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2011-2022,买北京新房必看这“11罗汉”
来源:乐居买房2021-03-03 09:49:58

跟着供地来买房。

是这样,22城要求全年三次集中供地,个别城市已发文确认。北京政府还没有发文,但昨晚一份北京“2021年商品住宅供地计划3个批次”表格在业内流传。(文末附表)

该表显示,北京将在4月底前、9月底前和12月底前分三批发布71个出让地块,共计占地面积(非建筑面积)达到480万平米,并预测最终成交价在2587亿(839+979+769)!

太神奇,年初能预计年底土地成交总价?要知道,假如2021北京土地成交接近这个数据,意味着比2020年1912亿大涨35%,多出675亿!

打听了下,这份数据来自一位资深的土地大神,靠谱率比较高。各路媒体开始纷纷揣测土地集中供应对北京地价乃至房价将有何影响。

小二不想讨论价格,而想聊聊一个相对确定的事实:2021-2022年,该去哪里买北京新房?

由于土地从整理储备到供应有时间周期,从几个月到数年不等。北京今年最终集中推出的必然是目前正在储备接近完成的。表中项目属实,  则决定了今明两年新房的供应区域。

直接上结论,2021年和2022年,北京楼市将呈现“十一罗汉”的局面。

意思是说,这两年里全北京将有11个区域成为主力新房供应区域。因为限竞房逐步推出,这些地块将多是不限价商品房,必然比较“贵”。

所以,请当心了!这11个罗汉(区域)将全面“窃取”您家6个钱包。直接上表。

为什么是这11个“罗汉”呢?首先是供应量多、位置相对好,会吸引主力品牌开发商积极参与拿地,形成较高的品质项目和较全面的配套。此外,根据某大神测算,这11个区域先后推出的地块成交总价大部分超过100亿。

总而言之,如果你要在2021和2022年买新房,请务必关注这11个区域啦!

1海淀树村

网传的2021年商品住宅供地计划中,海淀区4月第一批次将供应的是大家最关注的海淀树村地块。树村两地块,之前已两次延期出让,原为容积率2.0的住宅混合公建用地,后上架时调整为容积率1.6的R2类纯住宅用地,总起拍价118亿,折合楼面价约6.7万元/平方米。很多人觉得树村地块将来售价会破12万/平方米。

两宗地均隔着五环与圆明园和清华、北大相望,与16号线农大南路站直线距离约1.8公里。位置很好,两地块容积率都在1.6左右,很有可能打造洋房产品,做城市大平层。好学区、低密度、不限价商品房,再加上绝佳的地理位置,正是北部高收入科技精英所需要的房子。

树村地块临近的二手房,是大名鼎鼎的上地东里和上地西里。海淀除了万柳之外,均衡性最好的学区。其中上地西里,都是大户型,单价略低,约为10万/平方米;而建成于90年代的上地东里,最新单价14万+,主打小户型,60平的房子总价近900万。

这样看来,树村地块卖12万,和周边二手房比,也属于倒挂严重。之前也有业内人士推测,有可能会卖到15万。

 2 海淀京昌路棚户区改造二期

海淀区9月第二批次将供应的土地是京昌路楔形绿地棚户区改造项目(二期)0803-631、633地块。该土地位置在海淀区东升镇塔院村,四至范围为京藏高速以西、石板房南路以北,小月河以东,竹溪园小区以南。

根据规划,未来,中关村东升科技园三期项目将坐落于此。该地块位于五环绿化隔离带内,中轴线绿洲西北侧,周边绿化丰富,紧邻奥林匹克森林公园、东小口森林公园、东升文体公园等。交通方面,邻近北五环路、京藏高速公路,对外交通较为便捷,东西南三侧各有城市主干道一套,北侧紧邻城市次干道,距北三环不到10公里。地铁八号线在该地块西侧设有西小口站,周边亦有公交线路通过。

据2021年商品住宅供地计划表显示,京昌路楔形绿地棚户区改造项目(二期)0803-631、633地块建设用地面积5万平方米,预计成交价113亿元,如按容积率2.5计算,小二预计该地块未来售价为11.7万/平方米。

而目前,该地块周边二手房小区莱圳家园均价8.2万/平方米,世华龙樾均价11万/平方米。

3 海淀山后永丰组团

12月第三批此供应的土地是永丰组团F1地块,位于翠湖南路(即玉河南路)以南、永丰路以西、皇后店路以北、永玉路以东,也就是大家熟悉的大牛坊安置房东侧。

F1地块内规划有1所小学、2所幼儿园,更令人神往的则是西玉河将穿地块而过汇入四十余公顷的西玉河湿地,附近交通便利,地铁有16号线永丰站、永丰南站。除此之外故宫北院、海淀大悦城、西玉河湿地亦在地块左右。

永丰组团F1地块临近的回迁房大牛坊小区,目前售价约为35000元/平方米。二手房上庄家园小区北区均价近6万/平方米、东区4.8万/平方米、西区5.1万/平方米。

据2021年商品住宅供地计划表显示,永丰组团F1地块建设用地面积11万平方米,预计成交价117亿元,如按容积率2.5估算,该地块未来售价可能为6万/平方米左右。

4 朝阳王四营区域

从网传的2021年3个批次的商品房土地供给计划来看,朝阳区土拍市场亮点十足,或有两个成交价超百亿区域,从而形成三大新房供应热点区域,分别是王四营乡、金盏乡、崔各庄乡。

其中,根据“2021年商品住宅供地计划3个批次”,王四营乡在2021年有4个项目出让。第一个项目是王四营乡土地一级开发项目一期1304-L01地块,占地面积3万平米,预计成交价35亿。第二个项目是王四营乡土地一级开发项目一期1304-L03等地块,占地面积5万平米,预计成交60亿。第三个项目是王四营乡土地一级开发项目一期1304-L02等地块,占地面积3万平方米,预计成交金额34亿。第四个项目是王四营乡一期项目4号地,占地面积4万平米,预计成交金额45亿。

四块地总成交金额预计在174亿。

王四营乡土拍热度不减,其中3宗住宅用地自2020年推出,一再延迟出让,至今未有明确拍地时间,为该地未来成交价蒙上一层神秘面纱。从位置上看,王四营乡位于东四环外,临近东五环位置,区域内及周边有古塔公园、北京CBD国际高尔夫球会、白鹿公园、金田公园等供休闲娱乐。交通上临近广渠快速路、京哈高速,唯一美中不足的是,区域内并不临近地铁,换言之,未来4宗地1000米范围内或无地铁站。

从未来地块所供应的新房价格来看,以容积率2.5,并以王四营乡一期项目4号地为例,该地块建设用地面积4万平,预计规划建筑面积达10万平,按照45亿成交价计算,预计成交楼面价4.5万元/平。

目前,从贝壳、安居客上来看,搜索“王四营乡”及“王四营”并未找到任何在售新房、二手房,但区域周边中海安德鲁斯庄园东区二手房均价达58000元/平左右,目前在售二手房挂牌在1200-4000万元/套不等。双合家园二手房均价在42638元/平、垡头西里二手房均价47505元/平左右,海棠公社二手房均价45965元/平。

综合考虑到王四营乡属于北京五环内地块,较为稀缺因素,加上周边二手房价因素,未来该四宗地供应新房均价或维持在6-7万元/平。

5-6 朝阳金盏乡、崔各庄乡

2011-2022,买北京新房必看朝阳区另外两个热门区域非金盏乡和崔各庄乡莫属。与王四营乡3宗地土拍如出一辙,金盏小店村3005-08地块同样是一再推迟拍卖。

其中,根据“2021年商品住宅供地计划3个批次”,金盏乡在2021年有两个项目出让。第一个项目是金盏乡小店村3005-08地块,占地面积4万平米,预计成交价26亿元。第二个项目是金盏乡莱茵花园小店村3005-02地块,占地面积6万平米,预计成交37亿元。

两块地总成交金额预计在63亿元。

另外,根据“2021年商品住宅供地计划3个批次”,崔各庄乡在2021年有两个项目出让。第一个项目是黑桥南皋棚改项目6#地块,占地面积10万平米,预计成交价104亿。第二个项目是黑桥南皋棚改项目1、4号地块,占地面积8万平米,预计成交76亿元。

两块地总成交金额预计在180亿元。

值得一提的是,南皋区域自2018年启动腾退工作以来,2021年土地或终将入市。4宗地总建设用地面积达28万平,预计总成交价高达243亿。

从地理位置上来看,黑桥南皋属于相互临近地块,而金盏小店地块与黑桥南皋距离不远,四宗地均处于东五环外,临近望京商圈,临近机场高速等,但从整体上来看,黑桥南皋相比小店村地块距离望京更近、距离798艺术区更近,位置更优,但小店村地块距蟹岛度假村近。黑桥南皋两宗地预计成交价已高达180亿元,也能印证这两宗地的不凡。

以望京新盘华樾北京为例,该盘均价78148元/平,紧邻地铁站。而黑桥南皋、小店村地块无紧邻地铁站,黑桥南皋距798艺术区商圈、望京公园近,位置优越,结合目前朝阳二手房价在73912元/平、新盘资源少因素,若黑桥南皋地块新房上市售价或接近10万元/平,甚至超过10万元大关。

而金盏小店村地块,对比地块临近的新盘中海首开拾光里(叠拼)1.5的容积率,其售价在1000万-1500万/套,折合均价在72000元/平左右,该地块容积率更低仅1.3。小二预测,未来小店村很可能将以140-240平叠拼别墅入市,户型或以四室两卫150平左右为主力,价格相对于中海首开拾光里或上浮5000元/平左右,成交价格在1100万/套起步,预计销售均价在80000元/平。

7 丰台+房山=青龙湖区域

从网传的2021年3批次的商品房土地供给计划来看,一个不得不提的亮点是丰台与房山的土拍均有“青龙湖”字样。

公开资料显示,青龙湖南部为青龙湖水上乐园,位于房山区青龙湖镇。青龙湖北部为青龙湖公园,位于丰台区王佐乡。

由此猜测,丰台与房山青龙湖或青龙湖镇地块应同属于青龙湖相关区域,在这里我们统称青龙湖区域。

根据“2021年商品住宅供地计划3个批次”,青龙湖区域在2021年有四个项目出让。第一个项目是位于丰台的青龙湖B地块,占地面积16万平米,预计成交价40亿。第二个项目是位于丰台的青龙湖国际文化会都核心区C地块土地一级开发项目北侧FT00-0503-L03等地块,占地面积10万平米,预计成交32亿元。第三个项目是位于房山青龙湖镇01街区(2-6号地)项目3号地01-0028地块,占地面积2万平米,预计成交4亿元。第四个项目是位于房山青龙湖镇01街区2-6号地土地一级开发项目3号地0037地块,占地面积5万平米,预计成交9亿元。

四块地总成交金额预计在85亿。

2011-2022,买北京新房必看从位置上来看,青龙湖整体区域位于西六环外,区域内及周边优势是水库湿地较多,自然环境好,但商业、交通、医疗配套资源少,或成为该区域劣势。目前周边二手房小区房山首开熙悦观湖均价31456元/平、房山熙湖悦著别墅均价27619元/平、房山熙湖悦著普通商品房33582元/平、北京半岛38308元/平,另外紧邻西六环的丰台亿城燕西华府均价高达46342元/平,其别墅项目均价达40000元/平。

其中,青龙湖区域丰台界内土拍价要明显高于房山,以2.0容积率,并以丰台青龙湖B地块为例,按照该地块网传16万平建设用地面积,40亿元成交价计算,未来成交楼面价12500元/平。房山以01-0028地块为例,按照该地块网传2万平建设用地面积,4亿元成交价计算,未来成交价或10000元/平。丰台区域显著高于房山。

另外,结合该青龙湖区域周边二手房价,及项目别墅或普通住宅因素,未来房山两宗地供应新盘均价或在32000-37000元/平浮动,丰台区域两宗地供应新盘均价则在43000-50000元/平上下。

8 顺义平各庄区域

再来看顺义,无论是土拍市场,还是楼市,顺义在人们眼中扮演的是低调的角色。然而2021年顺义土拍市场迎来爆发期,前不久的2月2日,顺义一宗住宅用地,以85.77亿元+23%自持成交,(实付)溢价率高达70.86%,业内媒体一句话评价道:“简直是疯了!”

2011-2022,买北京新房必看超高的溢价率让顺义赚足了房产圈的眼球。殊不知这只是开始,根据“2021年商品住宅供地计划3个批次”,顺义在2021年有两个项目出让。第一个项目是各庄地区土地一级开发(旧村改造)一期项目,占地面积20万平米,预计成交价70亿。第二个项目是平各庄B地块住宅用地项目,占地面积14万平米,预计成交38亿元。

三块地总成交金额预计在108亿。

在地里位置方面,平各庄位于东六环外,周边主干道有双河大街、顺平路等,在休闲娱乐方面,平各庄周边有仁和公园、顺义新城滨河森林公园等,商业配套方面有顺商集团鑫海韵通大卖场以及中小型超市。从整体上来看,该区域配套较为成熟,周边多为小区,唯一不足的是周边1000米内并无地铁站。

以平各庄地区土地一级开发(旧村改造)一期项目为例,容积率按照2.3计算,预计成交价按照70亿元计算,成交楼面价或约在15300元/平左右。

从周边二手房小区价格来看,石园东苑均价36673元/平、石园南区均价35794元/平、港馨家园西区36027元/平、北京合院均价38966元/平,不难看出,周边房价基本在35000-39000元/平。

综合周边小区35000-39000元/平均价,以及顺义整体3月挂牌均价42717元/平,未来平各庄两宗地供应新盘均价或在40000-45000元左右。

9 大兴新城区域

网传的北京2021年商品住宅供地计划中,大兴新城区域也是一个供应大户,集中在新城核心区和旧宫镇。其中,新城核心区地块占地面积总计30万平方米,预计成交总价161亿。旧宫地块占地面积总计16万平方米,预计成交总价118亿。

大兴新城规划范围约159.7平方公里,包含清源街道、高米店街道、林校路街道、兴丰街道、观音寺街道、天宫院街道、黄村镇、西红门镇、北臧村镇部分地区。

北京4月底前发布的大兴新城核心区D、K组团地块,规划地块东至铁路用地、龙源西街、义平巷,西至义和庄北路,南至兴华大街、锦和北路,北至弘和北路。总建设用地面积124743. 58平方米。

10 大兴旧宫镇区域

旧宫镇位于北京市东南方向,在南四环和南五环之间。根据“2021年商品住宅供地计划3个批次”,旧宫在2021年有三个项目出让。一个项目是旧宫镇DX05-0200-0013、0018、0019、0020地块,占地面积9万平米,预计成交价66亿。第二个项目是旧宫镇DX05-0102-6101、6102地块及YZ00-0801-0015、0016地块,占地面积4万平米,预计成交11亿。第三个项目是集贤地区DX05-0102-0046A、0083地块为例,占地面积3万平方米,预计成交金额41亿元。

三块地总成交金额预计在118亿。

2011-2022,买北京新房必看以第三个项目为例,假设容积率在2.5计算得,建筑面积为60000—75000平方米,楼面地价为5.5万/平,预计售价为7元/米+。目前旧宫区域新房均价55000元/平,二手房均价44527元/平。

旧宫区域的地块总体来说地理位置不错,在五环以里,地铁8号线南段、亦庄线也都比较便利。

另外,北京市海淀区实验小学大兴分校于原旧宫一小校址正式挂牌,这所海淀名校进驻旧宫镇将补齐旧宫镇区域发展短板。

11 亦庄区域

亦庄开发区2021年可出让的土地很少,只有两块,分别是路东区项目和两站一街项目。

路东区F1F-1、F1C-1地块,占地面积7万平米,预计成交47亿。两站一街项目144、145、151、152等地块占地10万平米,预计成交68亿。两者相加预计有116亿。

比较值得关注的就是亦庄“两站一街”开发。“两站一街”指的就是地铁亦庄线末端的亦庄火车站和次渠站,加上沿线的商业街。

据北京日报2017年3月份的报道,北京住总集团已经取得“两站一街”项目全部58个地块的一级开发资质,未来将投资550亿元进行建设。根据计划,这里将主打高端商务新城。

两站一街144、145等地块占地10万平米,预计成交金额68亿元。

假设容积率在2-2.5计算得,建筑面积为20-25万平方米,楼面地价为27200-34000元/平,预计售价为35360-44200元/米。

小结 买房者早做打算

2021年开始,北京楼市全面回暖,已经过去两个月新房二手房成交量节节攀升。2021年乃至2022年显然是买新房的好机会。很多开发商也摩拳擦掌准备大战今明两年。毕竟北京楼市已经下滑了4年,开发商也受制于限竞房3年。

昨晚流传的这份2021年住宅供地计划将在2年内决定着北京市场新房供应主力区域。方向已经划定,就看谁能拿到地,谁能买到房!

购房者和开发商当早做计划了!

附某大神传出的“2021商品住宅供地计划3批次”表

买房路上有任何问题和疑惑,欢迎在文末留言或加小二微信入群沟通。



标签: 地块 成交 新房
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