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天津楼市要变天了?
来源:乐居买房2021-03-08 20:02:14
摘要
复苏成色几何?

3月6日,天津西青张家窝区域保利和光尘樾售楼处现场购房者“爆满”,人声鼎沸。目前该项目位列贝壳天津新房销量榜首位,售价在19000-20000元/平,相较春节前夕价格有500-1500元/平涨幅。

  近日,天津楼市盛传多个新盘价格优惠政策收回,价格上调1-2点。天津楼市是否已进入小阳春?

  关于涨价传闻,小二经与多位天津置业顾问求证,置业顾问表示,确有此事,春节后基本所有新盘都将优惠收回,并上调了一定的价格,涨幅不一,总体稳定。但同样受楼层、楼栋位置影响,一房一价,较差的房屋可能波动不大。

  区域分化下的小阳春?

  小二随机抽取了天津市内5个新盘,均有500-3000元/平的涨幅。其中,位于西青张家窝的保利和光尘樾目前成交价格在19000-20000元/平左右,而春节前成交均价在18500元/平左右,相比之下出现了500-1500元/平上涨。同样,位于静海团泊西的天津锦绣学府目前均价在13500元/平,相比此前,该价格已有1000元/平的涨幅,究其涨价主因,目前通往该区域地铁已开工建设。

  位于宝坻南关大街的融创御河宸院目前售价11500元/平,相比此前价格,有500-1000元/平左右涨幅。而位于北辰宜白路的远洋未来城有500元/平左右涨幅,目前售价在19000元/平。

  如果说上述楼盘价格属于轻微上扬,下面这个可是大涨3000元/平左右。位于和平区滨江道的和平翰林公馆,相较于春节前60000-62000元/平成交价,目前已有3000元/平左右涨幅,均价达到65000元/平。意外的是,该盘开盘均价56000元/平,相较于开盘均价,目前已有9000元/平涨幅。

  关于涨价原因,一位置业顾问表示,和平翰林公馆地理位置好,位于天津市最繁华地块,越卖户型越大,项目占据着稀缺的教育资源,未来或是天津top级小学天津实验小学的学区房。

  而对于天津新盘普涨,多位置业顾问这样解释道,疫情好转,积压的买房需求得到释放,近期看房、买房的人明显增多。

  安居客数据显示,2月天津新房均价24739.5元/平,环比微涨0.04%,在14个区域中呈现出6区上涨、6区下滑、4区持平、东部“飘红”、西部“飘绿”的特点。

  其中,涨幅排在首位的是河东区,均价38216元/平,环比涨幅高达7.05%,排在第二位的滨海新区涨幅达3.59%,其余蓟州区、河西区、北辰区、东丽区均有0.32%-0.7%不等的涨幅。

  值得注意的是,在新房均价环比降幅方面,南开区跌幅达6%,排在首位。静海、红桥、西青、津南、武清5区均价均有1.29%-0.13%微降。和平区、河北区、宝坻区、宁河区新房均价环比持平。

  不难看出,在下跌区域中,除南开区下降6%,其他区域均为微降。而河东区、滨海新区价格上扬7.05%、3.59%,对冲掉南开区下降的影响,成为拉动天津主力军。  

  在二手房方面,同样呈现出涨势。援引安居客资料数据,2月天津二手房挂牌均价21138.9元/平,环比上涨0.96%。其中,静海涨幅最大,达到4.46%,在新房市场“拖后腿”的南开上涨3.24%,一举超越河西,位列第二。2月除了东丽、北辰、宁河三区价格下降外,其余13区全线“飘红”。

  安居客资料中这样讲到:“二手房的崛起也预示则天津楼市的全面复苏。”

  另一则数据同样表明了天津楼市“复苏”迹象。克而瑞数据显示,2月天津商品住宅成交均价16831元/平,同比上涨2.2%,环比上涨1.5%,成交金额86.6亿元,同比上涨442.9%。

  不难看出,此轮的新盘普涨,对于一直不温不火的天津楼市来说,注入了一剂“强心针”。

  亏本“甩卖”往事

  事实上,天津楼市给人印象多以“惨淡”为主。

  甚至有媒体大V这样说道:“同样是限价,别的城市是不让涨,天津限价,是不让跌。”

  为何这样说?天津楼市的“魔幻”超乎想象。

  有媒体爆料,曾经200万起步的海教园,如今大片楼盘在160万的总价上。经小二查阅,事实确实如此,虽说海教园南片春节后均价已涨到19000元/平,而较去年出现的16800元/平,有不少上扬,但目前仍有不少总价门槛低于160万/套。如四季春晓门槛价147万/套、龙湖天璞门槛价143万/套左右、阳光城未来悦户型相较于前两个楼盘大总价也在160-170万/套。

  还有更为“惨烈”的是低于成本价或维持成本价亏本“甩卖”。

  位于津南咸水沽的某楼盘,当初以15000元/平左右楼面价拿地,结果楼盘入市后最低时售价14000元/平;南开区某楼盘,当初以56000元/平左右楼面价拿地,带10000元/平精装,如今售价64000元/平左右;河北区某楼盘以24000元/平左右楼面价拿地,如今售价24000元/左右;2020年10月,河西区某豪宅项目更是从单价45000元/平降至33000元/平。

  此前,多家媒体称,全国“最会拍地、最敢降价”的某TOP级房企,也在天津栽了大跟头。2020年其开发的宝坻某楼盘一期售价13000元/平,2020年10月加推120多套房源,但单价从13000元降至8500元左右,一晚上清盘。次日,便被此前“高价”购房业主告到相关部门。结果是,售楼处被暂停接客,降价销售的多套房源,被暂停网签。

  彼时,天津楼市的下行不是一家房企的困扰。在2018年某知名房企就将天津公司与河北公司合并。一家房企天津公司总经理抱怨说,他和其他开发商天津公司总经理聚会时,黯然地发现,自己所在城市公司的销售业绩,在各自集团全是垫底的。

  这或是典型个例楼盘,但彼时的市场传闻确是如此,楼盘降价促销或“甩卖”,甚至低于了成本价。

  复苏成色几何?

  本轮天津楼市的复苏毫不疑问是为低迷的市场提振了信心,但成色几何?是否会维持这种活跃状态?

  事实上,天津楼市的低迷是从2017年开始的,如今2万左右的房价只相当于四年前2016年年中的水平。

  总的来看,影响房价涨跌的因素有多种,例如产业、政策、居民购买力、土地供给等等。这里重点提及土地供给、限购两个因素。

  从土地供给方面看,2016年,天津市的土地出让金从2015年575亿,飙升到1000多亿。2017年、2018年、2019年土地出让金同样维持在超千亿水平,而到了2020年土地出让金923亿,直降33%。

  高供给必然带来高库存。2021年初,天津市规划局公布2020年天津存量住宅用地信息,全市合计存量项目数835个,存量住宅用地总面积高达7083公顷。其中未动工土地总面积为741公顷,已动工未竣工土地面积为6342公顷,未销售房屋土地面积为2870公顷。  

  不难看出,总的未销售房屋土地面积为3611公顷,即未销售土地加未开工土地,也就是3611万平米,如果按近两年天津住宅的平均容积率1.6估算,天津全市库存建面5778万平米,如此庞大的库存在全国范围内少见。更是有机构预测,天津目前库存要5年才能消化掉。

  此外,雪上加霜的是,在2016年土地高供给下,天津还实施了楼市调控,外地人在天津买房需要三年内两年连续社保才可购买一套住宅。无疑为2016年后的新房市场增加了不确定性。  

  而针对此轮房价上涨是否属于周期性上扬,能够持续多久?从上图不难看出,三年来天津新房市场价格走势,总体上属于逢涨必跌。

  有网友们这样说道,“天津能保住房价不跌就不错了。”“开盘好几年了都没清盘,卖的动吗?现在开盘的都是以前拿地的砸手里了。”“虽然是天津人,自己有房,但天津人收入水平不高,不希望房价涨。”

  有网友这样调侃道,“(天津)房价赶紧涨呀,要不然不配直辖市的地位!”

  未来是涨是跌,还是保持稳定?您又是怎看的呢?欢迎评论区留言。

标签: 天津买房
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