15年后,实探北京「第一批」科技住宅

2020-09-15 16:17:11|来源:乐居买房
摘要| 从一二手成交看,很多朋友对居住品质有了新的诉求——对居室功能与面积的看重,以及,对科技住宅的青睐。

  本文首发于微信公众号:新浪北京房产

  北京,疫情的阴霾逐渐褪去。

  从一二手成交看,很多朋友对居住品质有了新的诉求——对居室功能与面积的看重,以及,对科技住宅的青睐。就连“每天只睡四小时”的搜狐老大张朝阳,也现身直播为科技住宅带货。

  多重科技,吸引着万众目光。而与此同时,作为北京第一批科技住宅小区——当代moma,最近悄悄的挂出了一些房源。

  15年前,“科技”二字,大多数人还是无感的,毕竟那会儿,买得起、住得下、绿化好、南北通透,是人们普遍对住宅的诉求。15年过去,科技住宅,真实居住体验到底咋样呢?进入二手房市场,这批科技住宅市场行情又如何?

  带着这样的问题,小K去北京这个科技住宅社区走了走。

  这些“黑”科技 真香

  在北京二环边上,有8栋外表看起来像马赛克积木,楼体被空中走廊串联起来的楼座,走廊中设置有健身房、游泳池和高档接待室,自带百老汇电影中心、库布里克书店,小区整体透露着略“冷淡”的居住属性。

  它,是北京第一批科技住宅小区,总建筑规模约22万,其中住宅面积13.5万——当代moma。

  2005年,能出现将公共空间穿插到私密空间之中的设计,着实亮眼。

15年前的沙盘今犹在 社区与沙盘高度还原

  小K走进这个交房已十几年的小区,看看科技是否能经受住的时间的考验。

  踩盘感受下来,蛮香。

  三恒(恒温恒湿恒氧)的确有效果,三伏天进屋,真的凉快。

  夏秋,“普通”二手房屋里不开空调还是有潮湿感的,但看房过程中,进到屋里,空气湿度控制的很好,干爽。

(地面出风口,在当时的建造成本可见一斑)

  一般空置已久的二手房,屋里多少会有点味道,但这里则清新得多。

  整个系统都是由物业统一控制开关的,即便家里无人居住,整栋楼的系统也都是运作的,所以小K来看房才能感受到真实的效果。

  那么费用呢?

  整个系统不收取维护费,但需要缴纳能源费,46元/平/年,比起空调用电、取暖费,性价比相当高了。

 开放设施过多 缺少家的feel

  在带看过程中,21世纪不动产小杨表示:这里小区,整体带看量不算高。

  科技住宅舒适感的确不错,但小区也有明显的缺点:

  二环寸土寸金,社区大部分房源都不是纯南北向,大多都是西北、东北,并且以大户型居多,即便是小户型也多在70、80平米以上。

(86平米 西向 930万)

  社区里有百老汇电影院、库布里克书店、蔓兰酒店等,艺术气息浓厚,开放设施颇多、整体绿化少。

  “喜欢的是真喜欢,住惯了就不愿意搬家。尤其小户型业主,60-70%都是原小区置换大的,毕竟住惯了。”小杨坦言。

  那么,想换房的业主,又是基于哪些考虑呢?

  通过咨询几位挂牌出售的业主,小K了解到,科技住宅舒服归舒服,但也存在一定问题,空气流动性好就意味着可能出现渗水的情况。有业主透露,物业虽然积极处理,但还是会反复渗水。

  此外,社区属于半开放式,出租率很高,社区整体私密性不好,不像传统的居住型社区,人流比较嘈杂,很多业主都觉得缺少家的感觉。

  自降身价赔着卖 如何寻找接盘侠

  不同的人生阶段和家庭结构,决定了在买房这件事上,有着截然不同的选择标准。

  裴女士就是如此。

  裴女士已经住在当代moma五六年了,去年年底买了新的房子,等待装修搬进去。谈起住在当代的感受,裴女士坦言,“住在拥有新风系统的房子里面可能不会有太多感觉,但当你搬进非科技的房子,才能感觉出不适应。”

  但随着这里的房子变得老旧,租户太多社区变乱,裴女士还是动了换房的念头。

  不过,地处二环,又是科技住宅,裴女士并没有卖出高价。

  21世纪小杨也表示,这边的业主大多都是“赔着卖”。小K查了查数据,发现小区的价格真的在走低:

  2020年7月当代moma成交均价为9.18万/㎡,环比下降1.71%,同比下降了7.09%。

  “东二环的确站在了北京楼市链条的顶端,但由于项目户型的特殊性,业主大多也是换房需求,诚意出售,距离这边很近的新盘东直门8号单价16万,但这边10万的房子都卖不动,这边目前成交的大多都是特价房。”小杨表示。

  原来并非不想换,只是不愿意“自降身价”促成交。

  卖掉科技住宅之后 他们会买哪儿?

  任何房子都不是十全十美的,回避问题不是办法。

  其实北京第一批科技住宅的业主换房需求基本提上日程,按照这个单价,当代的业主卖掉房子,手里至少攥着1000-2000万的银子。可以预见,这是一波极强的购买力。

  那么问题来了,这些业主可以换哪?

  裴女士表示,当代虽然大户型很多,但有科技这个前提,需要大量的管道等硬件进行支撑,不能够随意破坏户型,甚至连在墙上打洞都要小心会不会破坏到房屋内的高科技系统,而且随着家里人口增加,考虑到实用性,换了普通的大平层。

  “我们需要卖房才能有资格,一直也没等到合适的价格,索性就卖了。西边、北边是有一些不错的新盘,像甲叁号院、颐和金茂府什么的,只是顾虑期房,中间要多出腾房的成本。”裴女士坦言。

  小K了解到,大部分业主都希望继续享受科技感住宅,但由于生活半径、户型大小的限制,再加上北京纯科技住宅项目不是很多,因此选择余地并不多。

  从05年至今,科技住宅已发展了十几年的历程,当代、金茂、朗诗介属科技住宅的翘楚。

  伴随着日新月异的科技,当初惊艳到科技住宅业主们的新风、中央空调、地源热泵,如今已飞入寻常百姓家,部分限竞房也已配齐。新一代的豪宅,则在“有里儿”的基础上,开始追求更加“有面儿”。玻璃幕墙、加大层高、声光运用。

  同时,和裴女士的交谈中也不难发现,买得起,住得下,住得欢喜,始终才是人们置业的内核。

 “生活于此,四季如春”——这句广告词,在当时吸引了众多买房人。现在的市场,当主动权交给购房人之后,则一定是在了解自身真实需求的基础上,为这些契合的优点买单。

  毕竟,适合与舒服是生活的锦,科技、美观,尽皆为“花”。

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