2020年12月31日发布了《北京市银行业协会个人住房贷款业务自律公约》,公约在2021年1月1日开始执行。这是北京市银行业协会针对个人住房贷款开始执行的一大招。
政策细节及解读
按照目前已经公布的内容来看,大致上包括这么几点:首贷认定、购房资金来源、月供比例、商办贷款等等。
现在,我们来看看《自律公约》对楼市的影响。
其一、住房贷款记录不区分本市、非本市。
解读:这条规则,还是对“认房认贷”政策的重复。2017年,北京317调控政策,认房认贷,只要名下有房或者有过按揭贷款记录,购买二套房的时候,便按照二套房政策发放按揭贷款。按照调整后的政策,二套房按揭贷款基本只能贷款房价的2-3成,金额大致为200万以内。
认房认贷政策大幅度提高了二套房的首付金额,增加了购买二套房的难度,打击了置换改善需求人群。“认房认贷”政策施行之前,大量的人卖掉一套房,作为首付,然而购买改善住房或者学区房。这样首付4-5成,就可以买到心仪的房子。政策施行后,只要有过按揭贷款记录,不管是北京还是外地,再买房的时候就作为二套,首付需要7-8成。
这次再次强调“认房认贷”政策,向市场释放了一条很明确的信号,“认房认贷”政策不会放松。
其二、月供收入比不超过50%。
解读:月供不超过收入的50%,翻译下就是个人银行流水需要达到贷款月供的两倍。这条规则,在实践中已经施行了很多年,不是什么新鲜要求。
2020年疫情期间,很多银行不同程度的放松了流水覆盖月供2倍的要求,有的甚至收入能够覆盖月供就可以按揭贷款买房。这次强调规则,相当于再次收紧了紧箍咒。
其三、对首付款资金来源进行实质性审核,不得使用“首付贷”等金融产品加杠杆、挪用其他个人类贷款资金或信用卡融资用于支付首付款。
解读:此前通过“首付贷”或者类似金融产品,迅速筹集资金,先购房再说,成为一部分人的选择。2016、2017年,首付贷产品非常发达,大量的持牌金融机构、民间金融机构,推出各种各样的首付贷产品,大大解决了很大一部分买房人的首付资金需求。
其四、涉及一手房的个人住房贷款其所购房屋必须是主体结构已封顶的住房。
解读:这条规则与其说是针对个人,不如说是针对开发商。这两年,北京的烂尾楼也不少,不管是泰禾的北京院子产品,还是山水文园的别墅,都出现了烂尾现象。从金融源头上对开发商予以限制,减少烂尾现象,也就成为一个必须选择了。
其五、对于个人商业用房贷款,不得对个人购买商办类项目发放个人购房贷款。
解读:现在个人在北京已经没有购买商办的资格了,所以,这条规定有点多此一举。
其六、个人购买非商办类的房屋,可以发放购房贷款,但贷款年限不得超过10年;贷款成数不得超过五成,购买“商住两用房”的贷款成数不超过五成五。
解读:这条规则,依然是对商住项目住房按揭贷款的限制。
项目实景图
通过细细解读《自律公约》里的各项规则,可以看出基本都是重复原有政策规则,没有什么新增政策,因此,从侧面看出“房价上涨”,元旦后的楼市,房价上涨压力较大。
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