正文

  本文首发于公众号【北京买房帮住】

  上周末和朋友阳哥在家中小聚，自疫情以来许久未见，破例小酌了几杯。几番推杯换盏下来，酒精逐渐加速神经元间的碰撞。阳哥婚期将至，房子却至今还未落听，忍不住抱怨买房难如登天。不解自己深夜键盘的狂响和午休加班的狼吞虎咽，为何薪资仍旧敌不过月供。在望京工作的他，面对着房价，只得悲叹一句“品质面积难两全”。

  然而事实也不尽然....疫情的风浪过后，海岸上留下了不少惊喜等待探寻。

  总价6折  月供0元买望京

  “望京板块150平、总价700万的新房华樾北京，您考虑一下吗？”

  合算下来单价4.6万/平，对比整体7.8万/平的均价，粗算“6折到手”？刚接到这个电话时，我心中缓缓打出几个问号，感慨电信诈骗团伙也来房地产搞跨界，业务不熟练，为人嗤笑。

  万万没想到，再三核准，确有其房，小熏光速打脸...华樾北京，关注朝阳乃至北京新房的同学应该都有所了解，项目优劣势不再赘述。

下跃户型图

  这次700万总价的是华樾北京的下跃，产权面积150平，分为地上70平左右，地下80平，都支持乘坐公共电梯，是各自拥有独立入户门的双钥匙户型。未来收房后把房间内的步行梯做好阻隔，完全可以按两户出租。以华樾北京对标的次新房臻园同面积段为参考，租金预计2.4万元左右（拆成两户租金预计还能更高），年租金收益约4％。

来源：贝壳

  这个下跃户型的地上、地下部分在一个房本上，贷款可以一起做。咱算一笔账，按最新LPR和北京上浮基点情况计算，总价700万首付4成，等额本息月供是2.5万元左右。零月供买房就这么成了！手里需准备的资金就是首付款以及交付后装修完成前这段时间的月供。随着后期租金的上涨，不仅以租养房问题不大，供完房贷应该还会有些溢出的收入。

  再到售价，招商臻园总建面小300平的下跃，二手房总价在2600-3000万，华樾北京同面积段售价约1600万。即使臻园带有精装、更大的花园，似乎也难自信能“一个顶俩”。

  看得懂的「漏儿」 才能捡

  不做迷途的韭菜，看不清缘由的「极致性价比」，不要碰。

  细想一番下来，「700万」下跃产生的原因有三：

  ①尾盘易出特价房，新房项目首开/清盘期间，这一头一尾的折扣力度通常是整个销售周期中最大的。

  ②下跃是地上容积率固定情况下少有的可售拓展空间，纳入均价计算，价格做低可以摊平均价。

  ③市场中的下跃户型普遍去化难，疫情期间更是如此，价格美丽是最好的去化推动力。

  况且心动过后，回归理性：采光井具体尺寸及位置、实际采光情况未知；地下空间毛坯交付，上下水、采暖装修要牵扯些费用和精力；再者，跃层的功能分区相对割裂，与平层是两种不同的生活体验......这些都是买房前要代入的做题条件。

  同样要冷静品味的“真香”案例还有不少，譬如位于房山区稻田板块的中粮京西祥云，近期在推售住宅的底层商铺。61㎡的地上建筑面积，层高5.9m，足以做个夹层让使用面积翻倍。地下还有200㎡＋的使用面积，总使用面积达370平以上，总价400万，折合单价大概1万/㎡。在楼面价已经突破3万/平的稻田，性价比不言而喻。至于370平的空间感，仅凭只言片语不好描述，实拍视频奉上，咱眼见为实。点击【阅读原文】观看视频

  产品是商铺＋仓储属性的产权，肯定是不能享有落户、学籍这些住宅的专属技能点；地下一层受管道影响，少部分空间层高不足2.5m。（项目优劣势详解，可私信maifang16）

  但任何对商品的判断都不能脱离价格，综合考虑一番下来，仍旧令人垂涎。

  机遇的源头是「信息差」

  | 淘换新房笋盘  多听多问多转

  过去这半年多的时间里，折扣低到让人想事后拍大腿的项目有不少：金辰府89㎡东西向三居（单价3.9万）、未来金茂府悦公馆.....这些房源都在消息还没完全扩散开来的时候就售罄了。您关注新房的话，疫情期间去化压力大，最近可以多上售楼处转转，各家都有可能会释放些特价房源。

  一心想淘笋户型的同学，真得拿出点儿许三多的刨根问底精神，多听、多看、多问。到了售楼处不要只听置业顾问的一套销讲，这些主要都是常规户型的介绍。要多主动询问，尤其是大堂旁、楼栋的转角处、连廊层、顶层和底层等位置，都是最易出现变异户型的地方。同时要关注开发商的一些销售节点：今年兴起的电商节、传统的年中＋年终、首次开盘等等，可能会释放些优惠。

  当然了，如果您精力有限，那么推荐您一个业内的朋友——「楼市八八八」，每周一晚八点会在我们的公众号中有一篇推送，愿做您的楼市晴雨表＋买房情报官，每周楼市的最新资讯我们都会同步在这里。

  | 二手房想捡漏儿，拓展信息源渠道是第一位

  打算买二手房的话，疫情期间，不少「先富者」都被现金流所绊倒，变卖房产割肉续血。个人关注的一套房，最近已经降价了近两成，越是长着一脸「投资盘」样貌的小区，捡到这类“漏儿”的可能性越大。不过，买这类房源，卖家一般对付款周期、首付比例都有不低的要求。

  可千万别眼巴巴只盯着绿中介app，不少超高性价比房源在挂牌流程结束前，就已名花有主。您看很多历史成交记录中成交周期是一两天的，大多都是这种情况。建议您选几个着重关注的二手房小区，在各路中介门店里各找一个资历丰富些的中介，日常简单地维护打点一下关系，表现出较强的求购意愿。有小区价格走势等信息或者合适的房源，他们可能会优先通知您。

  再有就是去尝试多加一些小区业主的微信群，房产交流/交易群（常见于投资盘）、闲鱼二手群，哪怕是快递代领群都可以，掌握获取信息的渠道很重要。经验老道的买房人甚至可以尝试越过链家，但是这样肯定会抱有一定风险。