西城731多校划片前三天:中介忙过户 业主不差钱

2020-07-30 05:50:41|来源:乐居买房
摘要| 一区多校时代。

  本文首发于公众号【新浪北京房产】

  广外的一居475W、德胜的一居660W、金融街的一居815W(京畿道)到1000W(丰汇园)……

西城731多校划片前三天金融街丰汇园54.2平一居,总价1050万,“筒子楼”

  500万,新房市场,可以“闭眼挑”一个临铁小三居。

  1000万,大望路、奥森、望京乃至三里屯,高品质次新房也有大把选择。

  这些房子,人车分流、配套方便、物业给力,出门10分钟幼儿园小学都配齐,满满的居住幸福感。

  而每年,数以千计的西城家长还是将这“千金一票”,投给开篇提到的那些著名小区,无物业、无车位,外立面干涸的水渍透着浓浓的年代感。面积基本是50-70㎡,对户型的最高要求是能隔出一个两居,让父母陪伴孩子这6-18岁的成长时光。

  多年积淀的教育素养,短期内其他区难以追赶的升学优势,足以让孩子们拥有一段别样的求学经历。

西城731多校划片前三天

  今年4月30日,区教委一纸新政,让更多家长一股脑冲进西城,提前“布局”。

  (规定自今年7月31日后,西城区取得房本、从本市其他区迁入户口,将全部以“多校划片”方式入学,且六年内只提供一个学位。)

  数据显示,西城上半年二手房的增幅为北京平均水平近2.5倍。

  按照过户周期,想赶在7月31日前落户,基本交易都集中在5月、6月。但置业顾问小吴坦言,只要客户下单,我们都会想办法赶上节点(通宵达旦)过户。不到7月31日,西城学区都不算真的退烧。


西城731多校划片前三天

  在北京,西城和海淀是学区好兄弟,但今年的风头都被西城抢了。

  除了都是传统教育高地外,西城的15所小学是对口直升,一套学区房解决了9年的难题。与海淀不同,西城资源更稳健,不拼娃、平均化,即便是非直升,大派位也基本都是好学校。

  这种快乐教育是海淀家长感受不到的,这也是为什么很多西城学区房的买单人是海淀家长——再垫脚举高点儿,孩子就可脱离“鸡娃”线。

西城731多校划片前三天

  那么,新政下北京西城区二手房市场,现在如何呢?小K用了一下午的时间实探了西城的三个“档位”学区,情况还真的不一样。

 德胜门学区【三帆附小】

  降价100万 比731节点来的更快

  德胜门片区是西城最北边的学区,教育质量仅次于金融街,一共有5所小学,这其中只有三帆小学有直升优势,吸引了朝阳、昌平以及海淀的家长们。

  链家一门店经纪人告诉小K,2014年,裕中东里和裕中西里变成学区房,这几年时间把周边的房价甩开了近一倍,之前裕中的房价和安贞差不多,现在安贞房价8万左右,裕中的房价15万左右。

  “要么不涨,要涨就是暴涨。”经纪人谈起片区房价平淡如水。

  没想到的是,7月还未过半,三帆小学就宣布今年缩班,学位近乎腰斩,但报名人数高达420人,也就是说有200多个学生需要调剂。

  “拼的是第一顺位、还有过户时间,2016年下半年落户的都被调剂了。”经纪人坦言。

  多校划片+缩班叠加效应就是使得裕中东里的小房子,一个月跌了快100万了,目前最便宜的一套一居室现在660万就可以成交,之前都得730、740。

西城731多校划片前三天

  现在链家的挂牌量裕中东里92套,裕中西里96套,比没有多校划片前多了近一倍,但成交却停滞不前。据数据显示,7月前19天,西城区实际二手房成交量占全市比重由5月11%的高点降至6%,为2019年以来月度最低值。


西城731多校划片前三天

  如此看来,在这场动荡里,早挂出来一天都显得很重要。

  “即便不是单校,但还是西城。”虽然最近一周基本都没开单,但经纪人对未来成交还是有信心。

  金融街学区【宏庙小学】

  不差钱、先还抵押 再谈过户

  金融街片区是西城最贵的学区,一共有6所小学,这其中宏庙小学是直升中的南波湾,同样直升的还有西单小学。

  丰汇园是西城金融街著名的学区房小区,最高单价超过25万元/平方米,对口的宏庙小学学区。30、40平米一套的老房,动辄上千万的总价。

西城731多校划片前三天

  此次731政策,相比裕中,丰汇园价格只是小幅度波动了10%。经过询问,小K发现丰汇园不少房源,背负着多达几百万的押贷款,需要买家首付款解抵押,业主并不着急 ,所以议价空间非常小。

  “如果出售的房子太便宜,业主没有那么多现金补上,就无法换房,也就导致业主选择观望。”链家经纪人说。

  京畿道和二龙路小区相对来说就毕竟稳定,夹在西单小学和实验二小两所好小学中间,业主期望值很高,所以基本没有下调价格。

  而且价格上,丰汇园一居室的价格这边完全可以配一个两居。

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  广外学区【椿树馆小学】

  最稳定发挥、不受影响的上车片区

  广外学区是西城最靠南边的学区,一共有9所小学,这其中只有椿树馆小学是直升的。

  跟前面两个片区相比,广外学区是西城上车学区。价格基本可以控制在500W上下。

  “单价方面没有太大变化,因为小户型基本看总价,5月份56平方米小户型总价约545万元,现在是540万元左右。”车站东街周边的一位经纪人告诉小K。

  这边出租的比置换成交的要多,究其原因,还是因为车站东街房子太老,贷款的几率很低。

西城731多校划片前三天

  大户型趁机走俏

  借着学区机会  入手大户型最多能省100万

  据贝壳数据显示,结合西城区的供需情况,预计731后半年量价会持续小幅下跌,预计累计下跌半年,均价跌幅在5到10个点。

西城731多校划片前三天

  但没过731,西城已经是下跌ing了。

  不过在走访中,小K发现,其实还有些人正借此“时机”,悄悄上车了区域内的大户型。

  接待小K的这位经纪人刚从建委过户回来,一身便服,只为了躲避建委限流,尽快帮助业主顺利过户,毕竟这三个月的单子几乎相当于去年一年的。

  当小K询问接下来,是不是可以稍微轻松一些,她答道:

  “731针对的不只是小户型,许多大户型的价格,也在变化,我有个客户,就顺手要了一套100多平的三居,比之前省了100多万。现在西城价格还是很合适的。”

  西城学区房基本都是70-80年代的单位分房或者回迁,户型也基本都是暗卫、小客厅。更有网友戏言:别说暗卫了我只想要客厅有个窗户。

  就是这样的老破小,也基本能做到两三年就换个主人。经济实力是家长下的赌注,除了赌学校,还要赌接盘,没人接盘,泡沫自然就价值回归了。

  “做好了赔100万-200万的准备,谁让我就这么一个儿子。”

  无数个家长都心甘情愿承担学区房这个楼市中的“奢侈品”所挤压出来的泡沫,只是为的是将来孩子能轻松小升初或者有更大的概率考上好大学。

西城731多校划片前三天

  小K的朋友讲过一则亲身经历:

  2003年,她以本区第三的成绩考入西城某名校高中。

  开学第一天,课程安排是自由分享,以PPT的形式。而这个班里除去该校初中部直升的同学,大部分孩子此前从未尝试过多媒体教学,遑论PPT。多数孩子是在当天临时去附近百盛买的U盘,最大容量128M。

  后来大热的《百家讲坛》中的名家,其中不乏他们的任课老师。

  再后来,高考成绩公布,全年级11个班,一本率接近100%。

  三年的经历,“水涨船高”,让她收获颇多惊喜。

  在承受范围内,让孩子拥有一段不一样的教育经历,这1000万,值么?

  至少小K理解这种选择:孩子和老人不能等,成长期,首要保证教育环境。

  毕业后,家长再去置换,提升居住品质。一笔投入,两段人生体验。

  当然,每种选择也都暗藏风险,

  明年此刻,家长们依然会紧张。政策第一年执行,此时成交量越大,明年调剂的风险或许越高。

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