十年老笋盘扎堆入市 利好与“神坑”并存

2020-02-12 18:01:30|来源:北京商报网
摘要|

  除了共有产权房加大供应以及限竞房竞争火热,2019年北京房地产市场还出现了一番景象——老盘,特别是十年以上的老盘扎堆推新。据北京商报记者不完全梳理,2019年内,包括海淀区强佑.府学上院、恒盛.欧洲公馆、西钓鱼台嘉园以及通州区金融街.融御等在内不少于5个陈年旧盘,在初次入市近十年甚至远超十年之后,陆续启动剩余房源的销售。另悉,还有几大老盘正处于再上市进程中。

  高性价比:“区位、配套、价格”的优势叠加

  当前北京市面上受关注较多的大多数老盘位于内城,因为首期与尾盘再入市时间相隔甚久、开发建设周期较长,项目周边各类配套已经发展得较为成熟。再加之其在定价上与周边项目相比具有一定价格优势,业内普遍认为,推新的老盘相较于同区域项目具有“高性价比”的特征,并将这些开盘已久的地产项目称之为“老笋盘”。区位、配套及价格,被视为老笋盘价值之所在。

  事实上,老盘推新并不是什么稀奇事,尤其是在北京这个土地审批严格、城市规划频繁的城市,地产项目首期开盘十余年后再推新品,大有项目存在;而老盘推新注定又是个抢眼的事,如果项目昔日有“地王”、“超级大盘”亦或是“神盘”之名傍身,外界对此项目的话题度与关注度向来不会太差。这在北京2019年内推出的若干“老笋盘”上得到了印证。

  以素有“海淀神盘”之称的恒盛.欧洲公馆为例,该项目在今年7月中旬拿到了最新一期预售许可证,这距离其首期房源2009年入市已经过去了十年之久。而此次再度入市,凭借“双地铁、公园里、学府旁”的文案,彼时尚未正式开盘的欧洲公馆项目便受到行业力荐与购房者关注。北京商报记者走访调查发现,拿地早、成本低、价格合理、区位配套成熟以及教育资源占优,便是该项目未售先火的核心卖点。

  此外,海淀区域内的强佑.府学上院、西钓鱼台嘉园以及通州区域内的金融街.融御,也也多以“区位、配套、价格”上的优势吸引购房者。

  合硕机构首席分析师郭毅从房屋属性、户型产品设计以及销售定价三方面,向北京商报记者道出了老盘推新的几大优势。

  郭毅表示,市面较受关注的老盘基本上都是纯商品房,优势之一在于商品房本身的稀缺性。从今年开始,限竞房在北京整体商品住宅市场中占到了七成供应,当前北京楼市纯商品房相对较少,而相比有着‘购房后5年内不得出售’”限制的限竞房,属性为纯商品房的老盘产显然流通性更好,对于购房者而言能够更加灵活地处置自己的资产。第二个优势则在于户型产品设计的稀缺性。因为过去出让的一些纯商品房地块,基本上都用来开发大户型产品,在目前“70/90”户型产品占据主流的的市场环境下,老盘早年间沿用的大户型产品设计自然也稍显稀缺。

  “第三大优势则体现在销售定价上。虽然说部分纯商品房定价要高于同区域的限竞房产品,但是从政府对于楼盘项目预售价格的管理上来看,商品房本身的价格水平还是远低于市场预期的,因而推新的老盘也存在一定的价格优势。”郭毅概述道。

  58安居客房产研究院首席分析师张波,则从成本优势明显这一角度概述老盘推新的利好。

  “从土地价格来看,老盘的优势一般较为明显,尤其是拿地在5年以前的项目更是优势突出。加之,部分老盘推新的项目体量也相对较大,开放商可以借助大量老业主‘老带新’的方式来降低营销费用。”张波如是说。

  老盘通病:“户型、产权、贷款”三宗“罪”

  尽管很大部分推新的老盘具有“区位、配套、价格”的多重叠加优势,但是北京商报记者在近期关于“探访老笋盘”的调查中发现,更多数量的陈年旧盘再入市时,实则也不同程度地暴露出了部分户型产品设计略显过时、产权年限有所缩水、加推房源精装交付变毛坯,甚至违规禁止购房者使用组合贷款的问题。

  户型设计上,以强佑.府学上院为例,根据售楼处提供的89平方米小两居、126平方米大两居的主力户型图,户型设计则略显平庸。“总体来说,上述几个户型设计缺乏亮点,居住舒适度一般,如果和市面上热门楼盘户型相比,强佑.府学上院的户型设计缺乏竞争力。”彼时一业内人士如是分析上述项目户型。

  产权年限缩水的问题,在老盘上则更为普遍。强佑.府学上院项目拿地于2001年,在售住宅产权已经缩水近20年,剩余产权还有50余年;恒盛.欧洲公馆项目拿地于2007年,住宅部分原本70年的产权已经在二期项目的10年“蛰伏”中缩水12年;沉寂多年的原武夷花园南区地块在曲折开发建设近16载后,方重命名“金融街.融御”得以再度面世,剩余产权年限也为50余年……

  “其实我倒觉得,老盘推新现存的最大问题,不在户型设计落后和产权缩水较多这两方面,而是出现在原本规划的精装交付后续改为毛坯。前几年,商品房在精装修上做的还是比较好的,但是近年来一些项目出于节约成本考量而损失原有品质、放弃精装修,还是挺可惜的。”郭毅认为,老盘推新由精装变毛坯,会影响到一些非常重视居住品质的改善型客群的置业需求。

  事实上,相比户型产品设计略显过时、产权年限有所缩水以及加推房源精装交付变毛坯这三大问题,对于购房者置业影响最大的无疑是“开发商拒用组合贷”的违规操作。

  北京商报记者此前调查发现,恒盛.欧洲公馆项目在首期开盘十年后再次启动二期销售时,凭借“不愁卖”的价格、地段及配套优势,便明确拒绝意向客户的组合贷需求。对此,有业内人士表示,虽然现实情况下一些销售大热、不愁卖的房地产项目,会以“拒用组合贷”的方式筛选资金实力更强的客户进行最终选房及签约,也算行业内一种存在多年的“潜规则”,但是此举显然为楼盘销售中的违规之举,并挡住了部分资金预算不够充裕、想要节约还贷成本的刚需购房家庭。

  去化捷径:价格让利最实在

  机构数据显示,2019年1-7月,北京市商品房新增供应31690套,同比去年上涨31%;成交42639套,上涨121%;成交面积493.04万㎡,上涨96%;成交均价43412元/㎡,上涨16%;成交金额2140.4亿元,上涨128%;目前商品房存量144846套,同比上涨14%。

  上述业内人士认为,如上述数据所呈现的,年内北京商品房新增供应及成交均现上涨态势,在市场新房供应充足的情况下,老盘推新在去化上实则也面临了较大压力。

  但在郭毅看来,尽管市面上应接不暇的新盘项目给予了购房者更多的置业选择,但是一些集“区位、配套、价格”于一体的高性价比老盘,即便相比限竞房没有价格优势可言,也存在自己的市场空间。原因在于,不同类型的客群所关注的价值点不尽相同。

  “不同客群的置业需求是不一样的。对于刚需、刚改人群来说,价格可能是相对核心的一个要素;但是对于高端改善人群来说,大多还是更加侧重居住品质,同时还会重视产品的稀缺性及未来升值潜力。”郭毅如是说。

  不过,包括郭毅在内的多位房地产分析师均认同,十年“老笋盘”扎堆入市,其去化主要决定于优秀配套之外,产品的价格是否在区域内具有一定优势,此外产品力的打造也是影响购房者置业的一大考量因素。而适当降低售价以及提高产品附加值,无疑是老盘加快去化的最有限途径。

  中原地产首席分析师张大伟直言,当前市面上一些户型落后或者年限缩水较多的老盘,大多赠送精装修,就是价格让利的一个办法。

  值得一提的是,张波还从房企角度阐述了老盘新推可能存在的一些问题。张波分析认为,老盘推新对于房企来说,缺陷在于项目新旧混杂,不同阶段的客群层次会有一定差异,对于社区的物业服务有着更高要求。此外,虽然拿地早的土地成本优势明显,但是涉及的土地增值税等税收成本也会同步增加。

  “对于购房者,的确需要擦亮眼。老盘新推的原因非常复杂,有的是因为前期项目资金问题导致停工甚至烂尾所导致,这类项目本身的品质问题以及产权问题需要仔细了解清晰;还有部分老盘应该小区的规划和户型是早些年已报批后续无法调整,导致虽是新盘但是户型结构有些过时,不太适应当下需求;最值得注意的是,购房者在置业前最好和小区内的前期业主进行充分沟通,有利于更为直接了解项目的实际情况。”就老盘置业问题,张波如是提示购房者。

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