2020上半年北京新房成交量跌价稳 库存面积创近3年新高

2020-07-04 07:30:49|来源:乐居买房
摘要| 整体一二级市场冷热不均,预期市场下半年维持稳定。

  2020年上半年已过,北京楼市表现如何?7月2日,贝壳研究院发布了2020年楼市半年度系列报告(以下简称报告)。报告显示,2020年上半年,北京土地市场成交成交166万㎡,土地出让金为1132亿元,与去年同期相较上涨了30%,量跌价涨;北京新房成交量跌价稳,预计短期内成交增速仍将低位运行,库存面积创近3年新高,出清周期连续9个月走高。整体一二级市场冷热不均,预期市场下半年维持稳定。

2020上半年北京新房量跌价稳

  贝壳数据显示,2020年上半年,北京商品住宅供应面积314万㎡,成交面积231万㎡,供销比为1.4,供大于求。长期来看,为确保房地产市场平稳发展,扭转前期供不应求的市场局面,2018年起加大住宅供应,其中包括限竞房项目的入市,2019年需求端释放后,供求相对平衡,2019年末为稳定市场供求关系,再次加大供应,但今年上半年受疫情影响,成交面积增速不及去年同期,同比下降31.7%。近期疫情再度复发,尤其前期集中供应产品的大兴区和丰台区均属于高风险区,出行受限严重影响认购客户转签约的速度,预计未来短期内成交增速仍将低位运行。

2020上半年北京新房量跌价稳

  上半年商品住宅成交均价为47468元/㎡,与去年同期相较上涨4.1%。从长期来看,当前北京市场上在售项目九成为限竞房,其价格限制对北京新房市场总体价格起到极大的稳定作用,并且截止目前已经成交的竞限房地块,仅有三成左右入市,未来仍有大量限竞房项目等待入市,因此长期来看,价格仍将保持稳定。

  截止6月底,北京商品住宅库存面积为1154万㎡,达2018年以来最高值,出清周期约25个月,连续9个月保持上涨走势。受疫情影响,今年以来去化速度不及去年同期,使得出清周期持续加长。而近期疫情复发,签约受阻,预计短期内出清周期仍将维持稳定,但未来随着疫情控制情况的好转,需求的延后释放,出清周期有望小幅回落后保持稳定。

  全国来看,房地产市场分化严重,新房、二手市场已基本复苏,租赁市场旺季遇冷;此外,报告还预测下半年市场仍将有需求补偿性释放,二手市场改善型需求将成为新动力,租赁市场不断向“承租人”市场转变。

  楼市两重天:一、二手成交量基本恢复,租赁市场“旺季不旺”

  贝壳研究院数据显示,2020年上半年66座大中城市二季度新房市场成交量整体接近去年同期,一二线成交量回暖速度相对较快。其中,长三角区域市场回暖意愿明显,南京半年累计成交面积同比逆势上涨24%。

2020上半年北京新房量跌价稳2020上半年北京新房量跌价稳

  在二手房市场,3月份成交开始韧性复苏。贝壳研究院数据显示,重点18城链家二手房成交量比1-2月成交总量增长41.8%,4、5两月环比增速分别达到39%和19%。6月成交虽然比5月有所回落,但同比依旧增加21%。

2020上半年北京新房量跌价稳

  与新房及二手房形成对比的是,租房市场“旺季不旺”,季节周期规律被打破。贝壳研究院数据显示,2月份重点城市的租赁市场交易触底,节后旺季推迟到3月出现,6月北京疫情出现反复。贝壳研究院数据显示,18城成交量环比下降7.3%。上半年疫情对租金水平影响明显,总体呈现趋势性下降,其中,6月份租金环比5月下降3.2%,同比去年6月下降10.9%。

  市场分化但潜在需求仍强劲,下半年市场不悲观

  贝壳研究院预测,下半年重点城市二手房市场分化将持续加剧,核心城市供需两旺,更具有持续性。据贝壳研究院数据显示,链家重点18城带看量仍处于较高位置,代表下半年总体成交平稳或小幅向好,前期受抑制的需求可能将在下半年补偿性释放,预计下半年重点城市二手房市场总体成交将环比持平或小幅增加。

  在新房市场,市场修复过程基本完成,一季度积压的需求已获得逐步释放,随着疫情过后投资环境逐渐趋于稳定,需求端也将重新进行资金分配,预计下半年市场不会持续大幅上涨,市场总量也不会大幅下降。

  在租赁市场,延迟的租赁需求不断释放,下半年租赁市场供需趋于缓和,业主出租预期持续处于低位,市场不断向“承租人”市场转变,租客将掌握更多主动权和议价空间。

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