重磅解读!北京供地均设房价指导意见 锁地价上限降溢价空间

2021-04-02 07:23:18|来源:京房字
摘要| 开发商需承诺不高于该价格售房。

  今年北京第一批供地数量达到30块,而去年全年的供地数量一共也就40多块,今年第一批就达到了去年全年总量的四分之三左右,而且后续在7月左右和11月左右,分别还有第二批和第三批地块集中出让。

  由于影响房价的主要市场因素是供需关系,加大住宅用地供应,以至于加大住宅入市供应,被普遍认为是平抑房价的治本之策。

  从这一点看,北京今年住宅用地加大供应基本已成定局,这对缓解供需矛盾、保持房价稳定、引导合理预期将起到积极的作用。

  特别值得一提的是,由于这次北京是首次实施“房地联动、一地一策”,结合区域位置、周边市场、土地成本等因素,从前期储备的政策中,给每一块入市的地块“量身定制”了不同的土地竞买或房屋销售条件。

  这是将楼市的调控融入到了供地中,很多都是可以“独当一面”的调控措施,因此这一内容非常重要!!!可能是今年北京楼市调控中最重要的举措,甚至影响深远。

  首先是“调控工具箱”到底有什么,会怎么用?

  这些“工具箱”其实都是之前储备的政策,其中包括了:设定地价上限、竞政府共有产权份额、投报高标准商品住宅建设方案、竞建人才公租房、竞企业自持租赁住房比例、提高销售门槛、取消购房人税收信贷优惠、制定优先购房顺序等。

  这次就是根据每个地块的情况,甚至其后期销售环节时出现的状况,采用“工具包”里不同的具体政策、甚至组合政策。也就是“一地一策”。

  而且,这次北京供地最大的一个变化就是设定了每个地块的房价指导意见,并要求开发商承诺将来销售时不高于该价格。这覆盖了全部供应的地块,每个地块都有一个指导意见。

 这就将房价的引导提前到了土地交易的环节。

  有很多人可能会说了,以前也有这样的呀,之前的“限竞房”就是规定了将来的售价上限。

  是的,两者都是房价引导,但具体模式已经和过去“限竞房”不同了。也可以说是吸取了“限竞房”的经验教训,将房价引导更加完善了。

  过去“限竞房”限定的售价,是根据周边新房和二手房价格来测算的,而且实际确定限价时,基本上都是低于周边房价的。开发商由于土地竞价压缩了利润空间,影响到项目及房屋的品质。

  而这次北京则是从“稳地价、稳房价、稳预期”这三个维度,均提出应对之策。

  首先是稳地价。

  因为地价是房价成本的最主要部分,之前也有不少声音认为是地价高是导致房价高的主要推手。

  那么首先就在地价上下功夫。

  从2016年下半年起,北京在供地中推出了地价上限的方式,即一个设定地价上限的地块,在竞买时,开发商的报价达到地价上限时,就停止竞价,转而竞自持比例、竞高品质建设方案的环节。

  也就是说,政府会实现设定好一个地价的溢价率,如果开发商竞价达到这个溢价率时,就不再“加价”了。

  而现在北京在拍地中依然设置地价的上限,竞拍时超过上限后则转为竞政府产权比例面积、竞配建人才公租房面积等环节。

  不过据我们了解,新的地价上限在设置中,政府让利了,也就是降低了溢价率,政府宁可少收一些土地收益,也要让地价保持在一个合理水平。从而起到了“稳地价”的作用。

  打个比方,一个地块起拍楼面地价3万元/平米,过去地价上限是4万元/平米;如今的地价上限可能只有3.5万元/平米。

 地价稳了,另一方面就是稳房价。

  这次北京在供地发布前,住建、规自部门、区政府和专家组成联席会,共同研定各地块房屋销售指导价格。开发商要承诺在未来售房时,房价不能超过这个价格。

  这个指导价格,是按照该区域近三年新房价格的水平来设定的,不会偏低。在不超过这个价格的前提下,开发商可以自主定价。

  简单点说,这次研定的房价上限,要比之前的“限竞房”定的销售限价,价格标准要更高一些,还是更多的参考市场实际情况,以完全的市场新房价格为参考。

  这个意图很明显,还是突出一个“稳”字,根据让土地成交后带来的新房价格能稳定在近几年的水平,同时,这一价格并不人为压低,而是参考市场实际情况,要的结果是房价不涨,保持稳定。

  同时,由于地价受限,房价又较为贴近市场,开发商能有合理的利润空间,提高项目的品质和质量。

  实操中,房屋销售指导价格会在地块公告期内告知开发商。

  开发商会需在竞买时提交《房屋售价承诺书》,需要承诺未来以不高于该价格售房,才能参与土地竞买。

  地价稳了、房价稳了,预期也就自然稳了。

  而且,在设置地价上限、房屋销售指导价格的基础上,此次入市的30个地块还分别从“调控工具箱”分别选用了各自的举措。

  比如,在海淀树村、朝阳金盏、城市副中心等热点区域的6个地块,就创新采用了竞政府产权比例的出让方式,开发商竞买时如达到地价上限,将转入竞政府持有商品住宅产权份额的环节。

  不但可以引导开发企业理性竞买,避免出现高地价,而且通过政府与个人共有产权的方式,避免出现“高房价”,百姓也可以按照产权比例折算的价格来购买,让利于民。而且将来该房屋再上市交易时,政府产权将随着个人产权一起出让,再购买方获得的是完全产权的商品房。

  这也是之前民间所称的“新型共有产权房”,但这类住房与共有产权房并非一个概念,是纯商品房。这类住房具体的产权比例、购买条件、出租和出售规则等,我们将在明天给大家带来详细且权威的解读,敬请持续关注。


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