北京那些“地王” 现在怎么样了?

2020-07-04 07:24:59|来源:乐居买房
摘要|

  本文首发于“新浪北京房产”

  ——来自电影《爱情与灵药》

  ——来自电影《爱情与灵药》

  作为房地产市场的风向标,土地的冷热是业内和买房人对后市判断的重要标准。而“地王”,则像是女团C位,人气儿高、有话题,只要一出现,就有炸场的效果,更代表着房企对大势判断后的底气。

  毕竟,没人愿意高位进场,大家想的,都是怎么抄底。

  比如今年的东小口和分钟寺,去年的造甲村,你争我夺抬高的溢价,都是市场预期。前年的…哦,前年北京“没有”地王。

  嘿,说到这儿,咱就可以入题了:过去五年,北京那些地王,现在怎么样了?

  2015年:地王“不要钱”…

  提起北京的地王,那白盆窑地王一定得说上一说。

  2015年1月7日,丰台花乡白盆窑地块出让,万科、华润+首开+平安、龙湖+天恒、金融街+首创、住总+保利等房企出现在举牌现场。仅9分钟便竞价53轮,最终,华润+首开+平安联合体将白盆窑地王收入囊中,总价86.25亿。

  一战封神,86.25亿像是北京地价的天花板,至今无人超越。

  为什么说2015年的地王“不要钱”?因为开发商拿地时,和不要钱一样……

  洛阳纸更贵,相比之下,珍珠如土金如铁。

  同年10月20日,葛洲坝力战群雄,在104轮,以49.5亿元、配建4.1万平方米公租房以及6.18万平方米回迁房的代价,竞得丰台樊家村宅地。据计算,樊家村地块住宅部分楼面价高达7.5万元/平,比2013年融创农展馆地块的7.3万元/平还要高,刷新北京单价地王记录。

  在当时,7.5万元/平大概是什么概念?这么说吧,2016年,首开华润城首期开盘均价是7万元/平。您细品。

  10天之后,丰台南苑A组团出让,虽不及白盆窑风光,却也被中粮+首创+天恒以85.95亿收入囊中。3天后,南苑B组团出让,在A组团大战中惜败的华润+华侨城+招商局,终于如愿,以83.4亿元夺得该地。

  后来的故事我们也都知道了。白盆窑地王成了首开华润城,如今二手房均价7万9,5年涨了9千,不知业主心里是何滋味。但总归地段再难复制,价格暂被不远处的限竞房锚定,自身也不满五。随着城六区商品房的回归,相信价值会进一步凸显。

  首开华润城开盘现场,图片来源于网络

  首开华润城开盘现场,图片来源于网络

  樊家村韬光养晦三年,推出了葛洲坝北京中国府,去年获批售价11.7万元/平;南苑A组团就是现在的中粮天恒天悦壹号,目前销售均价8.2万元/平;而南苑B组团最终转让给泰禾,从新著东方变成金府大院,也没能突破10万/平的理想价。

  2016-2018:地王没什么存在感。

  有2015年的地王为号,加上货币大环境宽松,北京房价开始新一轮的上行。据统计,2015年北京平均房价2.8万元/平,两年跳涨62%,若不是930、317系列调控出手,怕是翻倍也有可能。

  相应的,土地市场也在为调控做铺垫。2016年,北京仅供应7宗住宅用地,创下近十年新低。

  而这其中,被市场寄予厚望、最有“地王”相的朝阳驼房营地块却低调成交,被中交+绿城+九龙仓以51.35亿摘得,溢价率仅2%。

  3年后,壹·亮马取证入市,东四环“封箱之作”,一直领跑北京9万+豪宅市场,销冠之位不容撼动。

  2017年,限竞房土地入市,绿城86亿夺下石景山五里坨巨无霸,后出让49.5%股权给远洋,再加上万科+旭辉亿+卓越78亿斩获的组团二,就有了西府海棠、五里春秋、翡翠山晓“五里坨三兄弟”,也曾是买房人重点关注的板块之一。如今,随着西府海棠进入尾盘阶段和更多优质土地的入市,五里坨三兄弟声音渐小。

  绿城西府海棠效果图

  绿城西府海棠效果图

  “地王”息声,当年的老二、老四却春风得意。78.7亿的丰台西铁营地块和76.2亿的海淀亮甲店地块,成了后来火速清盘的佑安府,和今年北京金额销冠——西山锦绣府。对了,西山锦绣府二期还有房。

  2018年北京全年成交52宗住宅用地,限竞房占了41宗。当年的总价“地王”也出现在白盆窑,被中铁诺德以70.2亿夺得,也就是如今的春风和院。在遍地是地王的丰台,春风和院显得不是很出挑,倒是当年“最贵限竞房”十分惹眼。首开+金地将朝阳崔各庄两宗限竞房收入囊中,推出的华樾北京,是望京断供5年之后的唯一新房,且价格倒挂,抢手程度可想而知。

  2019-2020:地王回来了!

  时间的进度条终于走到了2019,不限价土地悄悄增多,恒基入驻朝阳孙河、中海+首钢、华润+电建石景山古城分庭抗礼、金茂联手合生再夺丰台石榴庄,每一宗城六区不限价土地的出让都牵动人心。

  其中关注度最高的当属丰台造甲村宅地。去年7月15日,“造甲地王”待价而沽,首开+城建+保利+建工、金茂+宝龙+骐骥、合生、中海等跃跃欲试。56轮激战过后,中海79.4亿将该地块收入囊中!

  10个月之后,中海甲叁號院震撼登场,铝板+玻璃幕墙外立面,流线型270度转角大阳台,给北京的豪宅上了一课。您看,颜值可以和实力并存。

  中海甲叁號院效果图

  中海甲叁號院效果图

  而2020年伊始,先有金茂、融创低调入手楼面7万+/平的海淀四季青,再有首开+住总+建工78.8亿摘得昌平东小口,后有绿城49.78%溢价台湖,更有合生豪掷179.6亿再造一个豪宅区,刷新7.6万元/平楼面价……“地王”回归,热闹不止。

  在半年节点上,金茂四季青地块定名颐和金茂府,不日即将召开发布会透露产品细节。融创定名香山壹号院,据网传将打造5-6层低密洋房,户型面积段约170-270平。

  而东小口姐妹花也早已确定案名:

  首开联合体的奥森one,打造9-27层58-138平一到四居,共计15栋,目前临售已开;绿城的奥海明月,产品上差异不大,主打65-140平洋房和小高层产品。均限价58858元/平,预计两项目小户型都会做成普宅,首付友好,码农福音。

  溢价率49.78%的绿城台湖地块定名为明月听蘭,以95㎡三居、120、135平四居为主,一梯两户,改善可选。
  合生分钟寺“组团地王”拿地次日便开始招兵买马,紧锣密鼓的推进营销节点。据了解,合生将在分钟寺分别建设12栋住宅楼、7栋公寓楼,定位涵盖中高端及首次置业、初级改善客群,最早一期预售将在今年年底进行。不知疫情之下,合生能否如期开盘。

  合生北京代表作——缦合·北京  合生北京代表作——缦合·北京

  今年上半年,北京共出让经营性土地33宗,累计土地出让金达1141.61亿元,同比增长约25%。纯商品房用地成交23宗,四年来头一次扬眉吐气,“地王”一次频繁出现在媒体报道中。

  其实,也不必过度神化地王。它们要么位置好,要么体量大,盘靓条顺,玉在椟中,当求善价。比地王更重要是,拿到地后,如何将其打造成产品的“王中王”,才能北京楼市C位出道。文/四喜丸子

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