北京限价地块供应“退潮”:不限价项目将重回主流

2020-08-09 07:28:50|来源:华夏时报
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  本文来自:华夏时报

  入市三年以来,如今的限竞房在北京市场上占据大半市场份额,入市90个项目,库存高达3.9万套。但这些项目出现冰火两重天的现象,一些受到购房者抢购,一些却出现滞销。

  今年的土地市场上,限竞房土地入市数量越来越少,纯商品房占据土地市场大头。随着限竞房用地逐渐退潮,未来市场上的格局或将发生变化,限竞房占比逐步减少,新房市场上不限价项目将重回主流。

  限竞房项目占绝对主导

  由于前两年限价房地块的大量供应,从去年下半年以来,限竞房供应进入井喷期,导致目前市场产品以限竞项目为主。在上半年的北京市场上,限竞房项目占绝对主导地位,克而瑞发布的2020年上半年北京项目销售金额榜上,TOP10项目中主要为华樾北京、西山锦绣府、萬橡悦府、中海寰宇时代、未来金茂府、诺德春风和院等,其中限竞房项目占据8席。

  目前市场上的限竞房数量巨大。中原地产研究中心统计数据显示,截止到7月13日,北京限竞房入市90个项目,总体供应住宅7.79万套,但合计成交只有3.8万套,库存高达3.9万套。

  入市的项目众多,从市场表现来看,这些限竞房命运大不一样,有的一入市就遭到抢购,排号购房者众多,也有的大力“吆喝”却得不到回应,逐渐成为市场的“小透明”。中原地产首席分析师张大伟分析,限竞房内部已经出现了分化,20%的项目不愁卖,基本能做到一年清盘;60%的项目顺销可以慢慢卖;20%的项目已经基本封盘,严重滞销,谁也卖不动。

  一位房地产行业从业者告诉《华夏时报》记者,有一个早期入市的限竞房项目,面临严重去化难题,目前网签量只有一百多,随着后期入市的产品品质更高,价格也有优势,这个项目更加难卖。

  诸葛找房数据研究中心分析师王小嫱在接受《华夏时报》记者采访时表示,北京的限竞房出现冰火两重天的现象,产品的集中供应分流了二手房市场需求,解决了购房者的购房需求,品质高的限竞房受到市场热捧。剩下的产品同质化严重,存在去化压力,这些产品大部分位于六环附近,周边交通及配套均不完善。

  值得注意的是,在目前交付的一些限竞房项目中,有多家出现了购房者维权的现象。房山一个项目有业主反映房屋采光、社区低配等问题。瀛海某个项目,产品的最终呈现上并不尽如人意,有业主投诉,两栋楼之间距离过近,电梯门太小,主卧窗户太小等等。

  合硕机构首席分析师郭毅告诉《华夏时报》记者,这些项目同质化严重,早期建房用地基本都限定了“7090”,而且入市项目较多,市场上有太多选项,导致购房者或者处于观望,或者需求量减缓的状态。这些滞销的早期入市的项目,当时土地价格还都相对偏高,开发商在成本难以背负的情况下,可能会降低各方面的建造标准,最终导致口碑问题出现。这些难题对于开发商来说,除了降价之外,没有太好的办法。

  限竞房土地退潮

  土地作为开发商的重要生产资料,历来被认为是楼市的先行官,直接决定了未来产品的类型和价格,影响着未来房地产市场的格局。今年以来,北京土地市场上的限价地块减少,不限价地块大幅增加,且有多块高价地拍出,未来市场上限竞房的占比或将大幅下降。

  8月3日,大兴亦庄新城迎来新一轮土拍,北京经济技术开发区河西区不限价宅地,以79亿元的成交价成为目前2020年北京土拍的地王。7月22日,丰台大瓦窑2宗综合用地(含住宅)出让,揽金77.6亿元,分别由首创、远洋+城建拿地,楼面价43868元/㎡、51000元/㎡,预计未来售价分别在7万+、8万+。7月14日,8家房企或联合体参与房山稻田地块土拍,最终经过108轮竞价,中海以40亿成交,溢价率达到41.3%,楼面价35420元/平米。

  据不完全统计,截至目前,北京共成交商品住宅地块35宗,其中有29宗不限价。克而瑞方面分析,随着限竞房用地逐渐退潮,新建商品住宅市场供应结构发生变化,不限价项目将重回主流,但高企的限竞房存量,将继续影响市场,房价大幅上涨动力不足。

  随着供地的减少,未来限竞房会不会逐渐消失呢?王小嫱分析,限竞房不会消失,今年限竞房地块减少,不限价地块增多大部分原因是当前限竞房处于供应高峰,存在去化压力,为了平衡产品供应结构,今年的不限价地块增多。在今年不限价地块增加下,未来北京房地产市场的新房价格会结构性上升,改善性产品和高端产品的供应会增加。

  郭毅指出,作为北京长效调控政策之一,北京2018年开始供应的限竞房,实现了保持房价平稳增长,房地产市场健康稳定的政策的初衷,现在北京供应量已经达到了一个相对高位、房价趋于稳定的状态,这是限竞房土地供地量在减少的核心原因。未来限竞房还会持续释放,只不过量在减少,如果未来北京市场出现了投资需求升温、房价上涨的趋势,限竞房供地很有可能会继续增加,来稳定市场、稳定价格。

  “限竞房确实起到了平抑房价的作用,”郭毅提道,“目前上市的这些纯商品房项目,大部分周边有限竞房在售,受到限竞房较低价格的影响,这些商品房的定价也偏向保守和理性,并没有达到我们之前想象的高位,而是在相对合理的一个价格水平,限竞房对于房价的稳定作用在持续发挥。”

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