北京楼市“金九银十”首月成绩单:新房成交上涨超五成

2020-09-29 20:41:15|来源:北京商报
摘要| 在上半年楼市销售遇阻后,今年的“金九银十”含金量颇高。

  在上半年楼市销售遇阻后,今年的“金九银十”含金量颇高。北京商报记者从多家机构获悉,截至9月28日,“金九”期间,北京新建住宅网签完成超过4000套,同比上涨超五成,二手房住宅网签完成了14000套,同比上涨近四成。

  受疫情影响,今年的“金九银十”被寄予厚望,市场层面的表现也符合预期。一方面,开发商销售业绩普遍受到影响,打折促销已成为行业共识;另一方面,购房者也存在“避险”心理,叠加疫后改善需求的释放,市场购买情绪浓厚。然而记者注意到,虽然北京的新房和二手房成交量均出现大幅上涨的情况,但这并不是全面普涨,区域冷热不均成为今年“金九银十”的一大特点。

  成交:一二手房成交暴涨

  随着复工复产的推进,各行各业都在加速回暖。国家统计局数据显示,1-8月全国商品房销售额96943亿元,同比增长1.6%,同比增速首次回正。其中住宅销售额增长4.1%;商品房销售面积9.8亿平方米,同比下降3.3%,降幅比1-7月收窄2.5个百分点。8月,全国商品房销售面积、金额分别达14855万平方米和15521亿元,创疫后新高,同比增长13.7%和27.1%。

  在8月全国房地产市场成交量累计出现同比上涨的情况下,9月市场继续高位运行。中原地产首席分析师张大伟表示,特别是北京地区,作为全国调控最严厉的典型城市,从2017年开始,市场已经稳定调整了3年多,但最近终于出现了一些转机。在“金九”期间,北京楼市可以说是打了一次“翻身仗”。

  某地产研究中心统计数据显示,9月截至26日,北京楼市成交数据活跃,累计数据看,二手房住宅网签完成了13909套,新建住宅完成了4033套,整体数据合计环比同比均出现了明显上涨,特别是同比数据,二手房同比上涨了37.5%,新建住宅同比上涨了52.6%。

  张大伟称,北京市场连续调整多年,整体看,随着相比其他同类型城市价差的出现,北京市场已经基本见底。所以随着不限价项目入市增加,市场活跃度上涨。

  有数据研究中心信息显示,截止到2020年9月28日,北京新房成交8377套,与去年9月相比上升106.2%;二手房成交15427套,与去年9月相比上升25.2%。

  我爱我家研究院的数据同样显示,截至27日,9月北京全市二手住宅网签14657套,环比8月同期增长7.14%,与去年同期相比增长34.73%;9月北京经纪机构二手住宅签单量环比8月同期增长4.18%,较2019年9月同期增长64.2%。与此同时,价格同环比均有所上扬,市场交易热度持续,成交均价为58285元/㎡,环比8月同期均价上涨5.81%,较去年9同期上涨5.63%。

  在合硕机构首席分析师郭毅看来,目前北京“金九银十”的表现符合市场预期。一方面,开发商销售业绩普遍受到影响,打折促销已成为行业共识,价低物美的产品正在加速入市;另一方面,购房者也存在“避险”心理,叠加疫后改善需求的释放,市场购买情绪浓厚。

  区域:冷热不均表现

  尽管在金九银十的首月,北京的新房和二手房的成交量均出现大幅上涨的情况,但却并不是全面普涨。以二手房为例,区域冷热不均成为了今年“金九银十”的一大特点,部分城六区甚至还出现了价格下滑的局面。

  “就隔这一条街,对面东城的成交量还是好,但我们朝阳这边的就不行。”某头部中介和平里大区旗舰店负责人大龙向记者直言,进入九月自己所在的大区整体成交量相对平稳,虽然没有5月那么“解渴”,但市场热度已经恢复到疫情前、甚至更好的水平。

  “不过跟疫情前比,购房者更为谨慎,东城700万左右、朝阳500左右都是个坎儿,购房者更为挑剔,即便教育、交通配套不错,稍微有点缺点的都不会抢了。”在大龙看来,特别是进入9月下半月以来,这种谨慎的状态越发明显,尤其是朝阳板块,热度出现明显降温,这让他有点担忧即将到来的“银十”能否延续“金九”的热度。

  有同样担忧的,还有另一家头部中介的许伟。许伟的门店位于南三环西罗园,据他回忆,他所在区域的降温是从9月最后一周开始的。“率先转冷的,是大户型市场,几乎从9月19号左右就开始了,而一居室的小户型,则是最近这一周。”

  “我们自己分析有两点:一是节前大家都忙,我们这种区域大部分都不是特别迫切的购房者,因此节前往往反而会淡下去。”另外一个原因,便是新房市场大规模供应。“二手房交易成本高,户型设计不那么时尚,南三环这样的区域如果配套不是那么硬,很多刚需就会去选择新房。”许伟如此分析。

  受供地节奏影响,新房市场同样存在“冷热不均”的现象。记者注意到,今年北京最热的京西已经迎来多盘竞技的局面,长安云尚、长安九里、中海·天钻、中海首钢·天玺、融创·长安和玺等集中推新,再加上,门头沟、丰台等地区的项目来“抢食”,北京罕见出现了“售楼处一条街”。




  而亦庄板块受到限竞房扎堆的影响,同质竞争难以突围,目前已有“冷”的姿态。张大伟此前表示,亦庄是2020年全北京市场最艰难的区域,如果没有政策刺激,当下已经供应的地块,需要8-10年才能去化。不仅仅亦庄本身的路东河西,周围的瀛海、旧宫等等也都有同质竞争。



  未来:楼市稳控并行

  在上半年楼市销售遇阻后,下半年的“大涨大跌”也被市场所关注。

  对于未来的楼市走势,张大伟称,疫情对房地产市场的影响已经过去,后续市场将继续持续升温。然而调控政策的频繁出现,虽然力度不足以让房地产市场萧条,但涨幅也会维持在“温”的程度。“从目前市场趋势看,楼市的活跃度已明显提升,预计四季度市场有望继续冲高;从销售额同比增幅看,按照5-8月份单月上涨数据,全年楼市成交有望接近或者超过2019年创造的历史记录。”

  郭毅同样以“温”来定义未来楼市走向。郭毅称,为冲刺全年业绩目标,以及应对“三道红线”融资监管,开发商未来会以降低负债、降低杠杆为主,加速销售、回笼资金则是重要的推进手段。但可以预见的是,即便是“以价换量”来抢占市场,也会在一个合理的区间去进行,价格大幅度下跌的可能性不会出现。

  除此之外,经过多轮调控的洗礼,购房者也不再“盲目”消费,看待市场的态度也比较理性,因此未来产生的购房需求也会存在一个量级,购房者并不会大包大揽就进场。“再有一点,从目前的LPR走势也可以有一个预期,将保持整体楼市稳控并行。”郭毅进一步表示。

  9月21日,中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布,2020年9月21日贷款市场报价利率(LPR)为:1年期LPR为3.85%,5年期以上LPR为4.65%,至此LPR已连续5月保持不变。

  贝壳研究院首席市场分析师许小乐指出,房贷利率直接影响购房者的买房预期,未来短期房贷利率将继续低位稳定。当前我国经济发展面临的国际形势依旧严峻,货币政策不具备转向条件,只是逐步由总量宽松向结构性宽松转变,更强调精准导向。同时LPR继续向下的可能性也不大,短期将于低位保持,所以与之挂钩的房贷利率继续低位企稳。

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