资回报率是多少。

02 朝阳、丰台是主力 最高年租金收益10%

在我国，租金回报率一直处于较低水平。根据诸葛找房《2020年全国重点50城租售比调查研究报告》显示，我国大中城市的平均租金回报率不足2%，北京更是以1.88%的租金回报率垫底全球重点城市。

在筛选出的100个符合“低总价、临铁、小户型”的小区中，平均年租金回报率约2%，68个项目超过1.88%的平均线，可见，这类项目，更容易跑赢租售比大盘。而朝阳与丰台是当之无愧的主力，分别有33个和32个项目出现。

各区符合条件小区占比

不过收益回报上，朝阳碾压丰台。朝阳的33个项目中，有24个年租金回报率在2%以上，而丰台只有18个。

其中租金收益最高的项目，是位于朝阳双井站的优士阁，49平东向一居租金可达7200元/月，而同户型挂牌价只要215万，年租金收益率可达4.2%。若按照40%的首付成本计算，年收益率可达10.05%，足以覆盖月供，远优于一般的理财产品。

图自：链家网

值得注意的是，朝阳项目中，有半数以上是70年产权的开间，如大成国际、沿海赛洛城、炫特嘉园等，虽然租售比高，保值问题不大，但增值潜力有限，选择时，也要审慎。

此外，通州、昌平的二手房也有不错的收益率，可以关注。

03 大力发展租赁住房 租住同权时代何时到来？

“十四五”开局之年，北京除了继续坚持“房住不炒”定位、合理增加居住用地供应外，还将加大向租赁住房倾斜力度。

在北京2021供地计划中，明确租赁住房用地供应指标为300公顷，将其占住宅用地比重由2020年的13%提高到30%。其中集租房、公租房各150公顷，较2020年分别增加100公顷、70公顷。

这种倾斜，在北京首批供应的30宗地中已有所体现。30宗住宅用地中，有13宗地采用了竞配建“公共租赁住房”的形式。

此外，北京还将积极引导多主体、多途径的多元化实施模式改革，综合利用现有土地一级开发、集体土地入市、存量资源改造、闲置房屋盘活等方式拓宽供应渠道，降低租赁住房税费负担。3月22日，人民银行也表态，将实施好房地产金融审慎管理制度，加大住房租赁金融支持力度。

今年元旦起施行的《民法典》中，也首次确认居住权，在大力发展租赁住房及租住同权的情况下，也许不远的将来，租房将成为年轻人的又一种选择。