正文

  近日北京市规自委发布《北京市人民政府关于公布实施北京市区片综合地价标准的通知》（征求意见稿），将针对除东城区、西城区外49个区片范围及区片进行综合地价标准听证会。

  该标准正式发布后，将作为今后征收农用地的土地补偿费、安置补助费标准依据。（2020年1月1日以后依据新《土地管理法》规定组织报批的征地项目，须按本次公布的区片综合地价标准执行。）

  《北京市区片综合地价标准》将各区以村为基本单元划分，原则上不打破村级行政界线，全市 14 个区共划分区片 49 个。根据所属行政区和位置不同，每亩补偿标准在35-90万之间不等。

  要注意的是，这个地价标准，是征收农用地（农用地还包括安置补助费，另算）、集体建设用地、未利用地的补偿标准，相当于片区土地价值的官方定价。

  从这个排名中，不难看出北京各地区的“价值”潜力。

  01

  丰台卢沟桥乡最贵：90万/亩

  在《北京市区片综合地价标准》49个细分片区中，海淀玉渊潭乡和丰台卢沟桥乡2个片区综合地价最贵：90万/亩。

  从发布的标准来看，丰台卢沟桥乡菜户营村、东管头村、马连道村、万泉寺村、三路居村均在西三环外的位置。基本被近10年的地王包围着，几块高大上的地块会使得整个区域出现颠覆性刷新，城镇土地带动乡村土地，价格自然有贵的道理。

  此外，这个位置的不远处即丽泽商务区。丽泽商务区是2008年提出的，到如今已经有12年的时间了。2020年是丽泽商务区利好频出的一年，很多规划开始落地。

  诸如丰台区丽泽城市航站楼开工、华为中国总部宣布入住丽泽、包括地铁14号线剩余段在内的5条地铁线路均在建设中等。

  前有地王烘托，后依傍丽泽商务圈利好，西三环外无疑是乡村编制的最好地段了，地价最高实至名归。

  反观丰台其他一些位置，也在80的档位，仅次于海淀山后板块，这其中包括2020年最火的分钟寺组团。2015年葛洲坝以总价49.5亿元，溢价50%血拼13家企业竞得丰台樊家村，葛洲坝一战成名，北京最牛单价地王诞生在丰台。时隔近五年，在丰台能与樊家村并驾齐驱的，除了造甲村，也就分钟寺了！

  按照环线递减，这也恰恰反映了丰台不同位置的不同定位与预期。四环内，自然要全面提升，四环外除了南苑这样的重点地区，其他可能还得再等等。

  02

  玉渊潭乡 海淀山前唯一宝地

  海淀山前的玉渊潭乡是海淀区最南部的一个乡，乡域内城市化迅速。2005年，玉渊潭乡被撤销，后该片区成为中关村玉渊潭科技商务区。

  玉渊潭科技商务区自冠名“中关村”以来，一方面不断升级硬件设施环境，为现代服务产业集聚提供承载空间；另一方面不断完善软件服务体系，搭建北京商务服务中心等公共服务平台。

  可以看出这个“乡”发展速度非常之快。但从土地竞拍可以看到，玉渊潭乡过去十年仅成交1宗土地，十分珍贵。

  所出让的地块，位置是围绕地铁6号线慈寿寺站上盖区和落地区建设大型综合开发项目。体量大、位置好，因而当时被业界视为是继东直门香河园地块、海淀万柳地块后的又一优质地块，就是地图上的京投发展·琨御府项目。

  03

  国际朝阳“输给了”海淀山后

  从标准地价排名可以看得出，城六区除东西城外的排名是：海淀、丰台四环>石景山五环>海淀山后区>朝阳四环>朝阳五环外。

  这其中有个需要注意的地方：“国际朝阳”这回输了。朝阳区的四环内的价位和海淀山后仅差1.21万/亩，就算和丰台区的四环内比也低了一档。朝阳区四五环之间部分，也低于海淀山后，而且低于70万/亩。

  也就是说，朝阳和丰台的价位都在按环线递减，但整个山后无论多远却是统一的价位，可以看出海淀山后的地位与实力是不可撼动的。

  04

  意外 副中心价格很惊喜

  非城区的价格从7.5-30万元/亩，其中最高的出现在副中心范围，最低的出现在房山区的深山区。

  通州地价没有想象的那么高，这个价格实属惊喜。

  通州区只分两档，副中心范围内30万元/亩，是非城区的最高点，副中心范围外20万元/亩。

  其他区域比如昌平区第一档为回天地区，第二档为未来科学城+昌平城区+小汤山；顺义区仁和、马坡及空港地区最高；大兴区旧宫镇、西红门镇打头。

  在49个细分片区中，房山的十渡、史家营乡、霞云岭乡、大安山乡、张坊镇、南窖乡综合地价垫底，每亩仅7.5万元，与第一名每亩90万元相差了12倍之多。

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  有了这个地价标准排名，再看到这些区域的土拍价格，似乎就可以对应上了。

  大家是否基本认同这个地价标准呢？目前该标准正在征求意见，有异议的地方可以提出或报名参加2月份的各区听证会。底部附有各区地价听证会时间及地点安排~

  超长图片预警：其余【地价标准】表格

  附两个注意事项：

  1.征收农用地区片综合地价标准由土地补偿费和安置补助费两部分构成，不包括农村村民住宅、其他地上附着物、青苗等的补偿费用，以及被征地农民的社会保障费用。土地补偿费和安置补助费的比例，各相关区人民政府应于本标准公布后三个月内公布，原则上一个区执行一个比例。

  2.征地补偿标准的执行，事关被征地农民切身利益和社会稳定，各级人民政府及有关部门务必高度重视，加强组织领导，加强政策宣传解读，统筹安排好本次区片综合地价公布实施后的各项工作，做好政策衔接，防止因实施新征地补偿标准引发社会矛盾。要严格按照《土地管理法》相关要求，履行征收农村集体土地的法定程序，充分尊重被征地群众的知情权、参与权、监督权和申诉权，确保新旧征地补偿标准的平稳过渡。