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实探!加装电梯总价高出20-30万!老旧小区翻新或将重塑二手房格局
来源:乐居买房2021-03-03 19:37:03

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 加装电梯、墙体翻新

  老旧小区改造

  旧貌换新颜

  对房价影响几何?

  ”

  乳白色新大门,新粉刷过的红色楼房,时尚的美发馆,中央花园……这里是2021年初春劲松北社区。

  小二的最大感受是这个社区很“新”!绝对想不到,它已经有40年历史。

图:劲松北社区单元楼图:劲松北社区单元楼

  与劲松北区的楼龄一样,北京有很多老旧小区,在二十年前,这类小区是城市发展进步的象征。它们大多位于城市核心区,在四环以内,在东西城、朝阳、海淀,有着独特的地理优势。

  但二三十年后,老旧小区普遍存在环境差、物业管理不到位、没有电梯等问题,让许多居民十分头疼。

  针对老旧小区破败的现状,2020年5月,北京市住建委联合市规自委、市财政局等7部门,共同印发《2020年老旧小区综合整治工作方案》,明确年内开工老旧小区综合整治项目80个,完成老旧小区综合整治项目50个,完成固定资产投资12.8亿元。老旧小区综合整治工作也被列入《2020年度街道工作和“吹哨报到”改革重点任务清单》。

  如今劲松、潘家园区域内多个老旧小区已经实施改造,小二现场走访,不少小区已加装了电梯、安装了人脸识别门禁系统、增加绿化面积、规范小区停车位等。小区面貌焕然一新。

图:劲松北社区图:劲松北社区

  “老人年纪大了,腿脚不好使,没有电梯真是不方便,现在就盼着电梯能早日装好。”磨坊北里社区的张大爷在这里据说住了20多年,如今年近70,说出了对老房子翻新的期待。

图:磨坊北里社区部分单元正在加装电梯图:磨坊北里社区部分单元正在加装电梯

  2月25日,北京市住建委发布,今年北京计划新开工300个老旧小区改造项目,约1100万平方米,稳步推进老楼加装电梯、央产老旧小区综合整治工作。

  在北京市人民政府新闻办召开的新闻发布会上,北京2020老旧小区改造成绩单也出来了。

  2020年,全市老旧小区综合整治实现新开工项目220个,涉及261个小区、建筑面积1038万平方米、居民17万户;新完工项目61个,涉及72个小区、建筑面积214万平方米、居民3.5万户,居民满意度达90%以上。圆满完成了开工200个项目、完成50个项目的年度任务目标。

  北京老旧小区的改造提升,与人民生活息息相关,同时也影响着二手房市场的流通,目前部分老旧改造小区已经开始出现涨价趋势。

  那么,老旧小区改造,是否能让二手房房价上涨?对楼市有什么影响?

 01

  劲松北社区

  物业+养老模式,二手房价降速缓于其他社区

  朝阳劲松区域内多是上世纪70、80年代房子,在那个年代,能住在劲松社区是一件令人羡慕的事。而如今与繁盛的国贸CBD和众多新兴小区的双井相比,这里却略显陈旧。

  近两年劲松进行了大面积改造后,社区价值提升明显。其中,劲松北社区除了进行道路翻新、设施更新等基础改造之外,还推出“物业+养老”理念模式,广受居民好评。

图:劲松北社区指示牌图:劲松北社区指示牌

  据悉,劲松北社区共有居民3605户,其中40%是60岁以上的老年人,针对小区人口特点,延伸出了“物业+养老”的工作模式。引入物业管理的劲松北社区,从过去仅有16个人的社区居委会一下扩充到服务团队近百人,可解决独居老人陪伴就医、帮忙跑腿、清理玻璃等问题。

图:劲松北社区物业服务中心图:劲松北社区物业服务中心

  此外,劲送北社区还改造了社区中心花园,增加了健身设施、乒乓球台等。

  小二走访时,中心花园人特别多。一位正在花园内休息的爷爷告诉小二,“有空的时候就来这儿打打兵乓球,孙子也可以在花园里玩耍,照顾孩子很方便,生活幸福感提高了不少。”

 图:社区中心花园 居民在打乒乓球 图:社区中心花园 居民在打乒乓球

  劲松北社区改造效果明显,来看看它的房价走势。

  劲松区域二手房最新成交均价为58927元/平。2月挂牌均价612979元/平,同比去年下降2.23%,但有止跌转涨的趋势,环比上月上涨0.25%。

数据来源于安居客数据来源于安居客

  劲松北社区一区2月挂牌均价65330元/平,同比去年下降1.83%,环比上月上涨9.92%。

  整体看,劲松北社区挂牌均价比劲送区域高出4000元左右/平,环比上月涨幅更高,同比去年降价速度减缓,止跌转涨的趋势更为明显。

数据来源于安居客数据来源于安居客

  劲松北社区二区小户型单价更贵,据安居客最新历史成交数据显示,37平一居室总价261万,单价7万元/平。

数据来源于安居客数据来源于安居客

  据悉,自2019年起,北京市住建委开始探索引入社会资本参与老旧小区综合整治,劲松北社区推进较快,初步形成了“劲松模式”,小区环境和物业服务水平大大提升,物业收费率已超80%。

 02

  磨房南里第四小区

  加装电梯后,二手房价高出20-30万

  据北京市住建委消息称,2020年北京市老楼加装电梯新开工476部,竣工投入使用636部,超额完成了全年任务。

  老楼安装电梯是老旧小区改造项目中呼声最高的项目,没有之一。有统计数据显示,仅加装电梯一项,北京涉及8万栋老旧楼房约25万个单元的400万户家庭。

  以磨房南里北京工业大学四小区为例,楼房均为多层,400多户居民中,老年人约占85%,很多业主都要求加装电梯。

图:磨房南里第四小区道路平整干净、车位规划规范图:磨房南里第四小区道路平整干净、车位规划规范

  目前磨房南里第四小区29号楼1单元以及30号楼1单元、5单元共计9部电梯安装完毕,电梯采取刷卡乘坐的形式。

  早在2018年,居民楼加装电梯项目就启动了,高层业主对加装电梯的呼声非常高,经过各方协商后,最终以自愿的形式安装电梯。

图:磨房南里社区30号楼已加装电梯图:磨房南里社区30号楼已加装电梯

  住在4层的王奶奶告诉我,“电梯是同意的单元就安装了,没有协调好的单元就没有装。以前小区没电梯,住在高楼层的老人上下楼很不方便,但现在装上电梯了,我每天都能下去逛一逛”

  从外观上看,楼体上加装的电梯外围采用的是玻璃幕墙,不会影响住户采光,看起来就像是观光电梯。从内部看,电梯空间很大,干净整洁,运行时很平稳,听不见噪音。

图:磨房南里社区30号楼加装电梯内部图:磨房南里社区30号楼加装电梯内部

  磨房北里小区,目前正在加装电梯中。小二走访时,明显感觉到磨房北里小区公共环境不好,道路破损,车位规划较混乱。

图:磨房北里小区图:磨房北里小区

图:磨房北里小区加装电梯图:磨房北里小区加装电梯

图:磨房北里小区电梯装修中图:磨房北里小区电梯装修中

  这两个一街之隔的社区房价涨幅如何?

  普遍已改造过的磨房南里小区,2月挂牌均价62629元/平,同比去年上涨5.10%。

  据我爱我家经纪人称,“由于只有部分单元楼加装了电梯,这类房源非常少,成交均价在6万多,比没有装电梯的房要贵20-30万。并且目前没有这类房源。“

  正在改造中的磨房北里小区,2月挂牌均价63192元/平,同比去年上涨0.08%。

数据来源于安居客数据来源于安居客

  可以看出,改造过后的磨房南里二手房涨价幅度更大;正在改造中的磨房北里,微微上涨。

  武圣东里部分单元楼也加装了电梯,同样也是采取刷卡乘坐的形式。据贝壳经纪人称,“有电梯的房源很少,基本上出来一套卖一套。不过除了已经加装电梯的单元之外,未来其他楼栋也会继续沟通加装电梯事宜。“

图:武圣东里1、2、3号楼加装电梯图:武圣东里1、2、3号楼加装电梯

图:武圣东里电梯刷卡通知图:武圣东里电梯刷卡通知

  武圣东里2月挂牌均价58706元/平,同比去年下降0.32%。

数据来源于安居客数据来源于安居客

  03

  老旧小区改造小结

  小幅提升房价,吸引刚需入住

  从部分案例可以看出,改造过后的老旧小区:

  (1)已经涨价的小区,二手房房价涨幅更大。

  (2)处于降价中的小区,二手房价格会保持坚挺,并且会减缓降价的速度。

  (3)与未改造完的小区相比,价格走势更明朗。

  北京老旧小区主要分布在寸土寸金的城六区内,地段优越,交通便利,生活和工作都很方便。

  例如在劲松社区买一套房子,小户型大概在300万以内,这里生活、商业配套成熟,距10号线地铁站仅1公里。老旧小区改造后,环境和物业服务有了很大提升,对于想要在城六区上车,预算又不够的刚需人群,这也是一个选择。

图:劲松北社区小户型300万以下房源图:劲松北社区小户型300万以下房源

  2021年,北京将继续进行老旧小区改造。小二认为,会越来越多的人关注到老旧小区,大规模的老旧小区改造对北京二手房市场的影响不容忽视。

  老旧小区改造不仅能改善小区居住质量,解决民生问题,还能促进房产的保值甚至升值,最为重要的是,将重塑北京二手房市场的格局。

  你所在的老旧小区现在怎么样?有改造计划吗?关于老旧小区改造,你有什么看法或者疑惑,欢迎添加小二微信一起交流~

  附:老旧小区改造整治菜单

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  买房路上有任何问题和疑惑,欢迎在文末留言或加小二微信入群沟通。

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