大瓦窑实拍|五环内临铁不限价地块

2020-07-10 19:05:46|来源:乐居买房
摘要|


五环内临铁不限价地块

  #乐居楼盘列传

  从地块挂牌伊始

  呈现楼盘开发“各阶段”详细信息

  从地块出生到楼盘建成,带您“看着楼盘长大”。缘起缘灭,所有买房故事,在拍地之初,就早已注定。

  北京丰台5环里,14号线临铁,丽泽商务区西侧,新出两宗不限价宅地,预计7月22日正式开拍。是否值得咱们买房人继续关注,让我们一探究竟。

五环内临铁不限价地块

  TIP 1

  -怎么又是“窑”-

  在北京,有很多有意思的地名:公主坟、小西天,骚子营,外加各种胡同斜街,以及各种各样的“窑”。这些地名虽然乍一听略显草率,但是切不可“以貌取地”。平凡的地名在大北京,可能隐藏着丰厚的文化传承及庞大的消费购买力

  比如我们耳熟能详的各种“门”,前门东直门西直门;比如原名“大北窑”,如今北京炫富第一名的国贸CBD。还有去年火爆北京楼市的橡树澜湾,位于丰台“小瓦窑”。

  那么号称“7站直达丽泽”“未来售价有望突破8万+”的两块大瓦窑新宅地,实际条件是怎样的呢?

地块实拍

  TIP 2

  -地块信息-

  两宗地块(DWY-L39、DWY-L33)于今年6月份,由北京市规自委正式挂牌,预计7月22日开拍(届时我们也会实时跟进土地拍卖动态)。

  DWY-L39等地块(大瓦窑馨城项目),包含二类居住用地、基础教育及绿隔产业用地,建设用地面积4.47万㎡,建筑控制规模≤11.99万㎡。不设定商品房销售限价及户型限制要求。竞得人需在DWY-L45地块内向大瓦窑村村民委员会无偿提供地上4.77万㎡的产业用房,建设标准不低于5500元/㎡。

  DWY-L33等地块(大瓦窑新村项目一期),包含二类居住、基础教育及绿隔产业用地,建设用地面积4.11万㎡,建筑控制规模≤10.3万㎡。不设定商品房销售限价及户型限制要求。竞得人须在DWY-L36地块内向大瓦窑村村民委员会无偿提供地上5880㎡产业用房,建设标准不低于5500元/㎡。

  两宗宅地相似度很高,除地理位置临近外,其规划限高均为80米,容积率均为2.8。

五环内临铁不限价地块

  TIP 3

  -周边配套-

  近两年,北京批地有一个很明显的规律:位置多数位于“泛五环”区域。虽然几乎所有的新建项目都有各种规划利好的加持,但发展建设毕竟需要时间,所以很多项目都面临着周边略显荒芜的尴尬。

  此次的大瓦窑两宗地块,虽然号称“四环”临铁,但是周边配套确实也乏善可陈。

  初登宝地,首先映入眼帘的是几个老牌回迁安置小区,绿洲家园、丰泽家园、兴景路299号院。位于两宗地块中间的丰泽家园为1990年左右建成,高层板楼的建筑制式,淡黄色略显斑驳的外表,30年风雨的痕迹给这本不繁华的区域添加了一份岁月的萧瑟。

五环内临铁不限价地块

  环顾四周,视野所及之处仅有极少量的商铺对外营业。正像地名中的“窑”字一样,此处严重缺乏商业和教育配套。

  但是,小区周围各种外卖小哥的数量明显要比其他区域更多,且货量更大。发达的外卖物流,给这片寂静的区域增添了不一样的色彩。

  从地块出来,脚步向外延展,需要重点强调的是这里的轨道交通。

  两宗地块距离14号线大瓦窑站,均在直线500米以内,实测步行五分钟可到达进站入口。地铁站旁寸土寸金,便捷的轨道交通是这个地块能够有底气无视周边环境,无视欠缺的商业配套的最大依仗所在。

五环内临铁不限价地块

  有了地铁的保障,就有了最基础的竞争力,具备未来项目能够畅销的基础要素。

  但是想要向上突破价格的上限,使项目拥有更多“品质”的可能,仅仅靠“临近”轨道是远远不够的。还需要参考地铁线路本身运载的人群质量和能到达的区域:即乘坐地铁的主力人群,和能够便利通达的产业商圈。

  比如码农最喜爱的13号线、4号线,纵贯北京中轴南北的8号线,大站快车南北疾驰的17号线,周边项目都因地铁质量而受益良多。

  那么“名不见经传”的14号线的质量如何呢?途径6站直达丽泽,10站到达北京南站。也就是说瓦窑地块的身价,某种程度上取决于丽泽金融商务区的发展。

五环内临铁不限价地块

  说到丽泽,我们都不会陌生,从“赶超金融街”的豪气干云,到现在的“丽泽要做第二个金融街”的审时度势,期间经历了怎样的故事,又会迎接怎样的未来,就是值得开辟另一篇文章的另一个话题了。

  TIP 4

  -新房竞品-

  大瓦窑周边,可作为日后竞品的项目并不多。地块西侧的熙悦天寰,每平价格在5.6-6万之间,主打洋房社区、超低容积率,专注修炼内功,户型极其考究。

  而大瓦窑地块容积率2.8,不具备“低容积率社区”的基础条件,未来会主打地段优势及交通利好,将天寰作为竞品有些牵强。

  再来看未来售价可能彼此更为接近的古城区域。长安九里、长安云尚、长安和玺、中海天钻,价格估计会在6.8-8万之间,又同属京西,重叠客群预计两至三成。但此区域主打西长安街沿线、京西改善、冬奥会、首钢产业园等规划利好,除“京西改善”外,其他优势和大瓦窑还是略有不同。

  不过说到改善群体,从地块周边环境和未来的可塑性来看,大瓦窑地块是要弱于古城区域的。具体的项目对比可等产品面市后做详细探讨。

  TIP 5

  -二手房参考-

  在房产圈越久,接触的买房人越多,就越发现:新房和二手房几乎是完全不同的两个市场。

  新房VS二手,两个楼盘即使相互临近,优劣势几乎相同,但所吸引的购房群体可能并不重合,其中原因除了购房成本的差异外,“对新房未来的美好期许”自然也是大家选择新房而不会选择二手房的主要原因之一。

  虽说如此,周边二手仍然是我们茶余饭后,微信社群,评判对比的重要话题,所以我们也简单的聊一下可参考的周边二手房情况。

  项目周边,有两处区域的二手房可作为参考。其一是项目西侧,14号线终点站的 “西山甲一号院”,也算得上当年的网红神盘,得益于园博园的规划,项目一度一房难求。如今状况怎么样?尚有现房在售,最低均价57000元/㎡,详细信息可在文末扫码私聊详谈。

  其二是项目东侧,地铁一站之隔的“假日风景”,由万科中粮联合打造,在售均价6.4万/平。因与大瓦窑地块位置临近,利好基本共享,所以是未来新房售价的重要参考。但要知道,假日建成已逾10年光景。时移世易,一个年代已经过去,瓦窑新房的售价和产品的迭代,值得让人如此期许。

五环内临铁不限价地块

  TIP 6

  -下期预告-

  两宗地将于7月22日正式开拍,届时乐居将会实时跟踪报道”拍地”及“后续建设”信息。批地-土拍-售卖-建成,每个重要节点都将分享探讨。

五环内临铁不限价地块

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