巫家坝CBD,还缺点什么?

2020-09-17 09:34:41|来源:北京楼讯
摘要| 每次提到巫家坝的住宅,往往又爱又恨——爱的是它CBD光环加持,潜力无限;恨的是这么多高楼大厦,住宅、商业交错,密密麻麻,真的宜居吗?

  每次提到巫家坝的住宅,往往又爱又恨——爱的是它CBD光环加持,潜力无限;恨的是这么多高楼大厦,住宅、商业交错,密密麻麻,真的宜居吗?

  巫家坝,压根就不缺高档住宅和高档写字楼。

  群雄并起的巫家坝,房子卖得热火朝天,配套到底如何?

  最近,巫家坝片区有三个消息,第一个是年底要开工建设两所学校,第二个是双向十车道的飞虎大道北段公示,官渡241路计划修通。此外,还有迁建巫家坝的官渡区人民医院计划于今年底建成投入使用。

  其实,每一项涉及巫家坝硬件设施建设的消息,都会牵动着关注片区的人们的心。因此,也使得诸如约5070亩的中央公园的推进情况等,往往已成为人民对于巫家坝的惯性关注点。

  殊不知,按照定位,巫家坝片区致力于打造的CBD(中央商务区),或将随着片区开发的深入,其实现速度将大幅加快,成为巫家坝又一引人瞩目的核心价值点。

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CBD中心区并非区域房价天花板

  按照昆明市的规划,巫家坝定位为城市新中心,尤其在当下,这里还将打造成为“总部基地”,被寄予成为昆明未来CBD。

  当时,上海的陆家嘴CBD就是在上海要打造成国际金融中心的背景下,孕育而生的。

  作为全国知名的金融区,陆家嘴CBD在30余栋甲级写字楼,以及金融企业(跨国银行/总部基地)的汇聚之下,成为了全国商务金融交流较为频繁的区域,成就了其中国最具影响力的金融中心之一的地位。

  而从陆家嘴CBD成型的区域格局来看,在以金融商务为主的内核支撑下,也带动着区域内及周边的价值显现。

  这其中,围绕陆家嘴CBD巨大需求而存在的房价一路水涨船高就是活生生的例子。

  只不过,从陆家嘴CBD区域的房价水平看,似乎正在验证CBD中心区房价并非区域天花板的现实。

  CBD的房价,不一定是以几何中心来决定“最高等级”。

陆家嘴CBD房价阶梯示意图

  根据调查数据显示,陆家嘴CBD中心区房价约17.3w/㎡,5年房价涨幅约170%;而距离CBD中心区有一定距离(600-1000米)的纯居住生活区内,诸如汤臣一品项目,其房价已达25.9w/㎡,5年涨幅达约185%。此外,CBD区域外的房价,无论是是售价,还是涨幅,均不及CBD区域内的项目。

  这也表明,陆家嘴CBD中心区,不是CBD房价最高的区域;而CBD外围,因远离繁华,价格也不高。

  反而,距离CBD中心区600-1000米的区域,由于既可以享受CBD核心区的繁华与资源,又隔离了CBD的喧闹,成为居住价值最好的承载区域,是CBD中房价最高的区域。

  从其他一线城市的CBD来类比,也可以发现,CBD区域房价有着明显的这种相似性。

  因此,放诸昆明,在当前昆明唯一的CBD——巫家坝中,未来或许也会呈现出这样的房价特点。

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  CBD最稀缺的资源是什么?

  毫无疑问,CBD是以聚集性的经济/商务活动来承载的。因此,在CBD内,最核心的资源自然是承担经济/商务活动的载体。

  由于CBD偏商务的属性,其在规划建设之初就设计了相当的市场容量,使得其既不缺生产要素市场的落地之处,也不缺承载商务活动的商办物业场所(写字楼),以及匹配CBD功能的各种经济/商务活动配套。

  反而,以商务为主导的定位与发展下,往往容易忽视推动各项经济/商务活动的人所需要的人居空间承载。因此,就CBD而言,高品质的、能在工作与生活中便捷切换的宜居空间,显然是CBD最为稀缺的资源。

  这也是CBD内的住宅价格,涨幅往往会比其他区域要快的客观原因所在。

  而昆明的巫家坝CBD又略有不同。由于规划较晚,且是目前昆明以“城市名片”的高度重点打造的CBD,在规划上充分借鉴了国内外知名CBD的成功经验,使得巫家坝CBD内涵更为丰富,成为了昆明区域金融中心、总部基地、传媒中心、商业中心的重要载体。

昆明楼市/制表

  巫家坝CBD的恢弘规划,既有约5070亩的中央公园,堪比美国曼哈顿中央公园的气派,又有总部经济的准入要求,还有摩天大楼的现代都市感,更有结合TOD模式针对地下空间利用而营造的“地下城”及能满足区域规划人口需求的居住空间。

  可以说,巫家坝CBD代表了昆明当前城市建设的最高要求。

  巫家坝,不缺热闹,缺的是“闹中取静”。

  很多项目因为拿地规划和要求,要么就是住宅+公寓在一个地块中,要么就是住宅+写字楼+公寓在一处,很少会有专门的纯住宅地块。

  纯粹一点,不好么。

  目前这样的纯住宅地块,仅有首创旗下,已着手开发首创未来之城项目。

  意味着,在距离巫家坝CBD核心区一公里以内的纯居住用地上,繁华与静谧兼得。

  而关于巫家坝CBD哪里的房价增长快的问题,在未来发展中,也将会得到印证。

3

谁能集CBD资源大成?

  在巫家坝CBD难得的纯住宅用地赋予的居住舒适度,以及与CBD中心区合适的距离,使得首创未来之城具有了先天的宜居优势。

  入门归家,卸下周遭的嘈杂,纯粹居住的空间让人安逸。

  出门步行五分钟,在巫家坝恢弘配套的加持下,集CBD资源大成,地铁/商业/公园/学校,再加上项目自身规划与产品的精巧布局,这里更符合未来巫家坝居民的生活+工作诉求。

巫家坝9大功能分区示意图

  我们从区位上看,首创未来之城位于巫家坝9大功能分区中的“文化创新居住区”内,其在巫家坝的整体规划中,就是极其少有的凸显居住功能的区域。

  此外,由于其所处巫家坝南段偏西的位置,右接城市黄金轴——飞虎大道,能有效衔接昆明向南的城市发展路径,既能近享南市区的成熟配套,又能坐拥巫家坝的高品质资源,位置刚刚好。

首创未来之城区位示意图

  而为了表达对于优质地块的敬意,首创置业为巫家坝带来了满满的诚意。

  在首创未来之城项目中,引入继京沪渝深、以及悉尼等城市落地的“天阅”系产品来打造城市品质住区天际线。

首创未来之城效果图

  在建筑的布局上,首创未来之城通过南北通透的产品,错落的布局,使得同一朝向有效避免了对视,保障了居住的私密性。而其110米的楼间距,则带来了宽阔的视觉体验,让风景与星光,为生活增添光彩。

  在产品细节中,采用新中式造园的精髓,营造出20000㎡的私家园林,同时,通过植物、水景的精巧布局,最大限度隔绝城市的喧嚣。

首创未来之城园林效果图

  除此之外,项目内人性化的人车分流设计、8M景观园林体系、园区会客庭院、5G智慧社区从安防、管理、服务等维度的保障等,都让CBD中的人居,充满品质与宁静,呈现出“一步繁华里,回身静逸境”的舒居风范。

  从具体的户型上看,建面约93㎡的户型,三室两厅一卫,明厨明卫的同时,小户型同样享受了大阳台。

首创未来之城建面约93㎡户型

  约5.5米的面宽,采光充足,还能给生活带来270°的观景视野。客厅连通餐厅的设计,无论是待客,还是居住都显得从容。

  而建面约133㎡的户型,三室两厅两卫的格局,动静分区比较明显,能最大化的降低居家生活的互相干扰。

首创未来之城建面约133㎡户型

  从整体上看,户型方正,南北通透,阳台、主卧、次卧朝南,南向采光面约11.9米,客厅连接近6米宽的大阳台,视野开阔、采光好。

  更值得一提的是,主卧还带有玄关的设计,围合更多私密空间,保障了居家生活的隐私性。

  据悉,首创未来之城项目将加推2、6、8栋建面约93-179㎡的房源,目前正在认筹中,预计10月开盘。

  同时,项目4/5栋建面约93㎡、133㎡少量房源在售,2梯4户/3梯6户设计,带装修交付,均价约1.85w/㎡。

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