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土拍快讯|133亿!12月首场土拍落幕,中公、建工、电建分摘3宗地
来源:乐居买房2020-12-02 16:23:51
摘要
12月土拍大战今日开启……

  行至年底,土拍归来。阔别90天之后,今天(12月2日)北京住宅用地终于迎来新面孔。

  它们分别为昌平七里渠的限竞房用地、怀柔新城不限价宅地。另外海淀西八里庄商业用地也在今日成交。

133亿,12月土拍首战告捷

  最终成交结果如下:

  昌平七里渠限竞房用地以30.05亿,被中公教育底价摘得,楼面价约21162元/㎡;

  怀柔新城不限价宅地由建工以44.99亿元底价获得,楼面价约8665元/㎡;

  海淀西八里庄商业用地则被电建以57.95亿元收入囊中。

  中公教育总部落定昌平七里渠

  报名房企:中公教育

  作为今年第7宗限竞房用地(想了解北京整体供地情况还可以点这里),昌平七里渠地块的看点不少:

  1.   供不应求:昌平近三年第7宗住宅供地;

  2.   轨道便捷:北侧300米即地铁8号线和昌平线的换乘站朱辛庄站;

  3.   产业辐射:临产业园、且距生命科学园直线距离约3公里。

  回顾整个昌平区的土地情况,自2018年至今,住宅类地块成交共6宗,且全部都是限竞房用地。地块供应位置主要分布在沙河、东小口和北七家,其中东小口031地块【奥森ONE】溢价率最高为34%。

133亿,12月土拍首战告捷

  地产营销人出品人韩乐表示,昌平在三城一区规划中承担科技创新中心这一部分,提供的住宅价格相对合理会有助于人才的引入。小萌君猜想,这可能是昌平一直供应的都是限竞房用地的原因之一。

  而此前七里渠的在售新房萬橡悦府距离地块仅一路之隔,该项目自入市以来连续数月排在北京新建住宅成交榜前三的位置。根据CRIC克而瑞北京数据库数据计算,今年1-11月,萬橡悦府平均成交单价约5.2万元/平,要高出昌平区整体住宅成交均价5000元左右。

  简单概况,地块位置理想,不远处就是地铁站;且处于产业园辐射板块。再加上萬橡悦府等先头部队带热了这个区域,地块热度本来应该不一般。

  但从报名来看,地块仅吸引中公教育一家

  原因大概有二:

  一是在地块挂出之时,其价格就受到业内及网友的热议。

  划重点:与萬橡悦府比,地块销售均价涨了3303元/平,最高限价上涨了6393元/平。

  而作为首个按照套内面积执行70/90政策的限竞房产品,其未来户型面积段势必会扩大。价格贵了、面积大了,购房成本不言而喻。

  另一方面,从地块属性来看,地块中商业部分面积有将近10万平,占到总面积的70%,且需要100%自持至少20年,建成后入驻的企业还须由昌平区政府严格产业准入管理。短时间内可能难以实现盈利。

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  这一点其实在好邻居萬橡华府身上也发生过。当时华润联合小米以底价成交,招标文件中同样明确要求,竞得人须对地上公建建筑规模的50%自持,自持年限不低于20年。

  昌平的地果然都不是随随便便就能拿走的!

  再来说说拿地的中公教育。

  根据中公教育发布的公告看,竞得地块后打算建设在线科技研发中心、线上与线下融合教育示范中心等。

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  (自1999年创立以来,中公教育在北京还没有自有办公楼)

  中公这次拿地,不免让小萌君想起此前新东方俞敏洪公开演讲时曾说过的话:

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  这么看,此次「中公教育」在昌平拿地,一方面结束北漂生涯,并且与此前小米、好未来做了邻居(2018年,小米、华润联合耗资26.58亿元在昌平区沙河镇竞得一宗土地;另一家公司「好未来」则拿下了旁边的土地用于研发办公。);另一方面,也为以后的发展打下基石(不失为一笔可以看见回报率的投资)

  地块信息

  北京市昌平区沙河镇七里渠南北村土地一级开发项目CP00-1804-0002地块R2二类居住用地、CP00-1804-0012地块F3其他类多功能用地,总地上建筑规模为14.2万平。

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  起始价30.05亿元。居住用地容积率约2.8,控高60米,地块限均价57500元/平方米,最高销售单价不得超过63300元/平。

  怀柔贵地难逃底价命运?

  今天另一宗住宅用地来自怀柔。

  报名房企:建工

  地块性质相当复杂,包含住宅(不限价)、B1商业、F3多功能、基础教育用地及社会停车场用地。

  竞得人需在HR00-0008-6033地块内向安乐庄村经济合作社提供劳动力安置产业用房5800平(地上建筑面积);向杨宋庄村经济合作社提供劳动力安置产业用房4600平(地上建筑面积),共计1.04万平,怀柔区政府负责统一组织村民委员会以8000元/平方米回购上述产业用房。此外,竞得人还需将基础教育用地由竞得人建设并无偿移交怀柔区教委。

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  另外地块在进行预申请时,北京市规自委还增加了补充条款,设定其F3地块地价总额,约为14.78亿元,若剔除多功能用地后,地块楼面价约为1.43万元/㎡,未来售价预计在3万元/㎡上下,相较周边二手房成交价并无太多优势。

  也难怪只有建工这样的硬核企业敢入局应战。

  2020年,怀柔区在售商品房项目4个,其中限竞商品房1个,普通商品房3个。不仅供应少,入市的地块也大多底价成交,不过如今随着怀柔科学城、中国影都、国际会都等核心产业的快速发展,怀柔正迎来实质性改变,大量需求正在来的路上。

  根据CRIC克而瑞北京数据库数据显示,2020年1月-11月,怀柔区域新房成交量1056套,已超过2019年全年的935套,未来区域楼市发展提速只是时间问题。

  地块信息

  北京市怀柔区怀柔新城08街区HR00-0008-6029等地块R2二类居住用地、B1商业用地、F3其他类多功能用地、A334基础教育用地、S4社会停车场用地,总地上建筑规模约51.92万平。

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  起始价44.99亿元。居住用地容积率2.5、建筑高度60米、建筑密度30%,地块不限价。这预示着未来产品或将是小高层+高层产品。

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  (怀耿路以北地块以商业为主,提供的劳动力安置产业用房也在这一侧)

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  (怀耿路以南地块规划有住宅用地,以及9班幼儿园等,远处为梦想家园小区)

  此外,今天竞拍的第三宗地是位于海淀区西八里庄的商业地块,吸引中核和电建两家企业报名,在开拍前获得三次报价,最终由电建以57.95亿元收入囊中。

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  (迟迟未到的中核14:33网上报价57.65亿元,让电建“多花”了6000万。)

  信息显示,海淀区西八里庄0711-652、640、641地块建设用地面积约5.18万平,规划建筑面积18.48万平,地块属性为B4综合性商业金融服务业用地,有着非常清晰的指向性。此外,地块可售部分55%地上建筑规模需自持至最高出让年限,且地块还包含很多还建部分

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  但该地块位于西三环外,临近首都师范大学附属中学,距离地铁6号线慈寿寺站直线距离约500米,位置还是很不错的。

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  昌平好不容易等来的住宅用地,最后却被教育巨头圈走。好在这只是12月拍盛宴的“开胃菜”,重头戏还在后边。

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  今年北京土地市场大局基本已定,即将逐一入市开拍的地块能否引得开发商“摩拳擦掌”争夺一番,我们拭目以待。

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