前5月二手房成交同比减少 6月或现小幅回落

2020-06-02 17:41:21|来源:京房字
摘要| 5月份全市二手房的网签量约1.61万套,环比增加22.5%,同比增长17.2%。

  楼市升温?房价反弹?西城所谓的“学区房”新政带来的影响和未来的走势如何?这些是北京买房人近期都在关心的问题。

  的确,5月北京楼市的成交量明显上涨,不过这并不代表楼市会反弹。

  统计数据显示,5月份全市二手房的网签量约1.61万套,环比增加22.5%,同比增长17.2%。考虑到网签有一定的滞后性,因此5月实际成交量的涨幅要更高。

  链家的实时成交数据显示,它们5月二手房的成交量环比增长了38.6%,同比增加72.2%。单月成交套数创317政策后最高水平。

  北京月二手房成交量在1到2.2万套是正常空间,如果高于2.2万套那就是市场过热,如果低于1万套就是过冷。

  所以,即便5月的成交量,总体看也是一个正常的水平,市场还远远没有达到热的程度。

  5月成交量上涨从原因上看,一方面是之前由于疫情积压需求的释放,因为疫情防控进入常态化,看房等也恢复正常,之前积压的需求也开始入场,4月也是这样的情况。不过从总体来看,今年1到5月二手房的累计成交量同比是减少18%的。

  另一方面,是西城区入学政策的调整,带动西城区和全市其他地区的需求提前集中入市。

  统计显示,5月西城区成交量环比和同比增速均超过120%,尤其是金融街和德胜片区成交活跃度更高。很多需求都是连带的,比如很多都是置换的需求,想买西城区的房子,很多人会将自己手里的房子卖出,这显然就会带动其他区,带动全市成交量的明显上涨。

  价格方面,贝壳研究院的统计数据显示,5月北京二手房成交均价为62609元/平,环比明显上涨,主要是由于高单价的西城区成交占比大幅提升,

  西城区成交量在全市的比重从7%增长到12%,带动全市均明显上涨。剔除西城区因素,5月北京二手房成交均价上涨3%左右。

  那么接下来6月的楼市走向会是如何呢?

  从目前的情况判断,5月是一个高点,6月楼市应该会出现小幅回落。

  一方面,从每周的数据看,5月中旬之后,成交量就已经出现了回落的趋势。当前调控并没有放松,之前积压的需求已经逐步释放,楼市也缺乏持续回暖的动力。

“学区房”已开始降温

  另一方面,供需关系是影响价格最主要的因素。目前楼市的供给依然很充足,在售的房源量并没有因为5月成交量的增长而出现不足。从链家库存情况来看,5月库存量还比4月增长了5%左右。

  虽然库存在消化但是依旧有新增补充,使得市场情绪不会出现紧张甚至恐慌,市场情绪依旧会保持平稳。

“学区房”已开始降温

  最后,西城区所谓的“学区房”也已经开始逐步降温。从每天的数据看,西城区二手房的成交量已经开始回落。

“学区房”已开始降温

  贝壳研究院首席分析师许小乐认为,预计6月份北京二手房成交量会自然回落,幅度在15%左右,预计同比依旧会增长50%左右,推算全市交易量在1.5万套左右,价格稳中有涨,涨幅在2%以内。

  最后说一下很多人关心的西城“学区房”。

  4月30日,西城区发布今年的义务教育阶段入学政策。其中最受关注的一点是自7月31日后,西城区购房并取得房屋产权证书的家庭适龄子女申请入小学时,不再对应登记入学划片学校,全部以多校划片方式在学区或相邻学区内入学。

  政策发布后一周,西城区挂牌量和成交量均出现快速增长。挂牌量超过去年4月整月总量,一周内成交量相当于去年4月成交量70%。

“学区房”已开始降温

  以德胜门、金融街最为显著,5月这两个片区的成交量分别环比增长316%、134%,尤其是小户型的交易量更加活跃。

  价格方面,以成交活跃的丰汇园小区、新风南里、裕中西里为例,价格保持相对稳定的水平。同小区同户型房源5月成交价格较上月环比增幅基本在2%以内。

  许小乐认为,预计政策对西城区市场的影响在两个月左右,7月之前成交量大、价格小幅上涨,随后成交量明显下滑、价格下跌,跌幅在5%-10%。

  从东城区、海淀区政策后成交历史数据来看,政策发布后执行前,区域成交量价出现集中增长,而在政策执行后,将会出现半年左右的连续下跌。

“学区房”已开始降温

  结合西城区的供需情况,731后半年西城区价格会持续小幅下跌,预计累计下跌半年,跌幅在5到10个点。

  从更长的时间来看,北京及西城区出生人口波动趋势相近,出生人口总量在2016年达到峰值。

“学区房”已开始降温

  按6年成长周期计算,学区房需求峰值将出现在2022年,且6年一学位的政策一定程度上也减少了供应,因此多校划片政策并不会让“学区房”价格大幅下跌,但是对于“学区房”的炒作将起到降温的作用,促进市场的健康发展。(来源:京房字)

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