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  本文来自：新地产

  直到去年“三道红线”出台，有房企才恍然大悟，留给自家企业玩高杠杆的时间不多了，匆忙踩下杠杆“刹车”。其实，“三道红线”政策并非横空出世，行业早有风声，但总有企业并不急于未雨绸缪。

  然而，如今行业留给房企的幻想空间正在不断被压缩。继去年住建部等多部门针对房地产市场从金融需求端推出“三道红线”和从供给端推出“两道红线”以引导行业建立健全平稳健康发展长效机制后，今年初住建部等部门又欲从土地端出发引导房地产行业长效发展，推出“双集中供地”制度。7个月时间3个重要政策落地，实属少见。

  政府对房地产调控不断趋紧，地方的响应速度也在提速。作为未来“双集中供地”试点城市之一，尽管北京还未公布执行细则，但土地供给方面已有“新”举措。

  3月12日，北京市住建委官微“安居北京”发文称，北京市将强化“一地一策、房地联动”机制，合理增加居住用地供应，加大向租赁住房倾斜力度。

  为何要出台“一地一策”机制？“一地一策”+“双集中供地”制度将会给北京土拍带来哪些影响？在解决城市租房问题上，如何让增加的租赁用地供给更高效的转化为房源？

  原本以为会给时间适应，甚至可抄到作业，而符合“一地一策”细则的北京首块“三竞”地竞拍一直延期未进行，现在连参考的机会都还没有出现。别急，或许下面的内容能够有所帮助。

  北京土拍难度“节节高”

  2021年，房地产调控不断加码。在土地端，22城“双集中供地”政策引起较大关注，当下，各地政府也根据自己城市情况开展后续落地工作。

  据“安居北京”内容显示，北京将坚持因地制宜、实行“一地一策”，即根据不同地块具体情况，设定不同的土地竞买或房屋销售条件，如设定地价上限、竞政府共有产权份额、竞建高品质住宅、竞建人才公租房、竞企业自持房屋比例、执行差异化税收信贷优惠政策以及制定优先购房顺序等。

  去年12月底，北京海淀树村等3宗土拍就符合“一地一策”竞拍规则。上述地块被称为“三竞”地块，即竞地价、竞政府持有商品住宅产权份额、竞高标准商品住宅建设方案。但由于种种原因，该土拍被延期多次，至今还未进行。

  当时有业内人士指出，或是目前开发商对于“三竞”地块的理解还不够透彻，需要预留出更多的时间去了解后进行产品设计。

  为何现在要将土地供给推行到“一地一策”如此具体化？

  对此，合硕机构首席分析师郭毅对新地产财经分析道：当下，推出“一地一策”策略，是基于北京房地产市场出现了明显的区域分化、板块分化、产品类型分化的现象。

  “一地一策”的出台，是根据土地的价值、土地市场热度，来做针对性的一些出让条件的设置。“这样不仅保障土地价值在招拍挂的环节当中能够得到一个充分的体现，还能最大程度减少土地流拍、流标的现象发生。”郭毅强调。

  诸葛找房数据中心分析师陈霄则认为，“一地一策”机制的出台主要是落实稳地价、稳房价、稳预期。当下，热点一、二线城市土地市场热度居高不下，常出现优质地块高溢价竞拍现象。而“一地一策”机制的出台，将房地产调控落实到每宗地块，调控更加精细化和有针对性，促使开发商理性拿地。

  如果“一地一策”叠加“双集中供地”，这对选择在北京拍地的房企提出了更高的要求。陈霄认为“考验”贯穿于拍地前与后。在拍地前，对房企的资金规划提出考验；成功拍地后，又对房企的操盘能力和运营能力提出考验，因为“双集中供地”易造成各楼盘推出集中于一个时间段，让销售压力增加。

  郭毅也认为，在“双集中供地+一地一策”的拍地模式下，更大的可能是房企集中竞拍优质地块，从而导致略逊色的地块流拍现象更加明显。因此，“未来在北京拿地的房企需要好好地铺排自己的资金计划，并且把控好整体的开发节奏。”

  此外，与“一地一策”一同提出的还有“房地联动”机制。

  陈霄介绍到，房地联动机制通过将地价和房价联动起来，以地价为基础，结合各市场的具体情况测算出合理的房价上限，遏制非理性拿地现象，遏制房价的不合理上涨，将会对未来地价、房价保持稳定起到积极作用。

  但也有业内人士认为，“房地联动”能在多大程度上遏制非理性拿地有待观察。“对于一些优质地块，房企很可能会不惜压低利润空间，也要把该拿的地拿下。”

  如何让增加的租赁用地供给更高效的转化为房源？

  今年政府工作报告提出，要保障好群众住房需求。并提出通过增加土地供应、安排专项资金、集中建设等办法，切实增加保障性租赁住房和共有产权住房供给。

  “安居北京”的文章写道：2021年，北京市在土地供应安排方面，将合理增加居住用地供应，加大向租赁住房倾斜力度，计划安排租赁住宅用地300公顷，其中集租房、公租房各150公顷。

  贝壳研究院高级分析师许小乐表示，这表明北京重点发展租赁住房的决心，并侧重在集体建设用地建租赁住房上，能够有效缓解北京租赁住房供给不足的问题。同时，他还指出，租赁住宅用地的位置不宜太偏，否则易造成需求不足或职住分离等问题。

  除了地理位置的选择问题外，新地产财经还注意到，为增加租赁住房供应，缓解住房供需矛盾，构建购租并举的住房体系，从2016年起，集体建设用地、租赁住宅用地，自持用地等土地相继入市。

  据世联评估价值研究院统计，自2016年首宗租赁相关用地入市以来，全国累计成交租赁相关用地630宗，2020年全国超过11座城市有租赁用地出让和成交，累计成交租赁相关用地142宗，可供给租赁住房约381万平方米。

  虽然土地有了，但是各地的建设进度不一，整体偏缓慢。克尔瑞数据显示，租赁住宅用地方面，截止到去年6月，仅有24%的租赁住宅用地已开工建设，半数以上地块仍处土地平整阶段，另有不足2成地块尚未动迁。自持用地方面，在已出让的448宗自持用地中，7成以上自持用地现已陆续开工，近3成自持用地仍处土地平整阶段，仅12宗自持用地尚未动迁；但开工进度快的都是销售型产品，租赁型产品开工率明显偏低。

  郭毅表示，全国租赁住房用地开工量不算乐观的主因，是开发商在这些土地开发经营上暂时还没有找到合适的经营模式和回报预期。未来，租赁领域还是要解决好包括盈利模式在内的基本面问题，才能有效增加租赁型的房源。

  也有业内人士向新地产财经表示，部分企业开发节奏较慢，是因为目前国内房地产金融产品基本都是按照可售型开发商业模式设计的，“如果有针对持有运营型物业的金融产品出现，能够在一定程度上加速租赁社区项目的施工进展”。

（原标题：急！2021北京土拍临近，这些问题你想过吗？）